Umowa przedwstępna sprzedaży domu

Umowa sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, jest niejako zwieńczeniem całego procesu kupna-sprzedaży działki, mieszkania czy domu. Zanim jednak do tego dojdzie, strony biorące udział w transakcji zazwyczaj dążą do zawarcia umowy przedwstępnej. Dlaczego umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest tak istotna, na co musi uważać kupujący, a na co - sprzedający, a także co powinna zawierać umowa, jeśli dotyczy ona domu jednorodzinnego?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym różni się umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania od domu,
• dlaczego przedwstępna umowa sprzedaży jest tak istotna,
• co grozi obu stronom w razie niewykonania umowy - czyli niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna kupna domu: czym właściwie jest?

O ile w przypadku ruchomości proces zakupowy raczej nie jest skomplikowany, o tyle nieco inaczej jest, jeśli przedmiotem umowy ma być działka, mieszkanie czy dom jednorodzinny. Obie strony zachowują w przypadku takiej transakcji znacznie większą czujność; dodatkowo proces sprzedaży nieruchomości jest dłuższy i zazwyczaj obejmuje więcej etapów (zwłaszcza jeśli nabywca stara się o kredyt hipoteczny, którym sfinansuje zakup). 

Umowa przedwstępna zawiera zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. W jakiej formie należy zawrzeć umowę przedwstępną? Zgodnie z przepisami, umowa przedwstępna może być zawarta zarówno pisemnie, jak i przed notariuszem.

Ostateczna forma umowy jest niezwykle istotna, ponieważ to od niej zależy, czy druga strona będzie mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, w razie, gdyby jedna ze stron chciała wycofać się z transakcji. W przypadku zwykłej umowy przedwstępnej takiej możliwości nie ma, a potencjalne konsekwencje dotyczą w zasadzie wyłącznie zaliczki lub zadatku. 

Umowa przedwstępna sprzedaży domu jednorodzinnego - co musi się w niej znaleźć?

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna domu? Warto na wstępie zaznaczyć, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W treści umowy przedwstępnej muszą się zatem znaleźć m.in. takie informacje, jak:

• cena nieruchomości,
• warunki, które muszą zostać spełnione, by doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej,
• oświadczenie sprzedającego, że posiada tytuł własności nieruchomości,
• dane stron (imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL, numery dowodów osobistych),
• dane przedmiotu umowy, czyli w tym przypadku domu jednorodzinnego (m.in. dokładny adres, powierzchnia, liczba pomieszczeń, a także numer księgi wieczystej).

Co jeszcze powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży domu jednorodzinnego? W umowie przedwstępnej musi się też znaleźć data i miejsce podpisania umowy. Istotny jest również termin zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Co jednak ważne, nawet jeśli termin ten nie zostanie wskazany, nie oznacza to jeszcze nieważności umowy.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, to umowa powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeśli natomiast, zgodnie z art. 389 par. 2 Kodeksu cywilnego, w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. To oznacza, że strony mają maksymalnie rok od podpisania umowy na wskazanie ostatecznego terminu sfinalizowania transakcji. 

Oprócz tego w umowie przedwstępnej strony określają, czy przyszły nabywca ma wpłacić zaliczkę, czy zadatek - i w jakiej wysokości. Jest to istotne na wypadek, gdyby jedna ze stron chciała wycofać się z zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dodatkowe zapisy w umowie przedwstępnej

Strony często umieszczają w umowie przedwstępnej dodatkowe zapisy - dotyczy to nie tylko zakupu mieszkania, ale też domu jednorodzinnego. Kupujący zwykle nalegają na to, by umieścić zapis o możliwości odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy nabywca nie otrzyma kredytu hipotecznego mogącego sfinansować zakup (zazwyczaj umieszcza się zapis o trzech odmownych decyzjach kredytowych). Dzięki temu, w razie gdyby nabywca nie otrzymał jednak kredytu, nie traci pieniędzy wpłaconych w formie zaliczki lub zadatku. Druga strona rezygnuje też w takiej sytuacji z żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. 

Na naszej stronie dostępny jest bezpłatny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży domu.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu z zadatkiem

Z punktu widzenia kupującego umowa przedwstępna kupna domu z zadatkiem może być korzystniejsza - choć pod pewnymi warunkami. Przede wszystkim przyszły nabywca musi być pewny, że będzie w stanie dokonać transakcji (i chce to zrobić) - czyli np. że posiada odpowiednią zdolność kredytową, pozwalającą mu zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości (jeśli chce sfinansować transakcję środkami z banku). 

Dlaczego zadatek będzie w takim wypadku korzystniejszy? Jeśli to sprzedający wycofa się z umowy przedwstępnej, musi zwrócić dwukrotność kwoty wpłaconej przez nabywcę. W przypadku gdy to kupujący się wycofa - zadatek przepada. Umowa przedwstępna kupna domu z zaliczką jest mniej ryzykowna dla obu stron, zwłaszcza jeśli nie wiedzą, czy zawarcie umowy przyrzeczonej dojdzie do skutku.

Warto jednak mieć świadomość, że umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie - czyli zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i aktu notarialnego - uprawnia drugą stronę do żądania odszkodowania z tytułu szkody poniesionej wskutek niezawarcia umowy przyrzeczonej. Należy jednocześnie zaznaczyć, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego mowa o odszkodowaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy - obejmuje on tylko te koszty, które poszkodowana strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. 

Zarówno zaliczkę, jak i zadatek zalicza się na poczet ceny nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu z działką

W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży domu jednorodzinnego przedmiotem umowy jest nie tylko sam dom, ale też działka, na której znajduje się budynek. Strony powinny zatem zadbać, by w umowie przedwstępnej znalazły się również dane działki - w tym jej numer ewidencyjny, numer księgi wieczystej, granice czy powierzchnia. Do umowy powinien być również dołączony wypis z ewidencji gruntów. 

Umowa przedwstępna kupna domu a kredyt

Podpisując umowę przedwstępną, strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Teoretycznie umowa przedwstępna nie jest konieczna; strony mogą od razu przystąpić do sfinalizowania transakcji. Jeśli jednak kupujący chce sfinansować zakup kredytem hipotecznym, potrzebuje przedstawić w banku właśnie umowę przedwstępną - jest ona niezbędna, by bank mógł wydać decyzję kredytową. 

Umowa przedwstępna kupna domu z hipoteką

Nieco inną sytuacją jest natomiast zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży domu, na którego budowę (lub zakup) został w przeszłości zaciągnięty kredyt, który nie jest jeszcze spłacony. W takim wypadku nabywca musi nie tylko dokładnie zweryfikować zapisy w księdze wieczystej nieruchomości, ale też dopilnować, by w umowie przedwstępnej znalazły się odpowiednie informacje na temat obciążenia nieruchomości hipoteką. Dodatkowo należy zawrzeć zapis o całkowitej spłacie kredytu przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu w budowie

Jeszcze innego podejścia wymaga umowa przedwstępna kupna domu w budowie. Oprócz podanych wyżej zapisów umowa przedwstępna musi w takim przypadku zawierać również termin przekazania nieruchomości nabywcy. Jeśli podpisywana jest umowa przedwstępna domu na kredyt, należy też określić harmonogram płatności. Kupujący powinien również zadbać o to, by umowa przewidywała konieczność zapłaty kar umownych, jeśli w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną nie nastąpi przeniesienie prawa własności na nabywcę (czyli np. gdy cały proces budowy ulegnie znacznemu opóźnieniu). 

Umowa przedwstępna sprzedaży domu: podsumowanie

Umowa przedwstępna na sprzedaż domu, podobnie jak w przypadku nieruchomości innego rodzaju, powinna zawierać określone elementy. Dokument nie musi mieć formy aktu notarialnego, a wzór umowy dość łatwo znaleźć w sieci; mimo to bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przed notariuszem, dzięki czemu - w razie próby wycofania się jednej ze stron - będzie można dochodzić podpisania ostatecznej umowy sprzedaży przed sądem.