Co robić, gdy lockdown przeszkodził w kupnie mieszkania?

Z danych pośredników nieruchomości oraz deweloperów wynika, że w okresie największego „zamknięcia” gospodarki i życia społecznego, sprzedaż mieszkań tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym spadła nawet o 60 procent. Obowiązek przejścia kwarantanny przez osoby mające kontakt z zakażonymi, czy też takie, które wróciły z zagranicy, był z całą pewnością jednym z czynników stopujących normalny obrót rynkowy. Na pewno na zanik transakcji wpływ miały też utrudnienia związane z dostępem choćby do usług notarialnych.

Taki stan rzeczy, zwłaszcza w obliczu zapowiadanej ciągle przez epidemiologów i lekarzy tzw. drugiej fali epidemii, każe zapytać o odpowiedzialność za niewykonanie w terminie umowy przyrzeczonej. Co z pieniądzmi wpłaconymi podczas podpisywania umowy przedwstępnej?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co zrobić gdy nie doszło do transakcji kupna mieszkania w wyznaczonym terminie
• czym różni się zadatek od zaliczki
• co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej 

Zadatek a zaliczka

Umowa przedwstępna – choć nie musi być sporządzona notarialnie, dla bezpieczeństwa transakcji powinna mieć taką formę. Określa ona kiedy i na jakich warunkach zostanie podpisana umowa docelowa– czyli przyrzeczona. W przypadku obrotu mieszkaniami chodzi o podpisanie aktu notarialnego, który ostatecznie przenosi własność. W umowie przedwstępnej powinna być wymieniona kwota transakcji, jaka zostanie zawarta, oraz jej termin.

Prawną definicję umowy przedwstępnej dostarcza Kodeks cywilny, gdzie w art. 389 określa się, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej. Powinna też zawierać warunki odstąpienia od transakcji.

Zazwyczaj w umowie przedwstępnej wymienia się kwotę, którą kupujący wpłaca sprzedającemu, jako część całkowitej kwoty transakcji.

Jaki status ma ta kwota? Zazwyczaj określa się ją mianem zaliczki bądź zadatku. Co bardzo ważne – nazewnictwo nie jest tu bez znaczenia. Między zaliczką a zadatkiem istnieją bowiem konkretne różnice.

Jeśli wpłacone pieniądze określimy w umowie przedwstępnej jako zaliczkę, wtedy – gdy do transakcji nie dojdzie – sprzedający ma obowiązek zwrócić zaliczkę. Można więc powiedzieć, że obie strony wychodzą „na zero”. Zaliczka jest jedynie składową kwoty, która ma być uiszczona przy domknięciu transakcji. Nie zabezpiecza ona transakcji, więc jeśli zakończy się ona fiaskiem, zaliczkę trzeba zwrócić w tej samej wysokości.

Taki stan rzeczy może być szkodliwy dla zbywcy, gdy na przykład miał już innego chętnego na nieruchomość, ale się wstrzymywał, by podpisać umowę sprzedaży z pierwotnym nabywcą. Może być jednak tak, że czas, a potencjalnie także szansę kupna innych mieszkań, które w danym czasie były na rynku, traci kupujący, gdy z umowy nie wywiąże się sprzedawca. Co prawda odzyska zaliczkę, ale straci czas i potencjalnie szansę kupna innej nieruchomości.

Zupełnie inaczej funkcjonuje zadatek. Formuła zadatku, w przeciwieństwie do zaliczki, jest określona w polskim prawie – w Kodeksie cywilnym, zaliczka – nie. Kwota pieniężna wpłacona jako zadatek na poczet przyszłej transakcji ma zabezpieczać interesy stron, gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Kodeks cywilny w art. 394 k.c mówi dokładnie, jakie konsekwencje wiążą się z niewykonaniem umowy. Mogą być one trojakie:

1. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego (tego, który wpłacił zadatek), wtedy nie podlega on zwrotowi, druga strona, w naszym przypadku sprzedający mieszkanie, może zadatek zatrzymać.
2. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy sprzedającego, ma on nie tylko zwrócić zadatek nabywcy, ale dodatkowo dopłacić mu drugie tyle, jako rekompensatę za niewywiązanie się z umowy przedwstępnej
3. Trzeci wariant mówi o tym, że jeśli do niewykonania umowy dojdzie z przyczyn niezależnych od obu stron, wtedy zadatek podlega zwrotowi, a sprzedający nie musi wpłacać żadnej dodatkowej kwoty na rzecz kupują. Obie strony rozstają się w zgodzie.

Tyle teoria, jak jednak potraktować przepisy o zadatku w kontekście epidemii koronawirusa, kwarantanny i innych skutków dla obrotu nieruchomościami, jaką ona pociąga?

Z czyjej winy lockdown?

Jeśli kupujący/bądź sprzedający mieszkanie był za granicą i w momencie, gdy wrócił musiał odbyć obowiązkową, domową kwarantannę, która przeszkodziła dopiąć transakcję, to czy mamy tu do czynienia z czynnikami obiektywnymi, czy jednak winna jest dana strona umowy?

Teoretycznie kwarantanna i epidemia jako taka to „siły wyższe”, na które nikt nie miał wpływu. Z pewnością tak, pytanie tylko: na jak długo i czy w każdych okolicznościach?

Na pewno wiele zależy od tego, jak na sprawę spojrzy kontrahent. Czy wiedząc o zaistniałych obostrzeniach, a mimo to decydując się na wyjazd za granicę, rzeczywiście nie my ponosimy odpowiedzialność za fiasko transakcji? Jeśli ktoś na przykład w kwietniu 2020 wyjechał za granicę i po powrocie był zmuszony dwa tygodnie siedzieć w zamknięciu, to ciężko będzie mu tłumaczyć sytuację zaskoczeniem wynikającym z wprowadzenia nowych przepisów, które weszły w życie w marcu. Z drugiej strony jednak, co z sytuacją, gdy do przekroczenia granicy zmusiła jedną stronę sytuacja zawodowa?

Takie pytania można mnożyć. Czy na przykład obawa przed wyjściem z domu, celem udania się do notariusza w szczycie pandemii, może być uznana za czynnik obiektywny, czy też nie? Co, gdy w czasie lockdownu nie udało się znaleźć notariusza, który przygotowałby akt przeniesienia własności, bądź przygotować wszystkie potrzebne dokumenty?

Sprawa, o której tu piszemy dotyczy również na przykład rezerwacji mieszkań na wynajem, czy noclegi. Być może nawet częściej do tarć związanych z zadatkiem dochodzi na tym polu.

Czy anulowanie rezerwacji noclegu w czasie pandemii, ale już po okresie całkowitego lockdownu jest uzasadnione? Wynajmujący może chcieć dotrzymać umowy, argumentując że wypoczynek pod warunkiem stosowania się do wymogów epidemiologicznych ciągle jest wykonalny...

Z całą pewnością ekstraordynaryjne okoliczności w jakich żyjemy, wraz z ich przedłużaniem się będą coraz bardziej powszednieć, a zasady funkcjonowania w reżimie tzw. nowej normalności coraz bardziej krzepnąć, przez to kwarantanna czy pandemia jako taka przestanie być akceptowana jako obiektywny czynnik uniemożliwiający realizację transakcji.

Na pewno najlepszym wyjściem z konfliktowych i niejasnych sytuacji będzie wypracowanie porozumienia. Obie strony umowy mogą bez żadnych roszczeń po prostu zgodnie się z niej zrezygnować. Wypracowanie wariantu satysfakcjonującego może wymagać zgody jednej ze stron się na utratę na przykład części zadatku. Może być to finalnie jednak korzystniejsze niż droga sądowa, bowiem nie jest jasne jaką linię orzeczniczą wobec problematyki koronawiursa przyjmą sądy.