Podatek od sprzedaży nieruchomości: jaki podatek od sprzedaży mieszkania, domu i działki obowiązuje w 2024 roku?

W obliczu stale zmieniających się przepisów podatkowych sprzedaż nieruchomości może stać się nie lada wyzwaniem. Kluczowym aspektem, który często umyka uwadze sprzedających, jest obowiązek zapłaty podatku dochodowego od zysków uzyskanych z takiej transakcji. Wartość tego podatku oraz fakt, czy w ogóle będzie on wymagany, zależy przede wszystkim od okresu, jaki upłynął od momentu nabycia nieruchomości do jej sprzedaży. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• od czego zależy wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości, 
• ile wynosi podatek od nieruchomości w 2024 roku,
• czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z aktualnymi przepisami, sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej zakupu lub wybudowania, właściciel może zostać obciążony 19-procentowym podatkiem od zysku. To, co na pierwszy rzut oka wydaje się prostą zasadą, w praktyce kryje szereg niuansów i wymaga od sprzedających dokładnej analizy i odpowiedniego przygotowania.

Najczęściej sprzedający zapominają o konieczności zapłacenia podatku. Jego wysokość i to, czy w ogóle będziemy musieli go odprowadzić, zależy od tego, jak dużo minęło czasu między nabyciem i sprzedażą. Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U.2022.0.2647 t.j.) przychód, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości powstaje, gdy zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i dochodzi do niego przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (odpłatne lub nieodpłatne), albo wybudowanie.

Sprawdź najciekawsze oferty nowych mieszkań

Oznacza to, że w 2024 roku przychód podatkowy powstanie, gdy nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości, do których nabycia lub wybudowania doszło w 2019 roku, lub w późniejszych latach. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 2019 rokiem nie jest w tym przypadku brane pod uwagę (nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym). Tak samo rozumiane jest zawarcie transakcji kupna/sprzedaży, umowy darowizny i otrzymanie nieruchomości w spadku.

Należy również pamiętać, że gdy nie minęło 5 lat, a wartość nieruchomości wzrosła, fiskusowi należy się 19% tego wzrostu. Tutaj ważne jest, aby przede wszystkim prawidłowo określić wielkość tego przychodu. W celu obliczenia dochodu do opodatkowania trzeba od przychodu ze sprzedaży odjąć cenę zakupu oraz koszty związane z zakupem i sprzedażą takie jak np. opłaty za ogłoszenia o sprzedaży prowizja dla pośrednika, opłaty za zmiany w księdze wieczystej oraz taksy notarialne.

Podatek ten można obniżyć również poprzez deklarację, a następnie przeznaczanie osiągniętego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Dochód do opodatkowania może zostać obniżony proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty osiągniętego przychodu. Aby jednak z tego zwolnienia skorzystać, podatnik przychód ten musi wydatkować nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. gdy zbycie w 2019 r. - wydatkowanie do końca 2021 r.) na własne cele mieszkaniowe, które zostały wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania — kupujący czy sprzedający?

Tak zadane pytanie jest nieco intuicyjne, więc odpowiedź nasuwa się niemal od razu. Obowiązek opłaty podatku od sprzedaży nieruchomości spoczywa na sprzedającym lokal, który osiągnął w ten sposób określony dochód. Jest on również zobowiązany do wypełnienia deklaracji pit-39. 

Jednak i kupujący ma obowiązek zapłaty podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnej), który wynosi 2% wartości transakcji. Wyjątkiem jest, jeśli kupujący nabył w ten sposób swoją pierwszą nieruchomość — wówczas nie płaci podatku. Taka zmiana została wprowadzona 31 sierpnia 2023 roku na mocy nowego przepisu  z ustawy o PCC (art. 9 pkt 17). 

W przypadku, w którym kupujący kupuje swój 6 i kolejny lokal w tym samym budynku (lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej), jest zobowiązany do zapłaty podatku PCC w wysokości 6% za każdy lokal (szósty i kolejny). 

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości w 2024 roku?

Jak już wspomniałam, podatek od sprzedaży nieruchomości w 2024 roku wynosi 19%. Przypominam, że chodzi nie o wartość nieruchomości a o zysk sprzedającego. Warto pamiętać, że jeżeli ustalona przez sprzedającego cena będzie odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości, urząd skarbowy w toku ewentualnej kontroli może dokonać doszacowania dochodu. 

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Oczywiście, tak jak można obniżyć wysokość podatku dochodowego, są sposoby, aby całkowicie go uniknąć przed upływem 5 lat. Pierwszym, niezawodnym sposobem jest sprzedanie nieruchomości bez zysku. W takim przypadku konieczne jest sprzedanie domu lub mieszkania w kwocie nabycia, lub niższej (czyli poniesienia straty). 

Drugim sposobem uniknięcia podatku jest sprzedanie odziedziczonej nieruchomości. W takiej sytuacji pięcioletni termin również jest liczony od momentu nabycia domu lub mieszkania, ale przez spadkodawcę. Gdy ten okres minął jeszcze za życia spadkodawcy, wówczas osoba dziedzicząca nie jest zobowiązana do rozliczania się z urzędem skarbowym z tytułu podatku dochodowego przy sprzedaży tego mienia.

O czym jeszcze trzeba pamiętać przy sprzedaży mieszkania?

Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania

Sprzedając mieszkanie, za które spłacamy jeszcze kredyt hipoteczny, warto dokładnie sprawdzić umowę z bankiem. Najważniejsze będą zapisy dotyczące prowizji i opłat wiążących się ze wcześniejszą spłatą zobowiązania. Instytucji bankowej nie zależy na tym, żeby kredytobiorca szybko oddał pożyczoną kwotę, szczególnie w pierwszych latach. Przedwczesna spłata wiąże się z prowizją dla banku, zwykle na poziomie 2-5 procent.

Koszt przeważnie zmniejsza się, im dłużej spłacany jest kredyt. Zazwyczaj okres 3 – 5 lat upoważnia bank do rezygnacji z dodatkowej opłaty. Należy jednak sprawdzić to dokładnie w umowie, ponieważ są instytucje, które za całkowitą spłatę kredytu przed terminem zawsze i  niezależnie od czasu spłaty pobierają opłatę.

Rezygnacja z mediów

Po sprzedaży mieszkania należy zrezygnować ze wszelkich umów za ogrzewanie, gaz, elektryczność, telewizję, internet czy wodę. W tym celu trzeba podpisać przy przekazaniu nieruchomości protokół zdawczo-odbiorczy. Ważne, aby znalazła się w nim informacja o stanach liczników. Nie spowoduje to sytuacji, w której już po przeprowadzce dalej będziemy ponosili opłaty za media z poprzedniego miejsca zamieszkania. Warto także uregulować kwestie związane z telefonem stacjonarnym, telewizją kablową czy internetem.

Można dotychczasowe usługi przenieść pod nowy adres. Jednak kiedy nowy nabywca będzie chciał zachować dotychczasowy pakiet, konieczna będzie cesja praw z umowy. Oczywiście można także zrezygnować całkowicie z dostarczanych usług. Niestety, może to przynieść dodatkowe koszty w postaci kary umownej. Sprzedający mieszkanie powinien dopełnić również formalności związane z radiem i telewizją.

Sama rejestracja odbiornika pod nowym adresem nie wystarczy. Konieczna jest zmiana danych adresowych w poprzednim zgłoszeniu. W sytuacji, gdy odbiornik został już zarejestrowany pod nowym adresem, konieczne jest wyrejestrowanie go spod starego adresu.

Zadatek czy zaliczka?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy pamiętać o ustaleniu kwoty, którą potencjalny nabywca wpłaci sprzedającemu, czyli zadatek lub zaliczkę. Różnica pomiędzy nimi polega na tym, że zaliczką określa się kwotę, która w razie niezawarcia ostatecznej umowy przed notariuszem zostaje zwrócona nabywcy. A zadatek zwracany jest kupującemu w podwójnej wysokości, jeśli do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Gdy natomiast nie została ona zrealizowana z winy kupującego, sprzedający może zachować wpłacony zadatek. Jest to bardzo dobre zabezpieczenie, które uwiarygadnia nabywcę.

Kalkulacja

Najważniejszy przy sprzedaży mieszkania jest odpowiedni plan i rozsądek. Zaczynając ten proces, szczególnie po raz pierwszy, należy zapoznać się ze wszystkimi formalnościami, które koniecznie trzeba wypełnić. Kary umowne powstające z braku ich dokonania mogą znacznie obniżyć zysk i narazić sprzedającego na kosztowne straty. Warto korzystać z pomocy doświadczonych pośredników bądź zaufanych znajomych czy rodziny, którzy już takie transakcje mają na swoim koncie. Zawsze posłużą dobrą radą wynikającą z doświadczenia.

Podatek od sprzedaży nieruchomości: podsumowanie

W obliczu skomplikowanych i stale ewoluujących przepisów dotyczących podatku od sprzedaży nieruchomości, właściciele stają przed wyzwaniem nie tylko znalezienia kupca, ale również należytego rozliczenia się z fiskusem. Zmieniające się regulacje i różnorodność sytuacji podatkowych sprawiają, że każda transakcja w świecie nieruchomości może skrywać potencjalne pułapki podatkowe, jak również oferować szanse na optymalizację.

Zainwestuj w przyszłość i kup mieszkanie w Warszawie

Przepisy, choć skomplikowane, mają na celu nie tylko zapewnienie wpływów do budżetu państwa i zachęcanie do inwestycji w sektor mieszkaniowy poprzez możliwość obniżenia podatków dzięki reinwestycji uzyskanych przychodów. W tym kontekście sprzedający muszą jednak pamiętać o szeregu obowiązków i możliwości, które stawia przed nimi kodeks podatkowy.