Wspólnota mieszkaniowa a roszczenia do dewelopera

Budownictwo mieszkaniowe rozwija się w bardzo szybkim tempie. Szybkość nie zawsze jednak gwarantuje jakość wykonania. W konsekwencji wiele nowopowstałych wspólnot mieszkaniowych musi borykać się z wadami dopiero co oddanych do użytku nieruchomości. Co prawda, wspólnoty mieszkaniowe zarządzają częściami wspólnymi budynków i gruntami, jednakże dochodzenie roszczeń od dewelopera nie leży już w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest to nawet uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej, jako całości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• komu przysługują roszczenia wynikające z wad części wspólnych budynku 
• kto powinien pozwać dewelopera
• na czym polega umowa cesji 

Wynika to z faktu, że udział w częściach wspólnych nieruchomości jest związany z własnością poszczególnych lokali tworzących daną wspólnotę mieszkaniową. Roszczenia wynikające z wad części wspólnych przysługują zatem członkom wspólnoty mieszkaniowej, nie zaś wspólnocie.

Jak zatem dochodzić roszczeń od dewelopera? Pojedynczy właściciele lokali zazwyczaj nie mają odpowiednich środków aby występować przeciwko sprzedawcy mieszkań. Istnieje wszakże możliwość przeniesienia roszczeń z rękojmi za wady na wspólnotę mieszkaniową. Aby było to możliwe członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni zawrzeć ze wspólnotą mieszkaniową umowy przelewu wierzytelności (cesji). Przy czym, aby zarząd mógł tego dokonać, powinien posiadać upoważnienie wyrażone w uchwale wspólnoty mieszkaniowej.

Przykładowo: „Wspólnota Mieszkaniowa „Willa Leśna” w Gdańsku przy ul. Gdańskiej 1 upoważnia Zarząd Wspólnoty oraz udziela Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania z członkami Wspólnoty umów cesji roszczeń, przysługujących członkom Wspólnoty w stosunku do dewelopera z tytułu wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej oraz nienależytego wykonania budynku w Gdańsku przy ul. Gdańskiej 1.”

Na podstawie ww. uchwały zarząd zawiera umowy cesji z poszczególnymi właścicielami lokali. W umowie należy dokładnie określić przenoszone prawa, a wspólnota mieszkaniowa powinna oświadczyć, że przelew praw przyjmuje. Przykładowo: cedent (właściciel mieszkania) oświadcza, że na podstawie umowy z deweloperem, jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 1 położonego w Gdańsku przy ul. Gdańskiej 1 wraz z przynależnościami, tj.: miejscem parkingowym w garażu podziemnym oraz pomieszczeniemgospodarczym – piwnicą, i związanego z powyższym – prawa własności udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 1/20.

Cedent oświadcza, że przysługują mu jako właścicielowi roszczenia cywilno-prawne związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej w stosunku do dewelopera. Cedent przenosi na rzecz Cesjonariusza (wspólnotę mieszkaniową) przysługujące mu roszczenia cywilnoprawne w stosunku do dewelopera, określone w niniejszej umowy. Cesjonariusz oświadcza, iż powyższą umowę przyjmuje.

Po zawarciu umów cesji, wspólnota mieszkaniowa powinna powziąć uchwałę upoważniającą zarząd wspólnoty do wystąpienia na drogę sądową przeciwko deweloperowi, względnie do zawarcia umowy z prawnikiem mającym reprezentować wspólnotę mieszkaniową przed sądem.

Przykładowo, Wspólnota Mieszkaniowa „Willa Leśna” w Gdańsku przy ul. Gdańskiej 1 upoważnia i zarazem zobowiązuje Zarząd Wspólnoty do wszczęcia postępowania sądowego przeciwko deweloperowi o roszczenia za wady fizyczne nieruchomości w części wspólnej budynku stanowiącego własność członków wspólnoty oraz z tytułu nienależytego wykonania budynku, położonego w Gdańsku, przy ul. Gdańskiej 1. Wspólnota Mieszkaniowa „Willa Leśna” w Gdańsku przy ul. Gdańskiej 1 upoważnia Zarząd Wspólnoty do zawarcia umowy i udzielenia pełnomocnictwa racy prawnemu wybranemu przez Zarząd, do prowadzenia postępowania wskazanego w niniejszej uchwale w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Finalnie, zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien zawrzeć umowę z wybranym prawnikiem i udzielić mu pełnomocnictwa procesowego do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowym przeciwko deweloperowi. Do pozwu należy dołączyć wszystkie umowy cesji zawarte przez wspólnotę mieszkaniową, a także uchwały podjęte przez wspólnotę, o których była mowa we wcześniejszej części artykułu.

Przeniesienie praw z rękojmi za wady przysługujących członkom wspólnoty skutkować będzie tym, że w przypadku uznania zasadności roszczenia, zostanie ono zasądzone na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, nie zaś jej członków. Umowy zawierane pomiędzy wspólnotą i jej członkami powinny zatem rozstrzygać, w jaki sposób zarząd wspólnoty ma postąpić z zasądzoną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej kwotą.

Najczęściej, jest ona przeznaczana na wykonanie odpowiedniego remontu lub innych robót budowlanych mających na celu usunięcie wad nieruchomości wspólnej. Niekiedy zdarza się, że otrzymane środki dzielone są pomiędzy członków wspólnoty zgodnie z ich udziałem w nieruchomości wspólnej. W przypadku braku stosownych postanowień umów cesji, o przeznaczeniu środków należy zdecydować w uchwale wspólnoty mieszkaniowej.