Akt notarialny a osoby z niepełnosprawnością - procedura i skutki uchybień

Osoby niewidome, głuche, głuchonieme oraz te, które nie mogą lub nie umieją pisać, mają pełne prawo zawierać umowy u notariusza - od sprzedaży mieszkania po ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych. Prawo otacza je jednak dodatkową ochroną: notariusz musi wtedy dopełnić kilku wymogów ponad standardową procedurę. To nie formalność dla formalności. Ich pominięcie potrafi przekreślić ważność całej transakcji.

Jeśli przygotowujesz się do wizyty u notariusza np. aby podpisać akt notarialny, poniżej wyjaśniamy, jak wygląda procedura i na co zwrócić uwagę.

Czy osoba z niepełnosprawnością może zawrzeć umowę u notariusza?

Tak. Przepisy umożliwiają wszystkim osobom podpisywanie u notariusza umów (w tym umów kupna i sprzedaży mieszkania) oraz składanie jednostronnych oświadczeń. Gdy stroną czynności jest osoba głucha, niewidoma, głuchoniema lub niepotrafiąca pisać, dla ważności tej czynności muszą zostać zachowane odpowiednie wymogi dodatkowe.

Ich celem jest upewnienie się, że osoba dokonuje czynności z pełnym rozeznaniem i zrozumieniem jej treści.

Procedura dla osób niewidomych, głuchych i głuchoniemych

Jeżeli przed notariuszem stawi się osoba głucha lub głuchoniema, notariusz ma obowiązek przekonać się, że treść czynności jest jej dokładnie znana i zrozumiała. W tym celu może powołać biegłego lub tłumacza, na przykład tłumacza języka migowego.

Z kolei jeśli osoba jest niewidoma, głucha, niema lub głuchoniema, notariusz na jej życzenie powinien powołać do czynności wskazaną przez nią osobę zaufaną i o tej możliwości ma obowiązek uprzedzić zainteresowanych.

W praktyce wygląda to tak, że jeszcze przed czynnością notariusz poucza taką osobę, że może wezwać kogoś, kto będzie jej towarzyszył. Tak stanowią przepisy ustawy z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

Kogo prawo uznaje za osobę niewidomą?

Prawo o notariacie nie definiuje wprost pojęcia „osoby niewidomej”, ale lukę tę wypełniło orzecznictwo. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 stycznia 2011 r. (sygn. III CSK 67/10) wskazał, że chodzi o osobę dotkniętą utratą wzroku lub znacznym zaburzeniem widzenia niezależnie od czasu i przyczyny powstania tego upośledzenia. Obejmuje to zarówno osoby niewidzące od urodzenia, jak i ociemniałe, czyli te, które utraciły wzrok w późniejszym okresie życia.

Definicję tę potwierdził wyrok Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2013 r. (sygn. IV CSK 269/12) na gruncie art. 87 § 1 pkt 3 Prawa o notariacie. Sąd doprecyzował przy tym, że o zastosowaniu szczególnej procedury decyduje taki stopień zaburzenia widzenia, przy którym udział danej osoby w czynności, bez wskazanych zabezpieczeń, mógłby budzić uzasadnione wątpliwości co do prawdziwości zdarzeń ujętych w dokumencie.

Wyjątek: sprawna komunikacja i aparat słuchowy

Od procedury przewidzianej dla osób głuchych i głuchoniemych istnieje jeden istotny wyjątek. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 19 stycznia 2018 r. (sygn. I CSK 181/17), dodatkowe wymagania wiążą się przede wszystkim ze stwierdzeniem, że osoba biorąca udział w czynności jest głucha.

Jeśli komunikacja między notariuszem a stroną korzystającą z aparatu słuchowego przebiega prawidłowo, zwalnia to notariusza z podejmowania dodatkowych czynności z art. 87 § 1 pkt 2 i 3 oraz z czynienia wzmianek wynikających z art. 87 § 2 i art. 92 § 3 zd. 2 Prawa o notariacie. Wymagania te są wyrazem dążenia ustawodawcy, by osoba z niepełnosprawnością dokonała czynności z właściwym rozeznaniem. Gdy ten cel jest osiągnięty, dodatkowe formalności tracą rację bytu.

Procedura dla osób niemogących lub nieumiejących pisać

Prawo o notariacie reguluje też udział osób, które nie umieją lub nie mogą pisać — na przykład z powodu niepełnosprawności. W takiej sytuacji osoba ta składa na dokumencie tuszowy odcisk palca, a obok niego inna osoba wpisuje jej imię i nazwisko oraz umieszcza własny podpis.

Notariusz ma przy tym obowiązek uczynić na dokumencie stosowną wzmiankę dotyczącą:

• upewnienia się, że treść dokumentu jest znana osobie niewidomej, głuchej lub niemej;
• uprzedzenia zainteresowanych o możliwości powołania osoby zaufanej - na życzenie osoby niewidomej, głuchej lub niemej;
• niemożności złożenia podpisu lub tuszowego odcisku palca.

Co grozi za naruszenie procedury przez notariusza?

Konsekwencje bywają poważne. Jeżeli notariusz nie dopełni opisanych wyżej wymogów, umowę kupna lub sprzedaży mieszkania można unieważnić. Dobrze ilustruje to uchwała Sądu Najwyższego z 19 lipca 2001 r. (sygn. III CZP 36/01): nieważny jest testament osoby głuchej lub głuchoniemej, jeśli w sporządzonym przez notariusza dokumencie brakuje wzmianki o tym, że notariusz przekonał się, iż treść czynności jest dla tej osoby dokładnie znana i zrozumiała.

To nie drobiazg! Ich naruszenie może przesądzić o nieważności całej transakcji.

Jak przygotować się do wizyty u notariusza?

Choć to notariusz odpowiada za dopełnienie procedury, kilka rzeczy warto przemyśleć wcześniej, żeby wizyta przebiegła sprawnie:

• Zgłoś sytuację z wyprzedzeniem. Informując kancelarię o niepełnosprawności przed terminem, dajesz notariuszowi czas na zorganizowanie np. tłumacza języka migowego lub biegłego.
• Pomyśl o osobie zaufanej. Masz prawo poprosić, by towarzyszyła Ci wskazana przez Ciebie osoba. Warto ustalić to wcześniej.
• Dopytaj o wzmianki w akcie. To, że notariusz dopełnił dodatkowych obowiązków, powinno znaleźć odzwierciedlenie w treści aktu, bo właśnie brak takiej wzmianki bywa podstawą do podważenia umowy.

Czy można podważyć akt notarialny? Czytaj