Jakie modyfikacje lokalu wymagają zezwoleń?

Co można przebudować w mieszkaniu bez koniecznych formalności? Zaczynasz remont i zastanawiasz się, czy planowane prace będą zgodne z prawem? Dowiedz się, co można wykonać bez informowania urzędników. W innym przypadku możesz nieświadomie stać się sprawcą samowoli budowlanej. Grozi za to grzywna w wysokości do 5 tys. zł i obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie modyfikacje w mieszkaniu wymagają zezwolenia
• czy remontując mieszkanie możemy ingerować w części wspólne
• czym jest bieżąca konserwacja

Czego nie można naruszyć?

Wykonując prace w domu lub mieszkaniu, pamiętaj że istnieją elementy, których nie możesz naruszyć. Są to:

-      piony wentylacyjne,

-      elementy konstrukcji budynku,

-      części wspólne budynków – możliwe byłoby to wyłącznie za zgodą wspólnoty mieszkaniowej albo współwłaścicieli nieruchomości, którzy nie tworzą wspólnoty mieszkaniowej.

Nowe mieszkanie a planowanie zmiany 

W przypadku nowych nieruchomości, które są jeszcze na etapie budowy, należy jak najszybciej zawiadomić dewelopera o planowanych zmianach – najlepiej przed rozpoczęciem prac na „naszej” kondygnacji. Z reguły ewentualny termin, kiedy można zgłaszać swoje propozycje, jest uzależniony od harmonogramu prac i powinien być określony w umowie. Jak już zostało powiedziane na wstępie – generalnie nie powinno być problemu z uzyskaniem zgody na zmiany, które nie naruszają konstrukcji budynku.

Chodzi więc np. o likwidację ścianek działowych. W takiej sytuacji możemy nawet zaoszczędzić, kiedy deweloper nie będzie musiał takiej ściany dla nas po prostu postawić. Część firm już na etapie rozpoczęcia inwestycji daje klientom możliwość zmian i samodzielnej aranżacji przestrzeni. Zazwyczaj tego typu działania są dokonywane, by zwiększyć funkcjonalność i zmienić przeznaczenie pomieszczeń – np. powiększyć hol kosztem pokoju, czy też połączyć salon z kuchnią.

Nie powinno być też problemu z przeniesieniem wyjść instalacji elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Jeśli natomiast nasze projekty aranżacyjne wiążą się z ingerencją w konstrukcję budynków czy też piony wentylacyjne, wtedy zgody dewelopera najpewniej nie dostaniemy, ewentualnie możemy być obciążeni wysokimi kosztami prac.

Tu warto wszakże pamiętać o weryfikacji kosztorysu planowanych przeróbek. Niekiedy bowiem może się okazać, że wykonanie określonych czynności przez dewelopera wyceni on znacznie drożej, aniżeli powierzenie ich wykonania ekipie wykończeniowej, już po odbiorze mieszkania. Nie ma tu wszakże żadnej reguły, dlatego warto dokładnie przejrzeć ceny oferowane przez dewelopera.

Mieszkanie z rynku wtórnego

Analogicznie sytuacja panuje w odniesieniu do mieszkań używanych. Tu też – co do zasady – wszystko, co nie narusza konstrukcji budynku, części wspólnych i pionów – nie wymaga żadnych zgód. Teoretycznie można więc burzyć i dobudowywać ścianki działowe, a także zmieniać instalacje, o ile prace spełniają powyższe wymogi. Niestety, jak to często w polskim systemie prawnym bywa, jednak sprawa nie do końca jest jednoznaczna. Wszystko rozbija się o szczegóły i definicję prac, których będziemy dokonywać. W praktyce bez jakichkolwiek zgłoszeń możemy przeprowadzać jedynie tzw. bieżącą konserwację.

Chęć dokonania remontu na gruncie prawa mamy już obowiązek zgłosić w starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu). Czym jest remont? Zgodnie z prawem budowlanym są to prace polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niestanowiące bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Warto również wyjaśnić, czy jest bieżąca konserwacja. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont.

Roboty budowlane - aspekt prawny 

Niestety często coś, co wydaje nam się remontem, jest już uznawane za przebudowę, a taka wymaga pozwolenia na budowę. Prawo budowlane określa przebudowę jako „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego” z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura (objętość brutto), powierzchnia zabudowy (powierzchnia terenu jaki zajmuje budynek po wykończeniu), wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Reasumując, remont to zespół prac i robót budowlanych, który przekracza zakres bieżącej konserwacji i jednocześnie nie zmienia parametrów remontowanej przez nas nieruchomości.

Mimo szeregu wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, które wskazują, że burzenie czy dobudowywanie ścianek działowych nie jest przebudową i nie wymagają pozwoleń, organy administracji często kwalifikują je właśnie jako przebudowę, która wymaga już pozwolenia. Tak więc najlepszym wyjściem, by uniknąć konsekwencji związanych z samowolą budowlaną, będzie zgłoszenie remontu w starostwie powiatowym i odczekanie ustawowego terminu 21 dni na wniesienie sprzeciwu.

Sprzeciw wydawany jest w formie decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. W przypadku utrzymania sprzeciwu, pomimo wniesienia środków zaskarżenia, przeprowadzenie objętych nim prac nie będzie możliwe.

Warto również przejrzeć regulamin naszej wspólnoty mieszkaniowej. Zdarza się, że właściciel budynku zobowiązuje mieszkańców do powiadomienia zarządu o planowanym remoncie. Bywa, że w regulaminach wspólnot są zapisy, które ograniczają możliwość przeprowadzenia prac teoretycznie dotyczących wyłącznie wnętrza mieszkania. Chodzi np. o stolarkę okienną, jej kolor i kształt. Czasem wspólnoty definiują w uchwałach zakres ewentualnych wymian, tak by nie zmieniać za bardzo wyglądu budynku. Coraz częściej regulaminy takie określają również godziny, w których uciążliwe prace nie mogą być prowadzone.

Ingerencja w części wspólne 

Jeśli prace, które zamierzamy przeprowadzić, wiążą się z ingerencją w części wspólne budynku, będzie to już z pewnością przebudowa wymagająca pozwolenia. W takiej sytuacji zgodę musi wydać również wspólnota mieszkaniowa. Odbywa się to za pomocą uchwały przyjętej przez jej członków. Jeśli właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zgodę na przebudowę w tym zakresie musi wydać spółdzielnia mieszkaniowa. Decyzję więc będzie podejmował jej zarząd lub uprawniony kierownik. Jeśli w budynku spółdzielni są mieszkania własnościowe, tu także będzie potrzebna zgoda spółdzielni, ponieważ ona jest zarządcą części wspólnych.

Decydując się zatem na wykonanie remontu lub innych prac budowlanych w nieruchomości, w pierwszej kolejności powinniśmy upewnić się, czy będą one stanowiły bieżącą konserwację, remont, czy też przebudowę. Następie, w zależności od wyniku przyporządkowania planowanych robót, należy bądź je zgłosić właściwemu organowi, bądź też od razu przystąpić do ich wykonywania.