Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z architektem?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co jest przedmiotem umowy z architektem, 
• jakie elementy powinna zawierać taka umowa, 
• jakie klauzule umowne powinny znaleźć się w umowie z architektem i na co uważać.

Jaką umowę z architektem podpisać?

Umowa z architektem najczęściej obejmuje stworzenie projektu architektonicznego lub dokumentacji budowlanej związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Architekt wykonuje określoną pracę, której efektem jest opracowanie koncepcji architektonicznej, ewentualnie także dodatkowej dokumentacji. Jest to zlecenie jednorazowe, określone czasowo (zlecający podaje termin wykonania prac).

Z tego względu odpowiednim rodzajem umowy będzie umowa o dzieło — umowa z projektantem czy architektem podlega przepisom kodeksu cywilnego, tym samym może mieć ona dowolną formę. Warto przy tym pamiętać, że często w tytule dokumentu widnieje "umowa o prace projektowe", "umowa na wykonanie projektu" czy "umowa z architektem na projekt indywidualny". Nie zmienia to jednak faktu, że w istocie nadal będzie to po prostu umowa o dzieło. Wzór takiej umowy można bez przeszkód znaleźć w internecie.

Co powinna zawierać umowa z architektem?

Strony umowy 

Dobra umowa z architektem powinna objąć szereg kwestii — służy ona do zabezpieczenia interesów obu stron. Po pierwsze należy wyznaczyć strony umowy — inwestora (osoba zamawiająca) i projektanta (osoba przyjmująca zamówienie, zlecenie). W kolejnym kroku trzeba określić przedmiot umowy. Klient, czyli inwestor, powinien dokładnie wskazać, co obejmuje zlecenie. Należy przy tym unikać ogólnikowych stwierdzeń, ponieważ może to utrudnić wyegzekwowanie zamówionej pracy. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie stworzenie listy dokumentów, które architekt ma przygotować.

Termin realizacji 

Kolejną istotną kwestią, która powinna znaleźć się w umowie, jest termin realizacji projektów. Brak konkretnego terminu wskazanego w umowie nie tylko może spowodować przedłużenie całego procesu (dzień opóźnienia nie będzie miał znaczenia, natomiast tygodnie mogą zaważyć na pozostałych robotach budowlanych), ale też praktycznie uniemożliwia dochodzenia roszczeń w sprawie niewykonania dzieła w terminie. Oprócz terminu na oddanie zlecenia warto wskazać też terminy, w których architekt zobowiązuje się do usunięcia ewentualnych błędów.

Wynagrodzenie architekta

Jak w każdej umowie o dzieło istotna jest też kwestia wynagrodzenia dla architekta. Z punktu widzenia klienta najlepszym rozwiązaniem będzie stawka ryczałtowa za wykonanie całego przedmiotu umowy. W innym wypadku projektant może żądać znacznie wyższej kwoty, niż było to przewidziane na początku.

Kary umowne 

Co jeszcze powinna zawierać umowa na wykonanie projektu architektonicznego? Zamawiający powinni szczególnie rozważyć wpisanie do umowy kary umownej w określonej wysokości za nieterminowe dostarczenie przedmiotu umowy, nieterminowe usunięcie wad dokumentacji bądź niewykonanie umowy, czy też odstąpienie od niej z winy architekta.

Zastrzegając kary umowne, należy pamiętać o wskazaniu, że uprawniony do ich żądania może także dochodzić odszkodowania w pełnej wysokości, ale na zasadach ogólnych. Bez takiego zapisu odpowiedzialność odszkodowawcza projektanta ograniczy się do zastrzeżonej kary umownej i to nawet gdy faktyczna szkoda będzie większa.

Prawo odstąpienia od umowy

Dobrym rozwiązaniem może być też umowne prawo odstąpienia, pozwalające klientowi na odstąpienie od umowy w terminie wskazanym w umowie — bez konieczności wypłaty wynagrodzenia. Brak takiej klauzuli nie umożliwia wprawdzie odstąpienia od umowy przed terminem wykonania dzieła, jednak zamawiający musi mieć świadomość, że będzie wtedy zobowiązany do wypłaty wynagrodzenia architektowi.

Jedyną zaletą w takiej sytuacji jest możliwość odliczenia tego, co architekt zaoszczędził na niewykonaniu dzieła do końca. Zazwyczaj jednak architekci nie godzą się na takie klauzule, a znacznie częściej spotykanym rozwiązaniem jest możliwość rezygnacji z umowy (przez obie strony), ale po zapłacie drugiej stronie kwoty wskazanej w umowie.

Aby sporządzić dobrą umowę z wykonawcą, warto oprzeć się na wzorach umów dostępnych w internecie. Na ich podstawie można sporządzić własny dokument. Należy pamiętać, by sporządzić umowę w formie pisemnej — w ten sposób zamawiający ma prawo do ewentualnych roszczeń.

Na co zwrócić uwagę przy podpisaniu umowy na wykonanie projektu?

Osoby, które zamierzają podpisać z architektem umowę na opracowanie projektu architektonicznego, powinny również pamiętać o określeniu, na jakich zasadach będą mogły korzystać z gotowego projektu. Najczęściej projekt architektoniczny trzeba bowiem traktować jako utwór w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. To z kolei oznacza, że potrzebna może być licencja lub — jeśli np. klient chce wykorzystać projekt do celów reklamowych — nawet przeniesienie majątkowych praw autorskich.

Należy przy tym pamiętać, że drugie rozwiązanie będzie zdecydowanie droższe. Może być jednak kuszące również dla osób, które nie chcą, by w przyszłości architekt posłużył się przygotowywanym dla nich projektem domu przy realizacji zlecenia dla nowego klienta. Po przeniesieniu majątkowych praw autorskich, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, architekt nie może już później oferować tego samego projektu budowlanego innemu zlecającemu — nawet po jego adaptacji.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę? Zamawiający powinien pamiętać na przykład, że w zależności od określonego przedmiotu umowy oraz pozostałych obowiązków projektanta, może się okazać, że samo stworzenie projektu będzie niewielką częścią całej umowy z architektem. W takim wypadku konieczne może być zawarcie w umowie postanowień odnoszących się w szczególności do:

• uprawnień architekta do kontaktów z deweloperem, gdy architekt wprowadza zmiany w projektach dostarczonych przez dewelopera (np. przesunięcie ścian, zmiany w układzie wewnętrznych instalacji itp.). Jeżeli klient nie chce pośredniczyć w korespondencji pomiędzy architektem i deweloperem, to należy zadbać o odpowiednie upoważnienie,
• występowania przez architekta w imieniu zamawiającego przed organami architektoniczno-budowlanymi. W tym przypadku konieczne będzie udzielenie projektantowi stosownego pełnomocnictwa,
• zakupu materiałów wykończeniowych – w tym przypadku warto zadbać także o kwestie finansowe. Ceny materiałów budowlanych są zmienne, więc pozostawienie swobody architektowi może nadszarpnąć budżet inwestycji — warto na to uważać.

Podsumowanie

Umowa z architektem — wzór łatwo znaleźć na stronach internetowych firm architektonicznych — to nic innego jak umowa o dzieło, w której należy wskazać zakres prac (przedmiot umowy), termin ich wykonania oraz wynagrodzenie projektanta. Oprócz tego warto zadbać o umieszczenie w umowie odpowiednich klauzuli i ewentualnych upoważnień, w zależności od tego, jakie obowiązki nakłada na architekta umowa, a także zaznaczyć, czy architekt zobowiązuje się do wykonania całego zlecenia samodzielnie, czy jakąś jego część ma wykonać inny projektant.

Należy również zaznaczyć, w jakich sytuacjach zamawiający może odstąpić od umowy. Podobne zasady znajdą zastosowanie przy umowie z projektantem wnętrz; wzór dokumentu dotyczącego projektu wnętrz łatwo znaleźć w sieci. Prawidłowo sporządzony dokument pozwoli na uniknięcie sporów.