Stan deweloperski mieszkania: co to znaczy i co obejmuje?

Z tego artykułu dowiesz się, co oznacza, że lokal jest w stanie deweloperskim. Wskazujemy, jakich elementów wykończenia możesz spodziewać się w mieszkaniu kupowanym na rynku pierwotnym, a co będziesz musiał wykończyć we własnym zakresie. Podpowiadamy także, na co zwrócić uwagę przy rozmowach z deweloperem.

Stan deweloperski mieszkania to pojęcie, które często pojawia się w kontekście rynku nieruchomości – szczególnie rynku pierwotnego. Nie istnieje jego prawna definicja, jednak przyjęło się, że stan deweloperski to stan techniczny mieszkania w momencie, gdy deweloper oddaje je do użytku.

Stan deweloperski mieszkania – najważniejsze informacje

• Stan deweloperski nieruchomości nie jest pojęciem prawnym a umownym. Określa stan mieszkania lub domu w momencie jego odbioru przez inwestora.
• Aby mieć pewność, co obejmuje stan deweloperski w twoim przypadku, zwróć szczególną uwagę na umowę deweloperską oraz prospekt informacyjny.
• Zwyczajowo stan deweloperski oznacza gotowe wylewki, stolarkę okienno-drzwiową, instalacje grzewczą, wodno-kanalizacyjną i elektryczną.
• Mieszkanie w stanie deweloperskim zwykle nie jest wyposażone w podłogę (panele czy płytki), drzwi wewnętrzne oraz biały montaż (umywalka, toaleta).
• Przy odbiorze nieruchomości od dewelopera skup się na sprawdzeniu kątów ścian oraz ewentualnych zarysowań i pęknięć na szybach okiennych.

Czym jest stan deweloperski? Definicja i umowa

Termin „stan deweloperski” stanowi istotny element w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Pojęcie to funkcjonuje w nomenklaturze już od lat i zazwyczaj odnosi się do podstawowego wykończenia mieszkania, obejmującego niezbędne instalacje i elementy konstrukcyjne, ale pozostawiającego pewne prace wykończeniowe do wykonania przez nabywcę.

Ostateczny zakres stanu deweloperskiego może różnić się w zależności od dewelopera oraz umowy zawartej między nim a klientem. Choć te zakresy będą do siebie zbliżone, istotne jest, żebyś zapoznał się z umową deweloperską i prospektem informacyjnym. Te dokumenty powinny dokładnie wskazywać, co stan deweloperski obejmuje – a więc za co właściwie płacisz.

Warto też wiedzieć, czym różni się stan deweloperski od stanu surowego zamkniętego, bo z tym pojęciem też możesz się zetknąć. Stan surowy zamknięty to etap budowy, w którym budynek ma już wykonaną konstrukcję oraz zamontowane okna i drzwi zewnętrzne, ale nie jest wyposażony w instalacje ani przygotowany do wykończenia.

Co obejmuje stan deweloperski mieszkania? Standard wykończenia

Stan deweloperski mieszkania obejmuje zazwyczaj podstawowe elementy wykończeniowe oraz instalacyjne, które są niezbędne do zamieszkania, ale nie pozwalają na wprowadzenie się „na już” do nieruchomości. Choć mogą występować drobne różnice w tym, co zastaniesz w mieszkaniu, istnieje kilka elementów, które uważa się za standard.

Podłogi, ściany i okna

Podstawą w nieruchomości w stanie deweloperskim są oczywiście podłogi, ściany i okna. Jak to zazwyczaj wygląda?

• Podłogi – mieszkanie może mieć położone podstawowe posadzki, najczęściej betonowe, gotowe do wyłożenia wybranym materiałem podłogowym przez nabywcę.
• Ściany – w stanie deweloperskim ściany są zazwyczaj pokryte tynkiem, gotowe do pomalowania lub wyłożenia tapetą. Zdarza się także, że ściany są pomalowane jedną warstwą białej farby, choć nie jest to regułą. Zazwyczaj stosuje się tynki cementowo-wapienne lub gipsowe (niektórzy deweloperzy proponują także wyrównanie powierzchni gładzią). W łazience często jest wykorzystany tynk o podwyższonej odporności na wilgoć, zwykle o większej chropowatości, co ułatwia położenie płytek.
• Stolarka okienna – nieruchomość jest wyposażona w okna, zwykle także w parapety.

Instalacje w stanie deweloperskim

Kolejny ważny punkt to montaż instalacji, bez których wylewka podłogowa czy tynki na ścianach nie miałyby sensu. Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu lokalu przez dewelopera nabywca otrzymuje gotowe przyłącza i nie musi „kuć ścian”.

• Instalacje elektryczne – standardem deweloperskim jest wyposażenie w kompletny system instalacji elektrycznej, który zawiera przełączniki, gniazdka, wyprowadzenie pod podstawowe punkty świetlne oraz opcjonalnie zamontowany domofon. Ponadto deweloper powinien zapewnić gniazda umożliwiające podłączenie telewizji czy światłowodu.

• Instalacje hydrauliczne – zazwyczaj zamontowane są podstawowe instalacje sanitarno-kanalizacyjne i grzewcze obejmujące między innymi przyłącza wody i kanalizacji, a także grzejniki.

Drzwi wejściowe i balkon

Ostatnim istotnym elementem standardu deweloperskiego są drzwi wejściowe oraz balkon lub taras, które wpływają zarówno na bezpieczeństwo, jak i komfort codziennego użytkowania mieszkania.

• Drzwi wejściowe – w stanie deweloperskim montowane są zazwyczaj solidne drzwi wejściowe, bardzo często o podwyższonej odporności na włamanie, wyposażone w podstawowe okucia i zamki spełniające aktualne normy.
• Balkon – mieszkanie ma w pełni wykonany balkon lub taras, obejmujący drzwi balkonowe, balustrady oraz wykończoną posadzkę, najczęściej w postaci płytek mrozoodpornych lub innego trwałego materiału dostosowanego do zmiennych warunków atmosferycznych.

Czego zazwyczaj NIE obejmuje stan deweloperski?

Wiesz już, co powinno znaleźć się w twoim nowym lokalu w stanie deweloperskim. Dowiedz się, czego absolutnie nie powinieneś się spodziewać. Elementy aranżacyjne (jak kolory ścian, meble, oświetlenie czy tekstylia) to dla większości oczywistość. Jest jednak jeszcze kilka rzeczy, które będziesz musiał wykonać samodzielnie.

• Drzwi wewnętrzne – w stanie deweloperskim zazwyczaj nie są montowane drzwi wewnętrzne ani ościeżnice, co daje nabywcy pełną swobodę wyboru stylu i standardu.
• Podłogi (panele, płytki) – deweloper nie wykonuje docelowego wykończenia podłóg, takich jak panele, deski czy płytki, pozostawiając jedynie przygotowaną posadzkę.
• Biały montaż sanitarny – elementy takie jak umywalki, toalety, baterie czy kabiny prysznicowe nie wchodzą w zakres stanu deweloperskiego i muszą zostać zamontowane samodzielnie przez właściciela.

Tak zastana nieruchomość powoduje, że jako nabywca musisz samodzielnie zorganizować prace wykończeniowe – wykonać je własnymi rękami lub zatrudnić odpowiednich fachowców.

Alternatywą może być decyzja o wykończeniu pod klucz. To dodatkowa usługa u dewelopera, która zakłada oddanie do użytku mieszkania w stanie pod klucz – czyli niemal gotowego do zamieszkania. Zakres prac obejmuje malowanie ścian, ułożenie podłogi, montaż armatury sanitarnej, a w programach premium – nawet ustawienie mebli i sprzętu AGD. To duże ułatwienie i oszczędność czasu, choć zazwyczaj znacząco wpływa na koszt wykończenia.

Podwyższony stan deweloperski – co to jest?

Podwyższony standard deweloperski, zwany też standardem premium, zakłada rozszerzenie podstawowego zakresu prac – szczególnie o te, które łatwiej jest wykonać już na etapie budowy, choć nie tylko.

W ramach stanu deweloperskiego podwyższonego możesz zdecydować się na:

• wideodomofon zamiast tradycyjnego domofonu,
• okna wyższej klasy o lepszych parametrach termoizolacyjnych i akustycznych,
• rolety zewnętrzne lub antywłamaniowe, często sterowane elektrycznie,
• ogrzewanie podłogowe (w całym mieszkaniu lub w wybranych pomieszczeniach),
• ściany wykończone gładzią, gotowe do malowania bez dodatkowych prac przygotowawczych.

Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim – na co zwrócić uwagę?

Jak upewnić się, że lokal spełnia oczekiwania i standardy jakościowe? Podczas odbioru mieszkania deweloperskiego należy zwrócić uwagę na kilka istotnych czynników:

• Szukaj ewentualnych wad ukrytych, takich jak wilgoć, niedostateczna izolacja akustyczna czy problemy z wentylacją.
• Sprawdź kąty proste za pomocą kątownika, szczególnie jeśli planujesz ustawienie w nich mebli. Pamiętaj jednak, że nie zawsze kąty te będą idealnie proste.
• Upewnij się, że ściany są proste i równo pokryte tynkiem – poszukaj także pęknięć na ścianach i suficie.
• Sprawdź, czy ościeżnice okienne i drzwiowe są właściwie zamontowane, a drzwi otwierają się i zamykają bez problemów. Przypatrz się także szybom w oknach – czy nie są pęknięte lub porysowane.
• Zweryfikuj, w jakim stanie jest balkon lub taras – zwróć uwagę na balustradę i płytki.

Dobrym pomysłem jest skorzystanie z pomocy fachowca, który wykona odbiór techniczny i dokładnie sprawdzi wszystkie kwestie. Jeśli jednak nie zdecydujesz się na taką usługę, powinieneś samodzielnie sprawdzić nieruchomość.

Odbiór techniczny mieszkania Na co zwracać uwagę?

Przy odbiorze mieszkania bądź dokładnym i skrupulatnym, aby zapewnić sobie komfort i bezpieczeństwo w nowym lokum. Zdarza się, że odbierana nieruchomość nie spełnia wszystkich standardów lub jej parametry są niezgodne z zapisami w umowie. W takiej sytuacji należy to niezwłocznie zgłosić i zobowiązać dewelopera do wykonania poprawek. Dopiero po ponownej weryfikacji można oficjalnie dokonać odbioru lokalu.

Standard deweloperski a wykończenie pod klucz

Alternatywą dla odbioru mieszkania w stanie deweloperskim jest wykończenie pod klucz. To niezwykle wygodna opcja: deweloper przejmuje cały nadzór nad pracami wykończeniowymi, które przecież przynoszą sporo stresu. W zależności od pakietu wykończenie nieruchomości pod klucz może obejmować naprawdę wiele elementów – nie tylko ułożone panele i płytki, pomalowane ściany czy zamontowane oświetlenie, ale także wyposażenie w meble, sprzęt AGD, a nawet dekoracyjne dodatki.

Wpływ na aranżację wnętrza to jedno. Inną kwestią są finanse, które będą wyglądały zupełnie inaczej. Stan deweloperski z reguły będzie tańszy, ale wymaga więcej czasu i zaangażowania. Wykończenie pod klucz to wyższy koszt początkowy, ale brak niespodzianek finansowych, krótszy czas realizacji (często 1-3 miesiące) i możliwość wprowadzenia się praktycznie od razu po odbiorze.

Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz Porównaj opcje i wybierz korzystną dla siebie

Stan deweloperski mieszkania: podsumowanie

Stan deweloperski domu lub mieszkania to podstawowe wykończenie oraz zainstalowane niezbędne instalacje. Standard wykończenia może się nieco różnić, ale zwykle są to te same elementy: betonowa wylewka na podłodze, tynki na ścianach, zamontowane okna, parapety i drzwi wejściowe, a także grzejniki, punkty elektryczne oraz instalacje. Kluczowe jest dokładne sprawdzenie nieruchomości podczas odbioru, aby zgłosić ewentualne wady lub niedociągnięcia deweloperowi.

Planowanie i koordynacja prac własnych stanowią kolejny istotny krok w procesie wykańczania mieszkania. Dzięki temu będziesz mógł cieszyć się wymarzonym miejscem do życia, dopasowanym do twoich indywidualnych oczekiwań.

Nie wiesz, jakie mieszkanie kupić? Skorzystaj z pomocy naszego doradcy