Zmiany w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych

Od stycznia 2020 roku zmienią się zasady określania sposobu zarządu wspólnotami mieszkaniowymi w zależności od liczby ich lokali. Chcesz wiedzieć, czy staniesz się członkiem tzw. „dużej wspólnoty mieszkaniowej”, czy też twoja wspólnota pozostanie „małą wspólnotą mieszkaniową”? Koniecznie przeczytaj nasz artykuł. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie zmiany przygotował ustawodawca w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych
• ile czasu będą miały spółdzielnie na powołanie zarządu 
• jakie są zasady zarządzania „małymi” oraz „dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi

Zmiany w przepisach 

Obecnie, zgodnie z treścią art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Z dniem 01 stycznia 2020 roku przepis ten ulegnie zmniejszeniu do trzech lokali. W konsekwencji zatem większa liczba wspólnot zobowiązana zostanie do stosowania zasad zarządu wynikających z ustawy o własności lokali. Wspólnoty te zatem zobowiązane zostaną od ww. daty do stosowania bardziej skomplikowanych zasad zarządu. Dla przypomnienia poniżej opisujemy zasady zarządzania „małymi” oraz „dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi.

Co ważne, ustawodawca wprowadził również zapis, w myśl którego „duże” wspólnoty mieszkaniowe będą miały dwa lata, od ich powstania, na powołanie zarządu. Jeżeli zatem w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd będzie mógł żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Wspólnoty mieszkaniowe 

Wspólnoty mieszkaniowe są formą organizacji skupiającej właścicieli lokali położonych w obszarze większej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że wszystkie wspólnoty mieszkaniowe żądzą się tymi samymi prawami. Ustawodawca wyróżnił dwa rodzaje tego typu jednostek organizacyjnych, a przyjętym kryterium podziału jest ilość lokali znajdujących się w obszarze danej nieruchomości (budynku, bądź kilku budynków posadowionych na jednej działce gruntu). Stąd też potoczne nazwy obu typów wspólnot mieszkaniowych.

Jeżeli zatem liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest mniejsza albo równa siedem (a od 01 stycznia 2020 roku trzy) mamy do czynienia z tzw. „małą wspólnotą”. Jeśli zaś liczba takich lokali jest większa niż siedem (trzy), to wspólnoty takie nazywane są „dużymi”.

Oczywiście w ślad za inną nazwą idą dalsze różnice pomiędzy wskazanymi typami wspólnot mieszkaniowych. Wynika to z faktu, iż do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Natomiast zarząd nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie odbywa się na zasadach opisanych w ustawie o własności lokali.

Cechą charakterystyczną zarządu w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (zob. art. 195-221 k.c.) jest równość praw i obowiązków wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. W tego typu wspólnotach nie powołuje się zarządu, a o wszystkich sprawach wspólnoty, które przekraczają zwykły zarząd (bieżące administrowanie) decydują współwłaściciele łącznie – do dokonania takiej czynności niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość współwłaścicieli określa się zaś według wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli zarząd małą wspólnotą został powierzony jednemu lub kilku osobom z grona współwłaścicieli, to współwłaściciele tacy mogą żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi ich pracy. Pozostali współwłaściciele natomiast mogą żądać w odpowiednich terminach (co najmniej raz do roku) rachunku z zarządu.

Jeżeli zaś lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Przy czym, członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. To zarząd, a nie współwłaściciele uprawniony jest do podejmowania czynności zwykłego zarządu.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W odróżnieni jednakże od małych wspólnot mieszkaniowych, do podjęcia wiążącej uchwały wystarczające jest uzyskanie większości głosów członków dużej wspólnoty mieszkaniowej.

W małych wspólnotach podstawowy sposób zarządu określają zatem przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. W dużych wspólnotach mieszkaniowych stosuje się natomiast przepisy ustawy o własności lokali.

Niezależnie od rodzaju wspólnoty możliwe jest również powierzenie zarządu zewnętrznemu zarządcy. Może to nastąpić, bądź w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, bądź też w późniejszej uchwale członków wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. W braku określenia odrębnych zasad zarządu nieruchomością wspólną obowiązują reguły wynikające z Kodeksu cywilnego albo ustawy o własności lokali.