Zmiany podatkowe na rynku nieruchomości – bez podatku przy sprzedaży szybszej niż po 5 latach?

Zmiany, o których mowa mają wejść w życie od 1 stycznia 2019. Chodzi o nowelizację ustawy o PIT i CIT, ordynacji podatkowej i innych ustaw – opublikowaną niedawno przez Ministerstwo Finansów.

Zanim opiszemy zmiany, jakie mają wejść w życie, kilka zdań o stanie faktycznym. Otóż na dzień dzisiejszy, każdy zbywca nieruchomości (także spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, użytkowania wieczystego), ma zapłacić podatek dochodowy – jeśli sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia (kupno, ale także darowizna, bądź spadek), licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło.

Sprawa jest uregulowana zapisami w art. 10 ust.1 pkt. 8 ustawy o podatku od osób fizycznych. 19 procentowy podatek naliczany jest od dochodu uzyskanego ze sprzedaży, a więc pomniejszonego o koszty. Kosztem w takiej sytuacji jest przede wszystkim cena nabycia nieruchomości. Jeśli przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, sprzedamy ja w wyższej cenie, niż cena kupna, to od tej nadwyżki zapłacimy podatek.

Jedyny wyjątek, kiedy przed upływem 5 lat od nabycia, w przypadku sprzedaży nie będziemy musieli płacić 19 proc. podatku, stanowi sytuacja, w której sprzedający pozyskane z tego tytułu środki z powrotem zainwestuje na rynku nieruchomości – na realizację własnych celów mieszkaniowych. By skorzystać z ulgi (art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy), należy uzyskane środki wydać w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nabytej nieruchomości.

Tak przedstawia się stan obecny. Ustawodawca chce jednak nieco ulżyć niektórym posiadaczom mieszkań, przymierzającym się do sprzedaży.

Dyspensa dla rozwodników i wdowców

Danina może być szczególnie „bolesna” dla osób, które nieodpłatnie nabyły nieruchomość, a więc bez kosztów kupna. Właśnie dla nich ustawodawca przygotował opisywane zmiany.

Sprawa dotyczy nie tyle zwolnienia z podatku, bo takich zmian fiskus nie przewiduje. Natomiast wprowadza znacznie korzystniejsze zasady obliczania owego 5 – letniego okresu, kiedy to mieszkanie nie może być sprzedane, jeśli nie chcemy płacić daniny.

Dotyczy to niektórych grup posiadaczy nieruchomości. Chodzi o spadkobierców, rozwodników oraz wdowców.

• 

  Zmiany dla spadkobierców – dotychczas osoba, która dostała np. mieszkanie w spadku, mogła jest sprzedać bez płacenia podatku PIT dopiero po upływie 5 lat od śmierci spadkodawcy, czyli po 5 latach od faktycznego przejęcia własności nieruchomości.

Teraz to się zmieni - od nowego roku, 5 – letni okres ochronny będzie liczony od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca nabył nieruchomość. W ogromnej większości przypadków, spadkobierca będzie mógł więc bez problemu od ręki ją sprzedać, nie płacąc podatku.

Jeśli spadkodawca nie posiadał mieszkania w okresie 5 lat przed swoją śmiercią, a krótszym, w takiej sytuacji ów okres będzie pomniejszał wymagany okres ustawowy. By wyrazić to jaśniej: jeśli np. pan X kupił mieszkanie 2 lata przed swoją śmiercią i przepisał wnuczkowi Y, w takiej sytuacji wnuczek Y będzie mógł sprzedać mieszkanie bez podatku już tylko po 3 latach od momentu stania się faktycznym właścicielem, czyli od śmierci dziadka.

• Rząd chce też w ten sam sposób ułatwić życie rozwodnikom i wdowcom. Na mocy obecnych przepisów 5 letni okres oczekiwania na sprzedaż bez konsekwencji podatkowych, upływa od daty owdowienia lub rozwodu. Po wprowadzonych zmianach osoby będące wdowcami lub rozwodnikami, będą mogły sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego.

Co z tymi, którzy już nabyli?

Choć nowe prawo wejdzie w życie od stycznia 2019 roku, obejmie ono także tych, którzy już przed tym terminem odziedziczyli nieruchomość, bądź przejęli ją na mocy rozwodu, czy też w wyniku śmierci małżonka. Istotny jest tu nie tyle czas nabycia nieruchomości, co czas uzyskania dochodu ze sprzedaży. Ten musi nastąpić po 1 stycznia 2019 roku, dlatego każda osoba, która przymierza się do odpłatnego zbycia nieruchomości, a należy do którejś z grup posiadaczy, do których adresowane są zmiany, powinna we własnym interesie wstrzymać się jeszcze te kilka miesięcy i zbyć ją z początkiem przyszłego roku.

Więcej czasu na inwestycję w nieruchomość

To nie koniec ułatwień proponowanych przez fiskus. Ta zmiana obejmie wszystkich sprzedających mieszkania przed upływem 5 lat. Jeśli chcą skorzystać z ulgi i nie płacić podatku, obecnie muszą w ciągu 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedali mieszkanie, uzyskane środki z powrotem zainwestować na rynku mieszkaniowym, by – jak to określono w przepisach – zaspokoić własne problemy mieszkaniowe. Otóż od 1 stycznia 2019 okres ten zostanie wydłużony do 3 lat. Będziemy mieli więcej czasu na wydatkowanie środków na rynku mieszkaniowym.

Ministerstwo Finansów doprecyzowało również przepisy, które do tej pory budziły wątpliwości. Niejasne było (różniły się tu stanowiska organów podatkowych i NSA), czy w ciągu 2 lat od sprzedaży, zbywca ma stać się właścicielem innej nieruchomości, czy też wystarczy, że wydatkuje pieniądze na ten cel.

Chodzi o sytuację, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera – często dwa lata nie wystarczą, by stać się faktycznym właścicielem. Obecnie ustawodawca doprecyzował przepisy – prawo do ulgi przysługuje już przy dokonaniu transakcji, czyli wydatku na cele mieszkaniowe. Kupno od dewelopera mieszkania, które jeszcze jest w budowie i zakończy się ona za 3 lata, da prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej i niezapłacenia podatku PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości posiadanej wcześniej.