Mieszkanie w lokalu użytkowym

Zmiana sposobu użytkowania lokalu traktowana jest jako samowola budowlana, nawet jeśli wyposażenie pomieszczenia użytkowego pozwala na prowadzenie w nim gospodarstwa domowego bez konieczności dokonywania przeróbek architektoniczno - sanitarnych.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka jest różnica między lokalem użytkowym a mieszkalnym
• jak zmienić sposób użytkowania lokalu 
• gdzie należy zgłosić chęć takiej zmiany 

Lokal mieszkalny a użytkowy

Rozważania należy rozpocząć od znalezienia odpowiedzi na pytanie, czym różni się lokal użytkowy od lokalu mieszkalnego. Lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Lokale użytkowe przeznaczone są do realizacji celów użytkowych, np. prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładami lokali użytkowych są lokale sklepowe, pomieszczenia biurowe.

Przez mieszkanie należy z kolei rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Zarówno do lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego przynależeć mogą, jako jego części składowe, pomieszczenia przynależne, zwłaszcza piwnica, strych, komórka, garaż. 

Jak widać, przytoczone definicje niemalże pokrywają się ze sobą. Cechą rozróżniającą lokal użytkowy od mieszkania jest cel w jakim lokal ten jest wykorzystywany. Dokonanie rozróżnienia na lokal mieszkalny i użytkowy powoduje, iż dany obiekt musi spełniać odpowiednie i właściwe sobie warunki techniczne, określone w przepisach prawa.

Zmiana sposobu użytkowania

Odnalezienie i wskazanie różnic między lokalem użytkowym a mieszkalnym prowokuje postawienie kolejnego pytania: czy mogę urządzić i prowadzić gospodarstwo domowe w lokalu użytkowym lub w jego części? Zmiana sposobu użytkowania lokalu, czy to mieszkalnego, czy użytkowego regulowana jest ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Przez zmianę sposobu użytkowania należy rozumieć każde podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części, działalności związanej z jego użytkowaniem, wpływające na zmianę wymagań jego dalszego bezpiecznego użytkowania. Na warunki bezpiecznego użytkowania składają się w szczególności: warunki pożarowe, powodziowe, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska. Dla uznania, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania lokalu, decydująca jest sama zmiana przeznaczenia lokalu.

Przeróbka pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo z przeznaczeniem do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które wcześniej miało przeznaczenie mieszkalne, stanowi jedynie następstwo podjęcia decyzji o zmianie przeznaczenia lokalu.

Ustalając, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu, należy zatem dokonać zestawienia pierwotnego przeznaczenia obiektu z jego obecnym sposobem wykorzystywania.

Zgłoszenie zamiaru zmiany sposobu użytkowania

Zamiar zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Przy czym nie chodzi o zgłoszenie chęci dokonania przeróbek architektoniczno-sanitarnych, ale o zgłoszenie zmiany przeznaczenia pomieszczenia -  z użytkowego na mieszkalne. Zgłoszenie stanowi zatem oświadczenie o zamiarze zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego i powinno określać dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części.

Konsekwencje zmiany przeznaczenia lokalu bez zezwolenia

Zmianę sposobu użytkowania lokalu należy zgłosić przed jej dokonaniem. Zgłoszenie po fakcie nie wywołuje skutków prawnych. Powstaje zatem kolejne pytanie: na kim ciąży obowiązek zgłoszenia zmiany przeznaczenia lokalu? Status strony w postępowaniu w sprawie nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego posiada w szczególności właściciel lub zarządca nieruchomości, a to z tego względu, że to na nich ciąży ustawowy obowiązek użytkowania i utrzymywania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem.

Organem właściwym do prowadzenia postępowania w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Właściciel lokalu może odpowiadać za samowolę budowlaną i to nawet w sytuacji, gdy lokal nie wymagał prac remontowych i jego wyposażenie sanitarno-architektoniczne pozwalało na natychmiastowe zaadaptowanie lokalu użytkowego na pomieszczenie mieszkalne. Jeśli powiatowy lub wojewódzki nadzór budowlany dowie się, że zmieniliśmy sposób użytkowania budynku lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, wyda postanowienie o wstrzymaniu użytkowania obiektu lub jego części oraz nałoży obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie stosownej dokumentacji (tożsamej z dokumentacją składaną przy zgłoszeniu).

Po upływie terminu do przedłożenia dokumentacji właściwy organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie nałożonego obowiązku. Jeśli lokal nadal będzie wykorzystywany w innym celu niż pierwotny - pomimo wstrzymania jego użytkowania – właściwy organ nadzoru budowlanego wyda decyzję nakazującą przywrócenie poprzedniego – legalnego sposobu użytkowania pomieszczenia lub jego części.

Legalizacja mieszkania

Jeżeli właściciel lub zarządca lokalu dostarczy dokumenty w wyznaczonym terminie, właściwy organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej. Na to postanowienie przysługuje inwestorowi zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a jeżeli to ten organ orzekał w pierwszej instancji, zażalenie będzie przysługiwało do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W przypadku nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie będzie ona podlegała ściągnięciu w trybie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Uprawnionym do żądania ściągnięcia tej opłaty w trybie egzekucyjnym jest wojewoda.  

WAŻNE! Za samowolę budowlaną możesz zostać ukarany karą grzywny.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu bez wymaganego zgłoszenia stanowi wykroczenie i podlega karze grzywny (nawet wtedy, gdy zostanie wniesiona opłata legalizacyjna). Nadzór budowlany może nałożyć na właściciela mandat karny w wysokości do 2000 zł.  Sprawca naruszenia ma prawo odmówić przyjęcia mandatu. W takiej sytuacji właściwy organ nadzoru budowlanego może wystąpić do sądu z wnioskiem ukaranie. Wniosek o ukaranie może być zgłoszony również w przypadku nieuiszczenia grzywny w terminie.

Autor: Aleksandra Szymańczyk