Jaki podatek od sprzedaży mieszkania, domu i działki 2025?

Sprzedajesz mieszkanie w 2025 roku? Zanim podpiszesz akt notarialny, sprawdź, jakie podatki i opłaty będą Cię obowiązywać. Dowiedz się, kiedy fiskus upomni się o 19% podatku, jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jakie poniesiesz koszty notarialne oraz kto płaci podatek PCC.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy zapłacisz podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania,
• jak działa ulga mieszkaniowa i kto może z niej skorzystać,
• które opłaty notarialne mogą Cię dotyczyć jako sprzedającego,
• czy zawsze trzeba płacić prowizję pośrednikowi.

Kiedy trzeba zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania?

Sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia lub wybudowania, możesz zostać zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego. Choć zasada wydaje się prosta, jej interpretacja zależy od kilku kluczowych czynników.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, obowiązek podatkowy dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości, które:

• nie następuje w ramach działalności gospodarczej, oraz
• ma miejsce przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta (odpłatnie lub nieodpłatnie) lub wybudowana.

Przykład: jeśli kupiłeś mieszkanie w lipcu 2020 r., 5-letni termin upływa z końcem 2025 r. Oznacza to, że sprzedaż dokonana w 2025 r. nadal podlega opodatkowaniu, ale sprzedaż od 1 stycznia 2026 r. – już nie.

Jak obliczyć wysokość podatku?

Podatek naliczany jest od dochodu, a nie od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Dochód = przychód ze sprzedaży minus koszty uzyskania przychodu. Do kosztów zaliczysz m.in.:

• cenę zakupu nieruchomości,
• koszty aktu notarialnego i wpisów do KW przy nabyciu,
• udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania (np. remonty),
• koszty pośrednictwa, ogłoszeń, opinii rzeczoznawcy.

Warto pamiętać: jeśli nieruchomość była przedmiotem darowizny lub spadku, jako koszt przyjmuje się wartość określoną w dokumentach (np. akcie notarialnym, postanowieniu sądu).

Jak skorzystać ze zwolnienia z podatku – ulga mieszkaniowa

Jeśli nie minęło 5 lat, ale przeznaczysz uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe, możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Warunki:

• cały lub część przychodu musisz wydać w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (np. sprzedaż w 2025 → wydatkowanie do końca 2028),
• środki możesz przeznaczyć na zakup innego mieszkania, budowę, remont lub spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą.

Jeśli wykorzystasz tylko część przychodu, ulga obowiązuje proporcjonalnie – zapłacisz podatek od niewykorzystanej części.

Sprawdź najciekawsze oferty nowych mieszkań

Ulga przy sprzedaży mieszkania - jak rozliczyć w PIT? sprawdź

Kto płaci podatek przy sprzedaży mieszkania – sprzedający czy kupujący?

W przypadku sprzedaży mieszkania obowiązek zapłaty podatku dochodowego spoczywa na sprzedającym, jeśli spełnione są przesłanki do jego naliczenia. Sprzedający musi również złożyć deklarację PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Z kolei kupujący jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, o ile transakcja dotyczy rynku wtórnego. Są jednak wyjątki:

• kupujący nie płaci PCC, jeśli nabywa swoją pierwszą nieruchomość mieszkaniową – na mocy art. 9 pkt 17 ustawy o PCC (zmiana z 31 sierpnia 2023 r.),

• kupując szóste i każde kolejne mieszkanie w tym samym budynku lub zespole budynków na jednej działce, kupujący zapłaci 6% PCC od każdego kolejnego lokalu.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?

Podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania wynosi 19% uzyskanego dochodu. Dochodem nie jest kwota sprzedaży, lecz różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i nakładami.

Jeśli cena transakcyjna odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy może doszacować dochód i naliczyć wyższy podatek. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy cena jest rażąco zaniżona.

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Tak, istnieją legalne sposoby, by uniknąć podatku dochodowego, nawet jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia:

• sprzedaż bez zysku – jeśli cena sprzedaży nie przekracza kosztów zakupu, nie ma dochodu do opodatkowania,

• ulga mieszkaniowa – gdy środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat,

• sprzedaż nieruchomości odziedziczonej – 5-letni termin liczy się od daty nabycia przez spadkodawcę; jeśli ten minął przed jego śmiercią, spadkobierca nie zapłaci podatku.

O czym pamiętać przy sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Jeśli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, warto wcześniej sprawdzić w umowie:

• czy obowiązuje prowizja za wcześniejszą spłatę (najczęściej 2–5%),

• jaki jest minimalny okres spłaty bez kosztów wcześniejszej spłaty – zwykle po 3–5 latach bank nie pobiera opłaty,

• czy możliwa jest sprzedaż bez wcześniejszej spłaty – wielu kupujących finansuje zakup kredytem, który pokrywa spłatę Twojego.

Rezygnacja z mediów

Po sprzedaży lokalu należy:

• rozwiązać lub przepisać umowy na prąd, gaz, wodę, internet, TV,

• podpisać protokół zdawczo-odbiorczy z nowym właścicielem, z odczytem liczników,

• zaktualizować dane w zgłoszeniu odbiorników RTV – sama zmiana adresu nie wystarczy, trzeba wyrejestrować stare miejsce.

Zadatek czy zaliczka?

W umowie przedwstępnej warto jasno określić:

• zaliczka – zwrotna w razie braku finalizacji umowy,

• zadatek – zabezpiecza transakcję: jeśli kupujący rezygnuje, sprzedający go zatrzymuje; jeśli sprzedający – oddaje w podwójnej wysokości.

Kalkulacja zobowiązań

Sprzedaż mieszkania to nie tylko podpisanie aktu – to także zobowiązania wobec urzędów, banków, operatorów i nabywcy. Błędy proceduralne mogą oznaczać dodatkowe koszty, dlatego warto:

• korzystać z pomocy pośredników lub osób doświadczonych,

• dokładnie zaplanować harmonogram formalności i rozliczeń,

• unikać pośpiechu i analizować wszystkie zapisy umów.

Ulga mieszkaniowa - co daje i jak z niej skorzystać? CZYTAJ

Sprzedaż w ramach darowizny lub spadku – inne zasady

W przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, pięcioletni okres liczony jest od momentu otrzymania darowizny – z wyjątkiem sytuacji, gdy zastosowanie ma tzw. zasada kontynuacji nabycia. Z kolei przy dziedziczeniu termin liczy się od momentu nabycia przez spadkodawcę, co często pozwala uniknąć podatku przy szybkiej sprzedaży.

Warto każdorazowo przeanalizować sytuację z doradcą podatkowym, szczególnie przy złożonych stanach prawnych lub niepewności co do daty nabycia.

Podatek od sprzedaży nieruchomości 2025 – podsumowanie

Sprzedaż mieszkania wiąże się z obowiązkami podatkowymi, które nie kończą się na znalezieniu kupca. W 2025 roku wciąż obowiązuje 19% podatek dochodowy od zysku, chyba że upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości lub skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Kupujący może być z kolei zobowiązany do zapłaty PCC – chyba że nabywa swoje pierwsze mieszkanie. W wielu przypadkach możliwe jest legalne uniknięcie podatku, pod warunkiem prawidłowego rozliczenia.

Przepisy są wielowymiarowe, a ich zastosowanie zależy od konkretnej sytuacji. Dobrze zaplanowana transakcja pozwoli nie tylko uniknąć problemów z urzędem skarbowym, ale też zoptymalizować zyski ze sprzedaży.

Oblicz swój budżet w 30 sekund – skorzystaj z kalkulatora z kalkulatora rat kredytu i zaplanuj kolejne kroki na rynku mieszkaniowym.

OBLICZ RATĘ KREDYTU HIPOTECZNEGO