Czym jest willa miejska?

Na polskim rynku deweloperskim na dobre zadomowił się termin willa miejska. W uproszczeniu jest to format pośredni między domem jednorodzinnym, a blokiem, kojarzony z wysokim standardem wykonania i atrakcyjną okolicą.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy deweloperzy budują wille
• czym jest willa miejska z punktu widzenia urbanistyki
• jak wyglądają takie wille

Definicje willi miejskiej zawierają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, ale różnią się one między sobą dość znacznie. Różnice dotyczą szczególnie maksymalnej ilości lokali mieszkalnych w budynku.

Przykładowo, w jednym z takich planów czytamy, że willa miejska to wolnostojący, wielorodzinny dom mieszkalny, z jedną klatką schodową, o nie mniej niż 4 i nie więcej niż 8 mieszkaniach, zlokalizowany na wydzielonej działce budowlanej. Inny dokument podaje, że: willa miejska to budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy nie większej niż 250 m², składający się z jednej klatki schodowej i nie więcej niż dwóch mieszkań na kondygnacji.

Willa miejska w ofercie deweloperów 

Co innego rynek – oferty deweloperów definiowane jako willa miejska to często budynki z 10, a nawet 15 lokalami mieszkalnymi. Tu rządzi marketing – określenie willa miejska pozycjonuje inwestycję jako ofertę z najwyższej półki i to może być pożądane z punktu widzenia komercjalizacji inwestycji. Jednak jeśli konsument nie ma punktu odniesienia w postaci jednoznacznej definicji, trudno o rzetelne porównanie ofert tylko na postawie nazwy. Nie brakuje również przykładów willi miejskich, gdzie deweloper wyznacza jednak kryteria uwzględniające kwestie urbanistyczne.

- Projekt inwestycji Willa Miejska Krzycka zainspirowany został zabudową południowej części wrocławskiej dzielnicy Krzyki - miejsca w którym dziś zlokalizowane są zabytkowe wille i rezydencje – mówi Michał Wallner, dyrektor marketingu Domar Development.

– To kompleks pięciu budynków, a łączna liczba apartamentów wynosi 30. Założyliśmy, że w każdym budynku znajdzie się 6 mieszkań o zróżnicowanym metrażu od 2-pokojowych o powierzchni 56 m² mieszkań na parterze, po ok. 140-metrowe przestronne, dwukondygnacyjne mieszkania z tarasami i prywatną windą.

Wszystkie mieszkania zostały zaprojektowane z myślą o wygodzie i komforcie mieszkańców: ergonomiczne wnętrza, duży dostęp światła dziennego, elegancka, drewniana stolarka okienna, instalacja kominkowa oraz klimatyzacji, ogrzewanie podłogowe. 

Dopełnieniem oferty są starannie zaprojektowane strefy wejścia oraz klatki schodowe wykończone marmurem, a wokół budynków znajduje się ogród wielkości 2400 m² – dodaje Michał Wallner.

Jak willę miejską definiują urbaniści?

Michał Ciesielski, ekspert Towarzystwa Urbanistów Polskich, zwraca uwagę, że nazwa willa wywodzi się od budynku jednorodzinnego. 

- Początek willi to starożytny Rzym, tam powstawały założenia nazywane villa urbana, czyli willa miejska – mówi ekspert.

– Był to budynek jednorodzinny, należał do jednej bogatej rodziny obywatela rzymskiego. Jednak później to sformułowanie ewoluowało i w naszych czasach pojawił się termin willa wielorodzinna. Jak zauważa Michał Ciesielski, willa miejska i willa wielorodzinna to nie do końca to samo. - Willa miejska ma wydźwięk bardziej nobilitujący, elitarny, a willa wielorodzinna pokazuje pewien kontrast między willowością, czyli skojarzeniem z jednorodzinną zabudową a budownictwem wielorodzinnym. Pojęcia te używane są przez urbanistów zgodnie z ich upodobaniem – jedni wolą wille miejską inni willę wielorodzinną - dodaje. 

To jednak niuanse, a w powszechnym odczuciu willa – miejska czy wielorodzinna - stała się czymś między domem jednorodzinnym, a budynkiem wielorodzinnym kojarzonym z blokiem i typowymi osiedlami mieszkaniowymi. Brakowało formatu pośredniego i willa wielorodzinna wypełniła tę lukę. 

- We współczesnym rozumieniu willa miejska jest właśnie takim obiektem - wolnostojącym, czyli nie pierzejowym, jak inne zabudowania miejskie, ale jednak może w niej mieszkać więcej niż jedna rodzina – tłumaczy Michał Ciesielski.

- Optymalnie są to cztery rodziny, czyli jedna klatka schodowa dla czterech mieszkań. Z czasem wille wielorodzinne „rozrastały się” i mieszkań przybywało – dziś na rynku mieszkaniowym można spotkać wille miejskie składające się z 6, 8 czy 10 mieszkań. To powoduje, że inwestycje mimo nazwy, użytej często marketingowo, tracą charakter willi, bo przy większej ilości mieszkań, okolice budynku zamieniają się w parking dla mieszkańców, kosztem np. terenów zielonych. Na pytanie, ile maksymalnie mieszkań powinno znajdować się w willi miejskiej, nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ale wskazane jest wyznaczenie rozsądnej granicy – po jej przekroczeniu willa przestaje wyć willą.

Definicję podpowiada rozsądek

W moim przekonaniu w definicji dzisiejszej willi miejskiej powinno znaleźć się sformułowanie, że jest to budynek wielorodzinny, wolnostojący i posiadający jedną klatkę schodową, dwie kondygnacje, więc optymalnie cztery mieszkania. A górna granica? Wszystko zależy od powierzchni zabudowy, jeśli jest wystarczająco duża, to mieszkań może być więcej, ale należy zachować umiar i mieć na uwadze fakt, że zamieszkiwanie w willi powinno wiązać się z komfortem – tłumaczy Michał Ciesielski.

- Willa powinna mieć również określoną wysokość pomieszczeń i nie powinna być to minimalna wymagana wysokość, czyli dobrze jest jeśli mamy więcej niż 250 cm. W dobrym tonie jest również wysoki poziom rozwiązań architektonicznych w odniesieniu do całej bryły budynku. To jest już w rękach dewelopera – willa to nie blok, ale budynek wysmakowany architektonicznie, korespondujący z otoczeniem, nawiązujący do historii miejsca itp.