Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Umowne modyfikacje klauzuli zadatku

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 26.10.2018, Data aktualizacji: 30.09.2022

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 60 głosów

Umowne modyfikacje klauzuli zadatku
Zadatek stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, które bardzo często stosuje się przy umowach zawieranych w obrocie nieruchomościami. Czy może być modyfikowane?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • kiedy stosujemy klauzulę zadatku
  • jak reguluje ją Kodeks cywilny
  • czy można modyfikować tę klauzulę w drodze umowy

Kiedy stosujemy klauzule zadatku 

Najczęściej klauzule zadatku wprowadzane są do umów przedwstępnych sprzedaży. Niemniej, strony mogą zdecydować o dodaniu postanowień o zadatku do każdej innej umowy.

Co ważne, wszystkie zasady związane z tą instytucją prawa umów i opisane w przepisach art. 394 Kodeksu cywilnego, mają charakter dyspozytywny. Oznacza to, że strony uprawnione są do umownej zmiany treści klauzuli zadatki oraz dostosowaniu jej do potrzeb danego przypadku. Dzięki temu zadatek może zbliżać się w swojej konstrukcji do zaliczki, bądź zawierać dalsze obostrzenia dla strony, która nie wykonała albo nienależycie wykonała zabezpieczoną w ten sposób umowę.

Na wstępie przyjrzyjmy się zatem kodeksowym regułom przypisanym do zadatku. O ile zatem strony nie postanowią nic innego w łączącej je umowie:

  • zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej,

  • w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek polega zwrotowi,

  • w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak już była o tym mowa powyżej, każda z tych klauzul może zostać przez strony zmodyfikowana zastępując rozwiązania ustawowe. Najwięcej zmian dokonywanych jest w pierwszej z zasad, która statuuje instytucję zadatku. Modyfikacje te mogą zatem dotyczyć następujących elementów:

  • chociaż zwrot „dany przy zawarciu umowy” w orzecznictwie interpretuje się, jako „dany przy okazji zawarcia umowy”, co oznacza iż zadatkiem może być rzecz, bądź suma pieniężna dana drugiej stronie transakcji w pewien czas po jej zawarciu, to dla uniknięcia wątpliwości strony wskazują w umowie termin, do którego zadatek powinien zostać przekazany. Niekiedy spotyka się wręcz swoisty harmonogram wpłat oznaczonych kwot tytułem zadatku,

  • również sam przedmiot zadatku może być swobodnie określany, przykładowo może on przybrać postać nakładów na nieruchomość, która ma być przedmiotem umowy przyrzeczonej,

Szukaj nieruchomości

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • Warszawa

    mazowieckie, Warszawa

    12999 ofert

  • Wrocław

    dolnośląskie, Wrocław

    6893 oferty

  • Kraków

    małopolskie, Kraków

    5736 ofert

  • Poznań

    wielkopolskie, Poznań

    5004 oferty

  • Łódź

    łódzkie, Łódź

    3437 ofert

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • zmiany dotyczyć mogą także sytuacji, w których druga strona uprawniona będzie do żądania zadatku. W umowach przedwstępnych nieruchomości, która nabywana jest ze środków pochodzących z kredytu bankowego, często zastrzega się, iż niewykonanie umowy – czyli nie przystąpienie do umowy sprzedaży nieruchomości – nie będzie uprawniało sprzedawcy do zatrzymania zadatku, gdy przyczyną takiego stanu rzeczy będzie odmowa udzielenia kredytu bankowego nabywcy. Rozszerzenie klauzuli zadatku w drugą stronę może obejmować zdarzenia niezależne od woli strony,

  • zadatek można oderwać od oświadczenia o odstąpieniu od umowy, reguła kodeksowa zakłada bowiem, że strona pokrzywdzona może odstąpić od umowy oraz domagać się zadatku,

  • strony mogą także wprowadzić zastrzeżenie, w myśl którego żądanie zapłaty zadatku poprzedzone będzie musiało zostać wezwaniem skierowanym do drugiej strony umowy, aby wykonała ją dobrowolnie lub w sposób należyty, pod rygorem skorzystania z zadatku przez wzywającego,

  • nie ma także przeszkód, aby modyfikacjom podlegał sposób zwrotu zadatku, w szczególności zaś to, czy strona która wręczyła zadatek może domagać się jego podwójnej wysokości. Wartość ta może być przez strony obniżona, bądź podwyższona,

  • zmiany względem reguł kodeksowych odnoszą się niekiedy również do metod rozliczenia zadatku w sytuacjach rozwiązania umowy. Tutaj najczęściej różnicowane jest to względem przyczyn takiego rozwiązania, w szczególności czy można przypisać je zawinionemu zachowaniu konkretnej strony umowy.

  • Połączenie umowy przedwstępnej warunkowej z klauzulą zadatku

    Na zakończenie wskazać należy jeszcze jedną konstrukcję, która jest często spotykana w obrocie gospodarczym. Jest nią połączenie umowy przedwstępnej warunkowej z klauzulą zadatku. W takim przypadku strony zastrzegają warunek zawieszający, od ziszczenia się którego uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej, np. od zapłaty określonej kwoty tytułem zadatku.

    Tego typu zastrzeżenie umowne ma to znaczenie, że uchybienie terminowi wpłaty zadatku powodować będzie, iż obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej nie powstanie. Warunek zawieszający ma bowiem to znaczenie, że uzależnia powstanie skutków czynności prawnej – w tym przypadku umowy przedwstępnej – od ziszczenia się określonego zdarzenia.

    Jak wynika z niniejszego artykułu, chociaż klauzula zadatku jest bardzo częstym elementem umów zawieranych w obrocie nieruchomościami, to jej treść może ulegać znacznym modyfikacjom. Wymaga to zachowania ostrożności przy zawieraniu umów, do których wprowadzono tego typu postanowienia. W szczególności zaś weryfikacji, czy znajdująca się w umowie klauzula zadatku nie została zmodyfikowana względem jej modelowego brzmienia wynikającego z przepisów art. 394 kodeksu cywilnego. Zmiany te mogą okazać się niekorzystne dla strony przystępującej do danej umowy.

    Czym się różni zadatek od zaliczki? Przeczytaj

    Michał Koralewski

    Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c.

    Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

    PODZIEL SIĘ:

    KATEGORIE:

    OCEŃ ARTYKUŁ:

    Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

      Artykuły powiązane

      • Zmiany w prawie budowlanym 2025

        Zmiany w prawie budowlanym 2025

        Prawo budowlane w 2025 roku przynosi istotne zmiany dla inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości. Dowiedz się, które przepisy ułatwią budowę domu, a które ją skomplikują. Sprawdź kluczowe zmiany w prawie budowlanym w 2025 roku.

        11 czerwca 2025

        Edyta Wara-Wąsowska

      • Podatek od sprzedaży nieruchomości

        Podatek od sprzedaży nieruchomości

        Sprzedajesz mieszkanie w 2025 roku? Zanim podpiszesz akt notarialny, sprawdź, jakie podatki i opłaty będą Cię obowiązywać. Dowiedz się, kiedy fiskus upomni się o 19% podatku, jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jakie poniesiesz koszty notarialne oraz kto płaci podatek PCC.

        10 czerwca 2025

        Ewelina Zajączkowska-Klec

      • Termomodernizacja dofinansowanie: jakie dopłaty i ulgi na termomodernizację uzyskamy w 2025 roku?

        Termomodernizacja dofinansowanie: jakie dopłaty i ulgi na termomodernizację uzyskamy w 2025 roku?

        Jak dostać pieniądze na termomodernizację domu w 2025? Dopłaty i ich wysokość są uzależnione od programu i zakresu remontu. Podpowiadamy, z jakich form dofinansowania do termomodernizacji mogą skorzystać właściciele domów, ile wynosi najwyższa dopłata, gdzie złożyć wniosek o dopłatę.

        02 czerwca 2025

        Edyta Wara-Wąsowska

      • Rozliczenie po zakończeniu najmu

        Rozliczenie po zakończeniu najmu

        Zakończenie umowy najmu to nie tylko zwrot mieszkania właścicielowi – to także moment, w którym zarówno najemca, jak i wynajmujący muszą dopełnić szeregu formalności. Do obowiązków towarzyszących oddaniu lokalu należą rozliczenia finansowe, kwestie techniczne związane ze stanem lokalu, a w przypadku najmu prywatnego – również obowiązki podatkowe.

        21 maja 2025

        Redakcja

      Nagrody i wyróżnienia

      Nagroda Forbes 2022
      Nagroda Forbes 2021
      Nagroda Digital Excellence Awards 2022
      Nagroda Laur Klienta 2023
      Nagroda Dobry Pracodawca 2023
      Nagroda Gazele Biznesu 2023