Adaptacja garażu pod działalność gospodarczą

Wynajem lokalu pod działalność gospodarczą to zwykle niemały koszt. Nikogo nie powinien dziwić więc fakt, iż wielu przedsiębiorców decyduje się zaaranżować biuro lub lokal handlowo-usługowy w domu, posiadanym budynku gospodarczym bądź też garażu. Zresztą, znane są liczne historie rozpoczynające się od pracy w garażu a kończące umieszczeniem przedsiębiorcy na liście najbogatszych Forbesa. Jednak, czy w polskiej rzeczywistości takie działanie  jest zgodne z prawem? O jakich formalnościach należy pamiętać, by uniknąć niepotrzebnych problemów?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• gdzie zgłosić chęć adaptacji garażu na działalność gospodarczą,
• czy urząd może sprzeciwić się wydaniu zgody na zmianę sposobu użytkowania obiektu,
• jak rozliczyć wydatki na adaptację lokalu. 

Garaż to niewątpliwie bardzo atrakcyjna nieruchomość, którą stosunkowo łatwo i niedużym kosztem można zaadaptować na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Jakiej? Otóż z powodzeniem można prowadzić w nim zarówno działalność handlową, typu sklep spożywczy bądź przemysłowy, jak i usługową — warsztat stolarski czy pracownię krawiecką. Garaż można również zaaranżować na salę do prowadzenia szkoły językowej lub przydomowe biuro, dzięki czemu zaoszczędzisz nie tylko pieniądze, ale i czas niezbędny na dojazdy do pracy. Pozostaje tylko pytanie, jak zrobić to prawidłowo i zgodnie z prawem obowiązującym w naszym kraju?

Co na temat sposobu użytkowania obiektów stanowi prawo?

Polskie prawo budowlane zezwala na korzystanie ze wszelkich obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, iż mieszkanie powinno być wykorzystywane do celów mieszkaniowych, zaś garaż do bezpiecznego przechowywania pojazdu. Te same przepisy dopuszczają jednak możliwość zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, o czym traktuje art. 71 prawa budowlanego:

„Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym, lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”.

W tym samym artykule znajdziemy również szczegółowe informacje na temat formalności, jakich należy dopełnić, aby dokonać skutecznej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Jest to niezwykle istotne, gdyż konsekwencje zmiany sposobu użytkowania bez dopełnienia niezbędnych formalności mogą skutkować poważnymi konsekwencjami. Mowa, chociażby o wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego, lub jego części, nakazie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania czy też nałożeniu opłaty legalizacyjnej. Konsekwencje finansowe samowolki budowlanej mogą być naprawdę bardzo dotkliwe finansowo, gdyż wspomniana opłata nierzadko sięga dziesiątek tysięcy złotych.

Adaptacja garażu na lokal pod działalność gospodarczą — o czym trzeba pamiętać?

Często z barku lepszej alternatywy, a także wystarczających funduszy na, chociażby wynajęcie biura, do działalności firmy wykorzystywane są lokale mieszkaniowe czy też domy jednorodzinne. Jak już wspomniano, należy je w takim przypadku dostosować do tego celu zgodnie z przytoczoną podstawą prawną. Zmiana budynku na cele gospodarcze wymaga zmian w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, przystosowania obiektu do spełniania wymagań przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy oraz warunków higieniczno-sanitarnych. Dodatkowym aspektem jest uwzględnienie wpływu tych zmian na obciążenie konstrukcji budynku. 

Jeżeli natomiast wracamy do naszego kluczowego problemu, czyli do przystosowania garażu na lokal usługowy czy biuro, to należy wspomnieć, że przystosowanie takie traktowane jest jako ulepszenie. Wówczas zaadaptowany lokal powinien zostać wpisany do ewidencji środków trwałych. Jeżeli wydatki na jego ulepszenie nie przekroczą kwoty 10 tys., będą stanowiły ulepszenie środka trwałego, a tym samym będą podlegać odliczeniu (jako odpisy amortyzacyjne). W momencie przekroczenia wyżej wskazanej kwoty, nie będą one traktowane jako ulepszenie środka trwałego co spowoduje, że koszty obciążą bieżący rok podatkowy. 

Adaptacja garażu w domu jednorodzinnym na lokal użytkowy krok po kroku

Żeby uniknąć nieporozumień i wszelkich problemów, adaptację garażu należy przeprowadzić zgodnie z ustalonymi zasadami. Oto instrukcja, jak w 3 krokach wykonać to poprawnie.

1. Przygotuj niezbędne dokumenty

Obowiązujące przepisy prawa jasno wskazują, iż zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga uprzedniego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu tym należy określić zarówno dotychczasowy, jak i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a także dołączyć do niego następujące dokumenty:

1. opis i rysunek (mapę) określający usytuowanie obiektu budowlanego względem granic nieruchomości i innych istniejących bądź budowanych obiektów budowlanych, z zaznaczeniem tej jego części, w której planowane są zmiany sposobu użytkowania;
2. krótki opis techniczny, określający rodzaj, charakterystykę i konstrukcję obiektu budowlanego, wraz ze szczegółami techniczno-użytkowymi (w tym wielkość i rozkład obciążeń), a w razie potrzeby, również szczegółami technologicznymi;
3. oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4. zaświadczenie wójta/burmistrza/prezydenta miasta o zgodności planowanego sposobu użytkowania obiektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
5. ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą odpowiednie kompetencje i uprawnienia; w szczególnych przypadkach również pozwolenia, uzgodnienia bądź też opinie wymagane odrębnymi przepisami prawa;
6. w przypadku reprezentowania przez pełnomocnika konieczne będzie również pełnomocnictwo wraz z dowodem potwierdzającym wniesienie opłaty skarbowej.

Co istotne, wszystkie wymagane dokumenty złożyć należy przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań mających na celu zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Dokonanie ich przed uzyskaniem ostatecznej decyzji urzędu potraktowane zostanie jako samowola i niepotrzebnie narazi na poważne konsekwencje.

2. Poczekaj na ocenę urzędu

Złożenie wymaganych dokumentów rozpoczyna procedurę uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, a ta, jak można się domyślać, trwa.

Pierwszym etapem oceny jest weryfikacja kompletności przedstawionych dokumentów, stąd bardzo istotne jest to, by dobrze przygotować wniosek. O jakichkolwiek brakach urząd poinformuje drogą pocztową i wezwie do ich dostarczenia w wyznaczonym terminie. Jakiekolwiek braki formalne lub brak wniesienia opłaty skarbowej za ewentualne pełnomocnictwo może istotnie wydłużyć wydanie opinii (zwykle 7-14 dni) i tym samym realizację planu adaptacji garażu na potrzeby działalności gospodarczej.

W przypadku stwierdzenia kompletności dokumentów i spełnienia wszystkich wymagań formalnych urząd wydaje tzw. milczącą zgodę, co oznacza, iż nie jest zobowiązany do poinformowania na piśmie o wydaniu zgody na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Może jednak w terminie do 30 dni wydać zaświadczenie o braku podstaw do odrzucenia wniosku.

Kiedy urząd może sprzeciwić się wydaniu zgody na zmianę sposobu użytkowania obiektu?

Powody mogą być różne, jednak najczęściej brak zgody wynika z niedostarczenia w terminie wymaganych dokumentów, chęci przeprowadzenia zmiany, która jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zaawansowana na tyle, że wymaga pozwolenia na budowę.

Przeciwwskazaniem będzie również zmiana, która może skutkować pogorszeniem stanu środowiska, bezpieczeństwa, warunków zdrowotno-sanitarnych lub oddziałująca niekorzystnie na sąsiednie nieruchomości.

3. Zacznij działać

Jeśli w okresie 30 dni od daty złożenia wniosku urząd nie wyrazi sprzeciwu, nie ma przeciwwskazań do rozpoczęcia prac adaptacyjnych. Warto jednak zaznaczyć, iż milcząca zgoda urzędu jest ważna jedynie przez dwa lata – jeśli w tym czasie nie zostanie dokonana zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, konieczne będzie powtórzenie całej procedury.

Jak rozliczyć wydatki na adaptację lokalu?

Adaptacja garażu na potrzeby prowadzenia biznesu to z reguły nie remont, ale ulepszenie, co powinno skutkować wniesieniem garażu do ewidencji środków trwałych i liniowe amortyzowanie poniesionych wydatków stawką 1,5% rocznie. Niemniej jednak rozliczenie kosztów poniesionych na przystosowanie obiektu budowlanego do prowadzenia działalności gospodarczej najrozsądniej będzie skonsultować z księgową, co pozwoli uniknąć błędów i niepotrzebnych problemów.

Czy sąsiedzi mogą nie zgodzić się na prowadzenie działalności gospodarczej w Twoim garażu?

Tak zadane pytanie, może wywoływać początkowe zdziwienie, a później opór i niedowierzanie. Wszak, żyjemy w państwie, w którym doświadczamy wolności prowadzenia działalności gospodarczej. Więc czy pytanie podniesione w nagłówku jest zasadne?

Zasadniczo, obowiązująca w Polsce zasada swobody działalności gospodarczej wyraża się w tym, że każdy ma prawo do jej założenia i prowadzenia. Żaden przepis obowiązującego prawa nie nakłada na przedsiębiorcę uzyskania zgody sąsiadów na prowadzenie działalności w domu. Oczywiście, niezadowolony sąsiad może wyrazić swoje zdanie, a nawet dochodzić swoich praw w sposób przewidziany przepisami prawa cywilnego, administracyjnego, a nawet karnego, ale nie może domagać się całkowitego zakazania przedsiębiorcy prowadzenia działalności. Według orzecznictwa takie żądanie jest niezasadne i ingerowałoby w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej. 

Mimo iż właściciel nieruchomości, z dniem jej nabycia zyskuje do niej pełne prawa, korzystanie z niej nie ma charakteru nieograniczonego. Każdy właściciel, również ten, który zamierza prowadzić działalność ze własnym garażu, musi respektować prawa sąsiadów do swobodnego i niezakłóconego korzystania z własnych posesji. Mówiąc wprost, jeśli właściciel garażu zapragnie prowadzić firmę uciążliwą dla sąsiadów (taką, która utrudniałaby im korzystania z posesji), sąsiad może zainterweniować. Określa się to mianem immisji i wyróżnia ich dwa rodzaje — bezpośrednie i pośrednie. 

• Immisje bezpośrednie w bezpośredni sposób oddziaływują na nieruchomość sąsiednią np. wyrzucanie śmieci na posesję sąsiada. Innym przykładem jest działalność przedszkola i problem związany z tamowaniem podjazdów sąsiadów podczas podwożenia maluchów przez rodziców. 
• Immisje pośrednie — to nic innego jak emisja hałasu, dymu czy składowanie, nawet na własnej posesji, materiałów toksycznych. 

Sąsiad, który uważa działalność za uciążliwość, może zażądać przywrócenia stanu poprzedniego lub zaniechania dalszych naruszeń. Jeśli roszczenie okaże się zasadne, przedsiębiorca prowadzący działalność w garażu może zostać ukarany za wykroczenie lub doświadczyć innych dotkliwych kar. 

Adaptacja garażu pod działalność gospodarczą: podsumowanie

Adaptacja garażu na działalność gospodarczą w Polsce jest możliwa, ale wymaga dopełnienia pewnych formalności i przestrzegania przepisów prawa budowlanego. Najważniejsze kroki to zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz dostosowanie lokalu do wymagań bezpieczeństwa, higieny i innych przepisów. Przedsiębiorcy muszą również pamiętać o rozliczeniu wydatków na adaptację, co może wiązać się z odliczeniem amortyzacji.

Co do zgody sąsiadów na prowadzenie działalności gospodarczej w garażu, zasada swobody działalności gospodarczej gwarantuje prawo do jej prowadzenia, niezależnie od opinii sąsiadów. Niemniej jednak konieczne jest zachowanie wzajemnego szacunku i unikanie działań uciążliwych dla innych mieszkańców. Immisje bezpośrednie i pośrednie mogą prowadzić do sporów sąsiedzkich, dlatego ważne jest, aby działalność gospodarcza była prowadzona z uwzględnieniem sąsiednich posesji.

Dla wielu przedsiębiorców adaptacja garażu może być atrakcyjną alternatywą, pozwalającą zaoszczędzić koszty wynajmu lokalu. Jednak zanim zdecydujesz się na prowadzenie warsztatu samochodowego w garażu czy warsztatu stolarskiego upewnij się, że działasz zgodnie z prawem i respektujesz prawa sąsiadów. Takie podejście przyczyni się do harmonijnego współistnienia w sąsiedztwie.

Choć zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może na pierwszy rzut oka wydawać się nieco skomplikowana i złożona, w rzeczywistości jest prostym i bardzo częstym przedsięwzięciem. Na krok taki każdego roku decyduje się coraz większe grono przedsiębiorców, co po części wynika z poszukiwania oszczędności, a po części ze stale rosnącej powszechności pracy zdalnej. Można zatem przypuszczać, iż liczba domowych biur i przydomowych lokali handlowo-usługowych będzie jedynie rosnąć.

Współautorem artykułu sponsorowanego jest Jarosław Paduszyński, redaktor bloga oraz Product Development Specialist z ALEO.com — największej w Polsce bazy informacji o firmach.