Ustawa schronowa a nowe mieszkania – co trzeba wiedzieć

Od 1 stycznia 2026 obowiązuje tzw. ustawa schronowa. Nowe przepisy nakładają na deweloperów nowe obowiązki związane z zapewnieniem większego bezpieczeństwa mieszkańców na wypadek sytuacji kryzysowych. W artykule analizujemy, jak ustawa schronowa wpłynie na ceny nowych mieszkań. Wyjaśniamy też różnice między różnymi typami budowli ochronnych, takimi jak schrony i miejsca doraźnego schronienia.

Rynek pierwotny w Polsce stoi obecnie u progu jednej z największych zmian w historii budownictwa wielorodzinnego. Wszystko za sprawą reform legislacyjnych związanych z obronnością cywilną, które na nowo definiują rolę współczesnej architektury. Tzw. ustawa schronowa czyni z bezpieczeństwa mieszkańców nowy i w pełni obiektywny parametr techniczny każdej nowej inwestycji, traktowany na równi z energooszczędnością czy atrakcyjną lokalizacją.

Ustawa schronowa - najważniejsze informacje:

• Nowe przepisy wprowadzają precyzyjny podział budowli na schrony, ukrycia oraz miejsca doraźnego schronienia. Dzięki temu możesz łatwo zweryfikować standard bezpieczeństwa w wybranej inwestycji.
• Deweloperzy muszą stosować w nowych inwestycjach odpowiednie rozwiązania architektoniczne. Są to wzmocnione konstrukcje oraz zaawansowane systemy wentylacji i zasilania awaryjnego. To konieczne, by garaże podziemne i piwnice mogły pełnić funkcje ochronne.
• Kupujący nowe mieszkania powinni przygotować się na wzrost cen mieszkań oraz wysokość miesięcznych opłat eksploatacyjnych. Wyższe koszty budowy i konieczność serwisowania infrastruktury obronnej mogą wpłynąć na ceny mieszkań
• Informacje o tym, czy dany budynek posiada certyfikowane miejsce schronienia, powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym oraz dokumentacji projektowej udostępnianej tobie przed zakupem lokalu.

Czym jest ustawa schronowa i dlaczego powstała?

Ustawa schronowa to potoczne określenie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej z dnia 5 grudnia 2024 r. Głównym celem tych przepisów było przede wszystkim uporządkowanie i ujednolicenie definicji miejsc schronienia w Polsce. Ustawa schronowa wprowadziła jasne rozróżnienie pomiędzy poszczególnymi rodzajami budowli ochronnych, takimi jak schron czy miejsce doraźnego schronienia.

Przepisy wchodziły w życie etapami, począwszy od dnia 1 stycznia 2025 r.; najważniejszą datą dla nowych procesów inwestycyjnych jest jednak 1 stycznia 2026 r. Wszystkie budynki wielorodzinne, dla których pozwolenie zostanie wydane po 1 stycznia 2026 r., muszą już spełniać nowe wymagania.

Co to jest schron?

Zgodnie z nową nomenklaturą, schron to uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, która została wyposażona w specjalistyczne urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne. Ukrycie z kolei definiowane jest jako uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany o konstrukcji niehermetycznej.

Czym jest miejsce doraźnego schronienia?

Najpowszechniejszym rozwiązaniem w nowym budownictwie wielorodzinnym będzie jednak miejsce doraźnego schronienia, znane również pod skrótem MDS. Chodzi o obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi.

Nowe obowiązki dewelopera w procesie budowlanym

Wprowadzenie ustawy schronowej nakłada na deweloperów szereg nowych i kosztownych obowiązków, które zaczynają się już na bardzo wczesnym etapie planowania inwestycji. Każda nowa inwestycja mieszkaniowa będzie musiała uwzględniać funkcje ochronne w swojej strukturze.

Zmiany na etapie projektowania

Zmiany te są najbardziej widoczne na etapie projektowania. Architekci muszą uwzględnić specyficzne wymogi techniczne już w fazie wniosku o pozwolenie na budowę. Inwestor musi wykazać, że budynek wielorodzinny posiada odpowiednio zaprojektowane części podziemne, które w razie potrzeby mogą pełnić funkcję obiektu zbiorowej ochrony.

Oznacza to konieczność przeprowadzenia szczegółowych analiz konstrukcyjnych, które wykraczają poza standardowe normy bezpieczeństwa stosowane w ubiegłych latach. Deweloper musi przewidzieć m.in. odporność konstrukcji na zagruzowanie oraz zapewnić co najmniej dwa niezależne wyjścia ewakuacyjne z przestrzeni ochronnej.

Odbiory techniczne a standardy bezpieczeństwa

Proces realizacji inwestycji kończy się rygorystycznymi odbiorami, które po zmianie przepisów będą kładły duży nacisk na standardy obronne. Budynek mieszkalny nie zostanie dopuszczony do użytkowania przez organy nadzoru, jeśli nie spełni nowych norm, o ile jego projekt takie funkcje przewidywał.

Oprócz tego deweloperzy są teraz zobowiązani do ścisłej współpracy z właściwymi organami ochrony ludności w zakresie ewidencjonowania nowo powstałych miejsc schronienia. Informacja o tym, że dany obiekt budowlany posiada miejsce doraźnego schronienia, musi trafić do centralnych rejestrów. Ma to pozwolić na sprawne zarządzanie bezpieczeństwem ludności cywilnej w sytuacjach zagrożenia.

Ponadto zarządcy nieruchomości będą zobowiązani do utrzymywania tych przestrzeni w należytym stanie technicznym przez cały okres eksploatacji budynku.

Jak ustawa schronowa wpłynie na wygląd osiedli?

Największa transformacja dotyczy zagospodarowania terenu oraz samej konstrukcji budynków. Deweloperzy muszą teraz projektować je w taki sposób, aby zapewniały skuteczne ukrycia dla mieszkańców. Może to oznaczać konieczność stosowania mocniejszych, bardziej odpornych na uszkodzenia materiałów budowlanych już w częściach naziemnych, aby zminimalizować ryzyko zagruzowania wejść do stref ochronnych.

Osiedla mogą stać się zatem bardziej zwarte pod względem architektonicznym, a ich podziemia - znacznie bardziej rozbudowane technologicznie. Ma to zapewnić najwyższy poziom ochrony ludności cywilnej przed skutkami ewentualnych konfliktów czy klęsk żywiołowych.

O ile nowe przepisy wpłyną w znaczący sposób na architektoniczną stronę osiedli, wiele z tych zmian nie będzie jednak widocznych na pierwszy rzut oka.

Funkcja ochronna garaży podziemnych

Najwięcej zmian dotyczy garaży podziemnych. To właśnie typowe hale garażowe w budynkach wielorodzinnych będą najczęściej służyć jako miejsca doraźnego schronienia.

Inwestorzy muszą projektować te przestrzenie z myślą o ich dwufunkcyjności. To znaczy, że na co dzień garaż będzie służył parkowaniu samochodów, jednak w razie zagrożenia musi on zapewniać bezpieczne warunki przebywania ludziom. Wymaga to od deweloperów stosowania rozwiązań w zakresie hermetyzacji. Inwestorzy muszą też przewidzieć systemy doprowadzenia świeżego powietrza nawet w warunkach odcięcia od systemów miejskich.

Infrastruktura towarzysząca

Budynki projektowane zgodnie z tym, co przewiduje ustawa schronowa, będą musiały posiadać znacznie bardziej zaawansowaną infrastrukturę towarzyszącą w częściach wspólnych. Mowa przede wszystkim o systemach wentylacji, które muszą zapewniać odpowiednią wymianę powietrza, gdzie zawartość dwutlenku węgla nie może przekraczać określonych norm.

W częściach wspólnych budynku, szczególnie na kondygnacjach podziemnych, mogą pojawić się dodatkowe pomieszczenia higieniczno-sanitarne. Są one niezbędne do funkcjonowania obiektu zbiorowej ochrony przez dłuższy czas w sytuacjach zagrożenia. Wszystkie te elementy muszą być zintegrowane z budynkiem w sposób trwały, co czyni z nich integralną część nowoczesnej nieruchomości.

Ustawa schronowa a ceny nowych mieszkań

Jak nowe przepisy wpłyną na ceny mieszkań? Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie ma wątpliwości, że wymogi związane z miejscami doraźnego schronienia przełożą się na koszty budowy.

Bardzo wstępne szacunki mówią o wpływie nowych regulacji na cenę metrażu z dużych miast określanym jako kilkaset złotych i kilka procent w odniesieniu do jednego metra kwadratowego nowego mieszkania. Jeżeli chodzi o perspektywę klienta firmy deweloperskiej, nie można mówić o sytuacji, w której prawdopodobnie płacąc więcej, nie otrzyma on nic w zamian. Obecność miejsc doraźnego schronienia oznacza większe bezpieczeństwo w razie działań wojennych, a solidniejsza konstrukcja kondygnacji podziemnej może być przydatna m.in. w czasie katastrof naturalnych.

Ekonomiczny podział tych dodatkowych kosztów pomiędzy dewelopera wyznaczającego cenę za metr kwadratowy mieszkania oraz jego klienta będzie zależał, jak zawsze, od warunków rynkowych.

Andrzej Prajsnar zwraca jednak uwagę na drugi, prawno-organizacyjny aspekt wprowadzanych zmian, bardziej problematyczny niż aspekt finansowy/kosztowy.

Mówiąc najogólniej, na początku 2026 r. nowe przepisy nadal budzą wątpliwości, które prawdopodobnie trzeba będzie rozwiązać poprzez ich nowelizację. Wątpliwości dotyczą na przykład tego, jaką pojemność powinny mieć miejsca doraźnego schronienia w nowych blokach. Nadal brakuje też zmienionych przepisów wykonawczych dotyczących zakresu i formy projektu budowlanego. Wielu inwestorów spodziewając się problemów na początku obowiązywania nowych regulacji, postanowiło załatwić formalności budowlane na starych zasadach, które nie przewidują obowiązku tworzenia MDS-ów. Dlatego wpływ cenowy nowych przepisów na rynek pierwotny będzie opóźniony.

Jak sprawdzić, czy inwestycja posiada miejsce schronienia?

Jako potencjalny nabywca powinieneś wiedzieć, gdzie szukać informacji o standardzie ochronnym interesującej tobie nieruchomości.

• Pierwszym źródłem wiedzy powinien być prospekt informacyjny. Deweloper ma obowiązek zawrzeć w prospekcie dane o cechach technicznych i bezpieczeństwie budynku.
• Warto również poprosić o wgląd w dokumentację projektową. Powinna ona szczegółowo opisywać, czy dany obiekt budowlany - albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej - został uznany za budowlę ochronną.
• Podczas wizyty w biurze sprzedaży powinieneś pytać przedstawiciela o konkretne parametry techniczne inwestycji. Ustal pojemność obiektu zbiorowej ochrony, typ zastosowanej wentylacji czy dostępność zasilania awaryjnego.
• Pamiętaj, by przed zakupem nowego mieszkania zweryfikować, czy budynek faktycznie spełnia funkcje ochronne i standardy wykonania. Nie polegaj jedynie na ogólnych hasłach marketingowych, które mogą pojawiać się na rynku nieruchomości w odpowiedzi na nowe przepisy.

Ustawa schronowa - podsumowanie

Wprowadzenie ustawy schronowej to bez wątpienia ważny moment dla polskiego sektora budowlanego, który zmusza wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego do zmiany myślenia o roli budynków wielorodzinnych. Ustawa wprowadza nowe standardy, które realnie zwiększają bezpieczeństwo ludności cywilnej, ale jednocześnie wymagają od nabywców większej uważności przy analizie ofert deweloperskich.

Nowe obowiązki deweloperów oraz wyższe wymagania techniczne i lokalizacyjne mogą przełożyć się na wzrost cen mieszkań, jednak w zamian nabywcy otrzymują nieruchomość o znacznie wyższym poziomie odporności na różnorodne zagrożenia.