Akt notarialny dla osób z niepełnosprawnością: prawa, procedura i skutki prawne uchybień

Osoby niewidome, głuche, głuchonieme oraz te, które nie mogą lub nie umieją pisać, mają pełne prawo zawierać umowy u notariusza – od sprzedaży mieszkania po ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych. Prawo przewiduje dla nich dodatkową ochronę: notariusz musi dopełnić kilku wymogów ponad standardową procedurę. Ich pominięcie może przekreślić ważność całej transakcji.

Czy osoba z niepełnosprawnością może zawrzeć umowę u notariusza?

Tak. Każda osoba z niepełnosprawnością może zawrzeć umowę u notariusza. Przepisy ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie umożliwiają podpisywanie u notariusza umów (w tym umów kupna i sprzedaży mieszkania) oraz składanie jednostronnych oświadczeń woli. Gdy stroną czynności jest osoba głucha, niewidoma, głuchoniema lub niepotrafiąca pisać, dla ważności tej czynności muszą zostać zachowane odpowiednie wymogi dodatkowe.

Ich celem jest upewnienie się, że osoba dokonuje czynności z pełnym rozeznaniem i zrozumieniem jej treści.

Warto przy tym zaznaczyć, że przepisy Prawa o notariacie regulują szczegółowo procedury dla czterech grup: osób niewidomych, głuchych, głuchoniemych oraz niemogących lub nieumiejących pisać. W przypadku innych rodzajów niepełnosprawności – na przykład niepełnosprawności ruchowej, intelektualnej czy psychicznej – ustawa nie przewiduje odrębnych procedur. Notariusz ocenia wówczas zdolność do czynności prawnych na zasadach ogólnych, wynikających z Kodeksu cywilnego.

Akt notarialny i akt własności mieszkania: co to jest, ile kosztuje akt notarialny i co po podpisaniu aktu? Sprawdź

Jak ustanowić pełnomocnictwo notarialne dla osoby niepełnosprawnej?

Najważniejsze jest rozróżnienie charakteru niepełnosprawności, ponieważ to od niego zależą kolejne kroki. Osoba udzielająca pełnomocnictwa musi być w pełni świadoma i zdolna do swobodnego wyrażenia swojej woli. Niepełnosprawność fizyczna nie stanowi tu żadnego problemu prawnego, jednak notariusz ma bezwzględny obowiązek odmówić sporządzenia aktu, jeśli uzna, że choroba (np. zaawansowana demencja, silne leki otępiające, choroba Alzheimera) uniemożliwia osobie zrozumienie tego, co podpisuje.

Jak wyjaśnia prawnik Michał Koralewski, ekspert portalu RynekPierwotny.pl: jeśli osoba nie ma zachowanej świadomości, pełnomocnictwo jest niemożliwe – w takich skrajnych sytuacjach rozwiązaniem pozostaje sądowe ubezwłasnowolnienie takiej osoby, w której imieniu działać będzie wyznaczony przez sąd opiekun. Jeśli mocodawca jest sprawny umysłowo, ale ma ograniczenia fizyczne czy komunikacyjne, prawo przewiduje odpowiednie ułatwienia.

Szczegółowe procedury notarialne dla różnych typów niepełnosprawności

Osoby niewidome: definicja prawna i wymagane zabezpieczenia

Prawo o notariacie nie wyjaśnia dokładnie, kogo należy uznać za osobę niewidomą. Doprecyzował to Sąd Najwyższy. W postanowieniu z 21 stycznia 2011 r. (sygn. III CSK 67/10) wskazał, że chodzi nie tylko o osoby całkowicie niewidome, ale też o osoby z poważnym zaburzeniem widzenia. Nie ma znaczenia, czy ktoś nie widzi od urodzenia, czy stracił wzrok później.

Wyrok Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2013 r. (sygn. IV CSK 269/12) określił dodatkowe zabezpieczenia przy czynności notarialnej z udziałem osoby niewidomej. Są one potrzebne wtedy, gdy problemy ze wzrokiem są na tyle poważne, że bez nich mogłyby pojawić się wątpliwości, czy dana osoba dobrze rozumie treść dokumentu i świadomie bierze udział w czynności.

W praktyce oznacza to, że notariusz powinien uprzedzić osobę niewidomą o możliwości powołania osoby zaufanej. Na jej życzenie wzywa wskazaną osobę i odnotowuje ten fakt w akcie.

Osoby głuche i głuchonieme: rola biegłego, tłumacza i osoby zaufanej

Jeśli do notariusza przychodzi osoba głucha lub głuchoniema, notariusz musi upewnić się, że dobrze rozumie ona treść dokumentu i skutki podpisywanej czynności. Może w tym celu powołać biegłego albo tłumacza, np. tłumacza języka migowego.

Osoba głucha, niema lub głuchoniema może też poprosić, aby przy czynności była obecna wskazana przez nią osoba zaufana. Notariusz ma obowiązek poinformować ją o takiej możliwości przed rozpoczęciem czynności. Tak stanowią przepisy Prawa o notariacie.

Wyjątek: sprawna komunikacja i aparat słuchowy

Od tej zasady jest jeden istotny wyjątek (wyrok Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2018 r., sygn. I CSK 181/17).

Jeśli osoba używa aparatu słuchowego, ale bez problemu rozmawia z notariuszem, zwykle nie trzeba stosować dodatkowej procedury. Tłumacz lub osoba zaufana są potrzebni dopiero wtedy, gdy pojawia się realny problem z porozumieniem się.

Osoby niemogące lub nieumiejące pisać: odcisk palca i wzmianki w akcie

Prawo o notariacie reguluje też udział osób, które nie umieją lub nie mogą pisać – na przykład z powodu niepełnosprawności fizycznej. W takiej sytuacji osoba składa na dokumencie tuszowy odcisk palca. Obok niego inna osoba wpisuje jej imię i nazwisko oraz umieszcza własny podpis.

Notariusz ma obowiązek zawrzeć na dokumencie stosowną wzmiankę dotyczącą:

• upewnienia się, że treść dokumentu jest znana osobie niewidomej, głuchej lub niemej;
• uprzedzenia zainteresowanych o możliwości powołania osoby zaufanej – na życzenie osoby niewidomej, głuchej lub niemej;
• niemożności złożenia podpisu lub tuszowego odcisku palca.

Co grozi za naruszenie procedury przez notariusza?

Konsekwencje bywają poważne. Jeżeli notariusz nie dopełni opisanych wyżej wymogów, umowę kupna lub sprzedaży mieszkania można unieważnić. Dobrze ilustruje to uchwała Sądu Najwyższego z 19 lipca 2001 r. (sygn. III CZP 36/01): nieważny jest testament osoby głuchej lub głuchoniemej, jeśli w sporządzonym przez notariusza dokumencie brakuje wzmianki o tym, że notariusz przekonał się, iż treść czynności jest dla tej osoby dokładnie znana i zrozumiała.

To nie drobiazg! Ich naruszenie może przesądzić o nieważności całej transakcji.

Jak przygotować się do wizyty u notariusza?

Choć to notariusz odpowiada za dopełnienie procedury, kilka rzeczy warto przemyśleć wcześniej, żeby wizyta przebiegła sprawnie:

• Zgłoś sytuację z wyprzedzeniem. Informując kancelarię o niepełnosprawności przed terminem, dajesz notariuszowi czas na zorganizowanie np. tłumacza języka migowego lub biegłego.
• Pomyśl o osobie zaufanej. Masz prawo poprosić, by towarzyszyła ci wskazana przez ciebie osoba. Warto ustalić to wcześniej.
• Dopytaj o wzmianki w akcie. To, że notariusz dopełnił dodatkowych obowiązków, powinno znaleźć odzwierciedlenie w treści aktu, bo właśnie brak takiej wzmianki bywa podstawą do podważenia umowy.

Czy można podważyć akt notarialny? Czytaj

Koszty powołania tłumacza lub biegłego

Powołanie tłumacza języka migowego lub biegłego wiąże się z dodatkowymi kosztami. Co do zasady obciążają one stronę zlecającą czynność notarialną. Wynagrodzenie tłumacza przysięgłego lub biegłego jest ustalane indywidualnie i zależy od zakresu oraz czasu trwania czynności.

Akt notarialny dla osób z niepełnosprawnością – podsumowanie

Osoba z niepełnosprawnością może zawrzeć umowę u notariusza, także wtedy, gdy dotyczy ona sprzedaży lub zakupu mieszkania. W niektórych sytuacjach notariusz musi jednak zastosować dodatkowe zabezpieczenia, np. upewnić się, że strona rozumie treść aktu, powołać tłumacza albo umożliwić udział osoby zaufanej.

Warto zgłosić taką potrzebę kancelarii wcześniej. Dzięki temu notariusz może odpowiednio przygotować czynność, a w akcie znajdą się wszystkie wymagane wzmianki. To ważne, bo pominięcie tych formalności może później prowadzić do podważenia ważności umowy.

Znajdź najlepsze mieszkanie dla siebie