Stan epidemii a rynek nieruchomości

Wprowadzenie na terenie Polski najpierw stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii wywarło istotny wpływ nie tylko na rynek nieruchomości, ale także właścicieli budynków i lokali. Jakie prawa i obowiązki ustanowiono? 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak stan epidemii wpłynął na rynek nieruchomości
• jakie są nowe zakazy i obowiązki, które wprowadzono na czas epidemii 
• jakie są postanowienia tarczy antykryzyzysowej 

Nowe obowiązki i ograniczenia

W pierwszej kolejności warto zapoznać się z nowymi zakazami i obowiązkami, które wprowadzono na czas epidemii:

• obowiązek udostępnienia nieruchomości, w tym budynków, lokali i terenów – właściciele nieruchomości, które zostały ujęte w wojewódzkim planie działania na wypadek wystąpienia epidemii mogą zostać zobowiązani do udostępnienia ich w celu zwalczania epidemii,
• zakaz najmu krótkoterminowego – zakaz ten obowiązywał na terenie Polski w okresie 13-20 marca 2020 roku, w rozporządzeniu Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 roku, które to wprowadza stan epidemii, nie powtórzono tego zakazu. Niemniej, pamiętać należy o czasowym ograniczeniu przemieszczania się oraz zakazie zgromadzeń. Chociaż zatem najem krótkoterminowy wprost nie jest zakazany, to wyjazd turystyczny nawet grupy kilkorga osób może grozić znaczną grzywną dla nich,
• ograniczenia w handlu – w obiektach handlowych w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wprowadzono zakaz prowadzenia działalności gospodarczej, poza nielicznymi wyjątkami. W mniejszych obiektach wprowadzono natomiast obostrzenia co do liczby klientów.

Warto jednak zaznaczyć, że w okresie stanu zagrożenia epidemicznego i okresu epidemii, a także w okresie 30 dni po ich odwołaniu nie obowiązuje zakaz wykonywania czynności związanych z handlem, polegających na rozładowywaniu, przyjmowaniu i ekspozycji towarów pierwszej potrzeby oraz powierzania pracownikowi lub zatrudnionemu wykonywania takich czynności. Nie dotyczy to jednak niedziel, w których przypada święto.

Jeśli chciałbyś sprawdzić wszystkie obostrzenia, jakie wprowadzono znajdziesz je w Rozporządzenie Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dziennik Ustaw nr 2020 r., pozycja 491).

Rynek nieruchomości a tarcza antykryzysowa

W dniu 31 marca 2020 roku weszła w życie ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw – jest to tzw. tarcza antykryzysowa 1.0. Wśród jej postanowień znalazły się również takie, które wprost odnoszą się do rynku nieruchomości. Zostały one omówione poniżej.

1. Przedłużenie terminu wnoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego

Termin wnoszenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należnej za rok 2020 został przedłużony do dnia 30 czerwca 2020 roku.

2. Przedłużenie terminu obowiązywania umów najmu zawartych przed dniem 31 marca 2020 roku

Ustawodawca w tym zakresie przewidział trzy odrębne mechanizmy:

1. jeśli termin obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem 31 marca 2020 roku upływa po tym dniu i jednocześnie przed dniem 30 czerwca 2020 roku, to umowa taka ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku. Przedłużenie nie jest wszakże automatyczne i wymaga złożenia oświadczenia przez najemcę. Nie jest zatem konieczne zawarcie aneksu do umowy najmu. Skutek taki wywołuje bowiem już samo jednostronne oświadczenie najemcy.
2. jeśli umowa najmu lokalu mieszkalnego lub wysokość czynszu za taki lokal została wypowiedziana przed dniem 31 marca 2020 roku, termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 marca 2020 roku. Również i w tym przypadku, do zaistnienia wskazanego skutku, konieczne jest złożenia oświadczenia przez najemcę.
3. Co ważne, od ww. ograniczeń i zakazów istnieją wyjątki:
   • zaleganie z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych,
   • w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu, albo zaniedbywał obowiązki w sposób prowadzący do powstania w tym lokalu szkód,
   • w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
   • najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Ponadto, do dnia 30 czerwca 2020 roku niedopuszczalne jest wypowiedzenie najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

3. Zwolnienie w podatku od nieruchomości

„Tarcza antykryzysowa” wprowadza możliwość wprowadzenia przez radę gminy, w drodze uchwały, zwolnienia z podatku od nieruchomości obejmujących grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej za część roku 2020. Zwolnienie dotyczy wskazanych w uchwale rady gminy grup przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

Obecnie trwają prace nad tzw. Tarczą antykryzysową 2.0. Jej wstępne projekty nie zawierają nowych rozwiązań w odniesieniu do rynku nieruchomości. Warto wszakże śledzić postęp prac legislacyjnych na bieżąco.