Jak banki wyceniają wartość mieszkania?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy można zakwestionować wycenę mieszkania dokonaną przez bank
• czym jest operat szacunkowy
• ile kosztuje wycena wartości mieszkania

Na czym polega wycena nieruchomości przez bank?

Od wyceny nieruchomości, którą klient chce kupić, zależy bardzo wiele w zakresie możliwości kredytowania — dlatego niezwykle istotne jest, by została ona dokonana rzetelnie. Dlaczego prawidłowo sporządzona wycena ma tak duże znaczenie? Jeśli wartość nieruchomości określona w wycenie okaże się niższa, niż kwota kredytu, o który stara się klient, uzyskanie kredytu w pożądanej wysokości nie będzie możliwe.

Na czym jednak polega wycena nieruchomości przez bank? Wyceny co do zasady powinien dokonać rzeczoznawca, który posiada odpowiednie uprawnienia i sporządza wspomniany operat szacunkowy. Rzeczoznawcy majątkowi w Polsce widnieją w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Rejestr jest dostępny publicznie i można w nim sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy.

Banki mają różną politykę w zakresie wycen. Część współpracuje tylko z niektórymi rzeczoznawcami, część akceptuje wyceny od wszystkich uprawnionych. Bywa i tak, że instytucje finansowe stosują tryb uproszczony. Wówczas wyceny dokonuje przeszkolony pracownik banku. Dzieje się tak zazwyczaj w sytuacjach „typowych” z punktu widzenia banku, np. w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego w segmencie popularnym (a więc dla masowego klienta). W takiej sytuacji pracownik banku po prostu porównuje cenę nieruchomości do cen w okolicy dla tego samego typu budownictwa. Czasem robi dokumentację fotograficzną.

Inaczej ma się rzecz z operatem szacunkowym, który ma rangę dokumentu urzędowego. Rzeczoznawcy mają określić wartość rynkową nieruchomości, a więc – zgodnie z ustawą – wskazać kwotę, jaką można aktualnie uzyskać, sprzedając obiekt na wolnym rynku. Założenie jest takie, że obie strony transakcji działają racjonalnie i rozważnie oraz bez przymusu.

Na czym polega wycena nieruchomości przez bank? Sprawdź

Jak krok po kroku bank wycenia nieruchomość?

Jeśli wyceny nieruchomości na zlecenie banku dokonuje rzeczoznawca, to najczęściej stosuje on metodę porównawczą, czyli wyszukuje nieruchomości o zbliżonej wielkości i tej samej lokalizacji. Przyjmuje ceny transakcyjne sprzedaży takich nieruchomości jako punt wyjścia, sprawdzając je m.in. w systemie Amron (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), z którego korzysta również Związek Banków Polskich. Warto jednocześnie zaznaczyć, że zgodnie z rozporządzeniem, średnią cenową powinno się wyciągać przynajmniej z transakcji sprzedaży 11 mieszkań.

Dysponując średnią rzeczoznawca koryguje ją w górę lub w dół, w zależności od cech konkretnego mieszkania, które jest przedmiotem wyceny. By to zrobić, określa wagę jakiejś cechy, a więc procentowy udział w cenie całości – np. lokalizacja – 50 proc., stan techniczny – 30 proc. itp. W dalszej kolejności rzeczoznawca określa poziom danej cechy: doby, średni, niski itp.

Powyższy typ wyceny porównawczej nazywany jest metodą skorygowanej ceny średniej. Inna metoda polega na porównywaniu nieruchomości o podobnych parametrach parami. Wreszcie trzecia metoda, analiza statystyczna rynku, zakłada porównywanie na dużej liczbie (przynajmniej 100 nieruchomości), ale stosowana powinna być ona jedynie do określenia poziomu cen w danej lokalizacji i w danym rodzaju nieruchomości, a nie dla konkretnej nieruchomości.

Wycena nieruchomości w trybie online

Jeszcze do niedawna wycena nieruchomości online nie była możliwa, zwłaszcza jeśli miała być dokonana dla banku. Obecnie jednak banki zliberalizowały swoje podejście do co do tego, jak przebiega wycena i jakich narzędzi używa rzeczoznawca lub pracownik banku, by oszacować wartość nieruchomości. Co więcej, część banków oficjalnie wprowadziła wycenę online; niektóre instytucje zdecydowały się na ten krok na początku pandemii koronawirusa, chcąc zapewnić większe bezpieczeństwo zarówno klientom, jak i osobom, które miałyby dokonać wyceny.

Jak wygląda wycena mieszkania online? Zazwyczaj bank prosi osobę ubiegającą się o kredyt hipoteczny o zainstalowanie na swoim telefonie specjalnej aplikacji, a następnie o połączenie wideo z pracownikiem banku lub rzeczoznawcą - tak, by osoba mająca dokonać wyceny mieszkania lub domu mogła w czasie rzeczywistym, razem z klientem, obejrzeć nieruchomość, która ma zostać wyceniona.

Dzięki temu osoba dokonująca wyceny domu lub mieszkania może w każdej chwili poprosić klienta o dokładniejsze pokazanie wybranych pomieszczeń czy konkretnych usterek lub uszkodzeń.

Obecnie na rynku funkcjonują również narzędzia umożliwiające samodzielne dokonanie darmowej wyceny mieszkania przez internet, bez konieczności nagrywania wideo. Należy jednak pamiętać, że taka wycena nieruchomości na własną rękę nie jest wiążąca dla banku - instytucja nie weźmie jej pod uwagę.

Ile trwa wycena nieruchomości przez bank?

Proces sporządzenia operatu szacunkowego zazwyczaj trwa od 10 dni do nawet 3 tygodni. Warto pamiętać, że aby dokonać wyceny nieruchomości, rzeczoznawca musi zapoznać się z dokumentacją nieruchomości, średnimi cenami transferowymi dla podobnych mieszkań lub domów, przeanalizować wpływ pozostałych czynników (takich jak lokalizacja, metraż, stan budynku, stan prawny nieruchomości itd.), a także dokonać oględzin nieruchomości.

Na czas wyceny wpływa w dużej mierze lokalizacja i to, czy rzeczoznawca ma dużo zleceń. Na szybszą wycenę można natomiast liczyć w sytuacji, gdy wyceny ma dokonać pracownik banku.

Ile kosztuje wycena mieszkania i domu przez bank?

Wycena wartości mieszkania przez rzeczoznawcę kosztuje zazwyczaj kilkaset złotych, chociaż warto pamiętać, że każdy rzeczoznawca samodzielnie ustala swoją stawkę. Średni koszt wyceny mieszkania to najczęściej 500-900 zł; jednocześnie należy mieć świadomość, że zdecydowanie droższa jest wycena domu, która może kosztować nawet ok. 1200 zł.

Koszt wyceny nieruchomości w formie operatu uzależniony jest m.in. od powierzchni nieruchomości, ale też od lokalizacji mieszkania czy domu. Inaczej będzie w przypadku wyceny podwarszawskiego domu, a inaczej — mieszkania w niewielkiej miejscowości na wschodzie Polski.

Jakie są różnice między wyceną mieszkania a wyceną domu?

Wycena mieszkania różni się od wyceny domu — i raczej nikt nie ma co do tego wątpliwości. Przy określaniu realnej wartości nieruchomości rzeczoznawca bierze pod uwagę różne czynniki; część z nich jest wspólna dla wszystkich nieruchomości, niezależnie od ich rodzaju (np. lokalizacja, powierzchnia). O ile jednak w przypadku domu jednorodzinnego rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę np. źródło ogrzewania, stan przyłącza wodno-kanalizacyjnego czy dostęp do energii, o tyle w przypadku wyceny mieszkania w mieście te czynniki nie będą mieć większego znaczenia.

Czy można zakwestionować wycenę wartości M2?

Co w sytuacji, gdy wycena nieruchomości dokonana przez pracownika banku lub rzeczoznawcę nieruchomości jest niekorzystna dla klienta? Aby uniknąć takiego scenariusza, można jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt samodzielnie zlecić wybranemu rzeczoznawcy sporządzanie operatu szacunkowego.

Takie rozwiązanie ma dwie zalety; po pierwsze, klient zyskuje pewność, że mieszkanie w ogóle może stanowić zabezpieczenie kredytu (jeśli np. stan prawny nieruchomości jest wątpliwy lub stan techniczny pozostawia wiele do życzenia, bank może nie udzielić kredytu).

Po drugie — zyskuje argument na wypadek, gdyby wycena dokonana przez bank drastycznie różniła się od wartości wskazanej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę wynajętego przez klienta. Warto też mieć świadomość, że część banków akceptuje operaty dostarczone przez klientów. Z tego względu należy zapytać pracownika banku, czy takie rozwiązanie jest możliwe.

Bez względu na to, czy klient zdecyduje się na zlecenie wyceny danej nieruchomości, czy też pozostawi sporządzenie wyceny bankowi, powinien wiedzieć, jaka jest ścieżka odwoławcza na wypadek, gdy jego zdaniem wskazana ostateczna wartość mieszkania będzie mocno różnić się od rzeczywistej. Przygotowując odwołanie, należy przede wszystkim dysponować konkretami, uzasadniającymi wyższą wartość nieruchomości. 

Mogą być to na przykład dane transakcyjne mieszkań z okolicy, uzyskane od pośrednika, od którego klient kupił mieszkanie, czy inny operat szacunkowy. Jeśli podczas wyceny dokonanej przez bank popełniono błędy formalne, klient również powinien je wskazać.

Czy banki uwzględnią odwołanie? Niestety – pewności nie ma, dlatego najlepszym wyjściem jest realistyczne określenie wartości nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej i złożeniem wniosku kredytowego.

Podsumowanie

Osoby, które myślą o sprzedaży nieruchomości, ale i o kupnie mieszkania czy domu na kredyt, muszą liczyć się z koniecznością sporządzenia wyceny nieruchomości. Przy sprzedaży mieszkania pomaga ona w określeniu realnej ceny; przy kupnie — jest niezbędna, by bank udzielił kredytu.

Zazwyczaj takiej wyceny dokonuje rzeczoznawca na zlecenie banku; dzięki temu powstaje operat szacunkowy, w którym wskazana jest wartość nieruchomości. Należy pamiętać, że wycena jest uzależniona od wielu czynników; klienci, którzy chcą mieć pewność, że bank nie zaniży drastycznie wartości nieruchomości, mogą samodzielnie zlecić wykonanie wyceny rzeczoznawcy.