Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Sprzedaż nieruchomości w 2019 r. – jakie zmiany?

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 13.12.2018, Data aktualizacji: 22.04.2024

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 18 głosów

Sprzedaż nieruchomości w 2019 r.  – jakie zmiany?
W styczniu 2019 roku zmienią się zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości, wpłynie to na transakcje na rynku wtórnym. Przeczytaj jak!

Z początkiem stycznia 2019 roku wchodzą w życie przepisy zmieniające zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości dla niektórych grup sprzedawców, a także uwłaszczenie dotychczasowych użytkowników wieczystych. Zmiany te będą miały niebagatelny wpływ na transakcje na rynku wtórnym.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jak zmieniają się zasady opodatkowania nieruchomości
  • kto zyska na zmianach, a kto straci 
  • jak przekształcić użytkowanie wieczyste nieruchomości w prawo jej własności

Spadkobiercy i rozwodnicy zyskają

Pierwsza ze wskazanych zmian dotyczy zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu ze sprzedaży nieruchomości, która przypadła zbywcy w drodze spadkobrania albo podziału majątku wspólnego byłych małżonków po rozwodzie. Przypomnijmy, że w podatku tym obowiązuje generalne zwolnienie dla dochodów z transakcji dokonywanych po upływie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym dana nieruchomość została nabyta, bądź wybudowana.

W przypadku dziedziczenia nieruchomości przez spadkobierców albo objęcia jej na skutek podziału majątku byłych małżonków, nabycie następowało dopiero z tą chwilą. Było to szczególnie krzywdzące dla rozwiedzionych małżonków, którzy nieruchomość nabyli do majątku wspólnego wiele lat przed rozwodem.

Nie dziwi zatem fakt, że od kilku lat w orzecznictwie sądów administracyjnych zaczęły pojawiać się wyroku umożliwiające obliczanie przez ww. kategorie osób okresu pięcioletniego, nie od działu spadku, czy też podziału majątku wspólnego ale od roku nabycia tychże nieruchomości odpowiednio przez spadkodawcę, bądź małżonków do majątku wspólnego.

Pomimo takiej linii orzeczniczej, organy podatkowe nadal traktowały tego typu dochody niejednolicie. Aby zatem przesądzić o ich zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych, ustawodawca znowelizował ustawę regulującą ten podatek.

Od 1 stycznia 2019 roku każdy spadkobierca, wdowa, wdowiec oraz rozwiedziony małżonek będzie obliczał ww. okres pięcioletni od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wytworzenie nieruchomości przez spadkodawcę lub małżonków.

Przeczytaj także: Korzystny wyrok sądu w sprawie ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości

Nie jest to przy tym jedyna korzystna zmiana dla spadkobierców w omawianym zakresie. Znowelizowano bowiem także przepisy regulujące sposób obliczania kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania. Znajdą one zastosowanie w tych przypadkach, gdy pomimo korzystniejszego sposobu obliczania okresu uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, do dnia sprzedaży okres ten nie upłynął. W takim bowiem przypadku dochód ze sprzedaży nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu.

Jak to już wskazano, podatek obliczany jest od dochodu, a zatem różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży (ceną sprzedaży) a kosztami jego uzyskania. Od stycznia 2019 roku za koszty te uznawane będą udokumentowane koszty nabycia albo wytworzenia nieruchomości przez spadkodawcę, a także długi i ciężary spadkowe, w tym roszczenia o zachowek. Co ważne, długi i ciężary spadkowe będą mogły być uwzględnione w kosztach uzyskania przychodu zarówno, gdy zostaną poniesione przed, jak i po uzyskaniu tegoż przychodu, jak również po złożeniu zeznania podatkowego PIT-39.

Podobne zasady znajdować będą zastosowanie do opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości przez wdowę, wdowca albo rozwiedzionego małżonka. Sposób obliczania okresu uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych uwzględniać bowiem będzie rok ich faktycznego nabycia albo wytworzenia do majątku wspólnego.

Dotychczasowi użytkownicy wieczyści mogą stracić

Jak już powszechnie wiadomo, z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego praktycznie zniknie (z niewielkimi wyjątkami). Dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zaś zobowiązani do spłaty stosownej opłaty, czy to jednorazowo, czy też w ratach (maksymalny okres spłaty będzie mógł wynieść 20 lat). Konieczność ponoszenia ww. opłaty, zamiast corocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego może nie być na tyle uciążliwa, zważywszy że użytkownik wieczysty uzyska pełną własność nieruchomości. Co więcej, nawet przy rozłożeniu opłaty na raty, nowy właściciel będzie uprawniony do jej jednorazowej spłaty w każdym czasie.

Problem może jednakże tkwić gdzie indziej. Mianowicie, fakt przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo jej własności potwierdzać będzie zaświadczenie wydawane przez starostę. Zaświadczenie to będzie zaś jednym z obligatoryjnych załączników okazywanych notariuszowi przy transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie dotyczy to przy tym jedynie transakcji mających za przedmiot sam grunt. Pamiętać bowiem należy, że sprzedając lokal mieszkalny przenosi się jednocześnie na nabywcę udział w prawie do gruntu, na którym posadowiony jest dany budynek. Podobnie rzecz się ma z domami wolnostojącymi.

Starosta będzie miał natomiast aż rok na wydanie przedmiotowych zaświadczeń. Jeżeli zaś nowy właściciel wystąpi z wnioskiem o jego wydanie, to powinien je otrzymać w terminie czterech miesięcy. Czy przy nawale wniosków termin ten uda się utrzymać, trudno przewidzieć.

Niemniej, nawet jeżeli właściciel otrzyma zaświadczenie już po owych czterech miesiącach, to i tak przez ten czas nie będzie mógł sfinalizować transakcji sprzedaży nieruchomości. Zostanie mu co najwyżej zawarcie umowy przedwstępnej. W takim przypadku, termin zawarcia umowy przyrzeczonej warto określić mając świadomość, że zbywca na zaświadczenie będzie oczekiwał przez kilka miesięcy.

Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c.

Załącznik do pobrania
  • wzór umowy sprzedaży mieszkania
    Pobierz

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    • Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę lub biegłego?

      Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę lub biegłego?

      Wycena nieruchomości jest kluczowym krokiem w wielu procesach związanych z obrotem nieruchomościami, od sprzedaży i kupna po podział spadku czy zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Czy wiesz, jak przebiega wycena przez rzeczoznawcę majątkowego i jakie są jej koszty w różnych miastach Polski? Poznaj szczegóły dotyczące wyceny domów, mieszkań i działek, by dokonać świadomych decyzji na rynku nieruchomości.

      29 sierpnia 2024

      Edyta Wara-Wąsowska

    • Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

      Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

      Planując zakup lokalu od dewelopera, bardzo ważne jest wybranie właściwej formy, w jakiej zostanie podpisana umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Zaleca się, aby była przygotowana w postaci aktu notarialnego. Jest to niezwykle ważne, zwłaszcza jeśli inwestycja jest jeszcze w trakcie powstawania. Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania i o czym trzeba pamiętać?

      28 sierpnia 2024

      Edyta Wara-Wąsowska

    • Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: wzór do pobrania

      Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: wzór do pobrania

      Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Podpisywana jest na czas określony, który wynosi maksymalnie 10 lat. Do  umowy powinny być dołączone odpowiednie załączniki. Niezbędne jest wskazanie przez najemcę konkretnego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać po zaistnieniu obowiązku opuszczenia lokalu oraz oświadczenie osoby trzeciej. Najem okazjonalny wymaga również podpisania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wydania lokalu w terminie określonym przez wynajmującego.

      17 maja 2024

      Dagmara Osińska

    • Rękojmia: co to jest i ile trwa rękojmia dewelopera za wady fizyczne nieruchomości?

      Rękojmia: co to jest i ile trwa rękojmia dewelopera za wady fizyczne nieruchomości?

      Wyjaśniamy, co to rękojmia i ile trwa. Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości jest - przynajmniej ze słyszenia - instytucją znaną nabywcom. Mało jednak osób zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, jakie ciążą na uprawnionym. Tymczasem, to od właściwego postępowania nabywcy zależy w dużej mierze czy zgłoszenie sprzedawcy roszczenie wywoła pożądany skutek. Czy każdy może skorzystać z instrumentu prawnego, jakim jest rękojmia? Ile trwa odpowiedzialność za wady fizyczne nieruchomości? Podpowiadamy.

      17 maja 2024

      Dagmara Osińska

    Nagrody i wyróżnienia

    Nagroda Forbes 2022
    Nagroda Forbes 2021
    Nagroda Digital Excellence Awards 2022
    Nagroda Laur Klienta 2023
    Nagroda Dobry Pracodawca 2023
    Nagroda Gazele Biznesu 2023