Spada sprzedaż mieszkań u deweloperów [KOMENTARZ EKSPERTA]

Czyżby epilog deweloperskiej „księgi rekordów”?

Gdy dokładnie rok temu deweloperzy zakomunikowali wyniki kontraktacji II kwartału 2017 roku, których liczona rok do roku dynamika grubo przekroczyła poziom 20 proc., wydawało się, że końca sprzedażowej prosperity na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym trudno będzie doczekać. Tymczasem dość mocne, liczone r/r spowolnienie progresu do zaledwie 4 proc. w I kwartale tego roku, okazało się jednak nieprzypadkowe, by nie powiedzieć prorocze, znajdując pełne potwierdzenie w wynikach bieżących.

A te nie są niestety zbyt obiecujące. Obecnie mamy do czynienia ze spektakularnym hamowaniem tak zeszłorocznej jak i dotychczasowej tendencji, ze spadkami zarówno półrocznej jak i kwartalnej dynamiki do wartości ujemnych, co ma miejsce po raz pierwszy od początku boomu, czyli od równo pięciu lat.

Co więcej, kwartalny spadek sprzedaży rzędu ponad 11 procent, potwierdzony z górą 4-proc. zniżką w pierwszym półroczu w odniesieniu do analogicznych okresów ubiegłego roku, raczej nie wróżą wejścia rynku w stan stabilizacji na wysokich poziomach. To raczej wyraźna i nieoczekiwanie gwałtowna zmiana tendencji ze wzrostowej na spadkową, którą najprawdopodobniej bardzo trudno będzie odwrócić czy choćby zatrzymać w przewidywalnej przyszłości.

Jeżeli więc po pierwszym półroczu ub. roku można było na 100 procent obstawiać kolejny sprzedażowy rekord deweloperki mieszkaniowej w 2017 roku, to obecnie niemal z identycznym prawdopodobieństwem można oczekiwać epilogu „deweloperskiej księgi rekordów”.

Wyraźna zadyszka rynkowych „baronów”

Bez cienia wątpliwości na ogólnym wyniku prezentowanej stawki deweloperów notowanych na GPW (rynek główny + Catalyst) zaważył słabszy od oczekiwanego rezultat kilku największych spółek. Z czterech branżowych „baronów”: Domu Development, Atalu, Robyga i Murapolu, tylko ta ostatnia spółka zanotowała dodatnią dynamikę zarówno kwartalną jak i półroczną. Sęk w tym, że Murapol do wyników kontraktacji zalicza też płatne rezerwacje, co może w jakimś stopniu zakłócać faktyczny efekt wynikowy dewelopera.

Tak czy inaczej nie ulega większej wątpliwości, że potencjał sprzedażowy rynkowych tuzów uległ na dzień dzisiejszy dość poważnemu uszczerbkowi, co najprawdopodobniej już niebawem udzieli się całej reszcie stawki. Tym samym bardzo dobre wyniki kilku średniaków (Archicom, Inpro, Marvipol)  raczej nie będą miały zbawczej mocy w odniesieniu do możliwości kontynuacji sprzedażowej prosperity być może już w najbliższej perspektywie.

Wypłoszony popyt

Trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z cofnięciem popytu w reakcji na przyśpieszone wzrosty cen nowych lokali oraz liczne zapowiedzi kolejnych „niechybnych” zwyżek już w najbliższej przyszłości. Na szczęście czasy, kiedy to spekulacyjne nakręcanie hossy na rynku mieszkaniowym wywoływało histerię zakupów, dawno już minęły. Nie ma bowiem najmniejszej wątpliwości, że pompowanie na siłę od dłuższego czasu cen gruntów inwestycyjnych czy ostatnio materiałów budowlanych ma charakter daleki od przyczyn fundamentalnych, a więc czysto spekulacyjny, który raczej prędzej niż później musi doprowadzić do niepożądanych efektów koniunkturalnego tąpnięcia.

Pytanie jednak, jak na wyraźne cofnięcie mieszkaniowego popytu, o ile okaże się to trwałym zjawiskiem, zareaguje strona podażowa, czyli deweloperzy mieszkaniowi z prezentowanymi giełdowymi tuzami na czele. Tajemnicą poliszynela jest bowiem bardzo mocne zaangażowanie całej branży w nowe inwestycje. Jak sygnalizuje GUS, deweloperzy tylko od stycznia do maja tego roku uruchomili już blisko 55 tys. budów nowych mieszkań. Boom inwestycyjny trwa więc w najlepsze, co w zderzeniu z malejącym tłokiem w deweloperskich biurach sprzedaży może spowodować nerwowe reakcje przynajmniej niektórych przedstawicieli branży.

Perspektywa końca boomu na horyzoncie

W sumie najnowsze półroczne wyniki sprzedażowe notowanych na GPW deweloperów mieszkaniowych można określić jako pierwszą sporego kalibru negatywną niespodziankę od „niepamiętnych” czasów. Po pierwszym kwartale można było bowiem oczekiwać kolejnego słabszego wyniku deweloperskiej kontraktacji, jednak jego ujemny i do tego dwucyfrowy wymiar trudno było przewidzieć już w połowie roku. W ten sposób perspektywa końca sprzedażowego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, chyba dość nieoczekiwanie dla zdecydowanej większości uczestników rynku, nabrała rumieńców.

Bieżący rok jest kolejnym, dziesiątym już rokiem trwania cyklu koniunkturalnego na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym. Z kolei dekada to najbardziej prawdopodobny okres pomiędzy dwoma sąsiednimi koniunkturalnymi szczytami w mieszkaniówce, na co wskazują liczne dane historyczne. Stąd też jakaś forma rynkowego przesilenia właśnie teraz bądź w bliskiej perspektywie nie powinna raczej wzbudzać większych emocji, konsternacji czy zdziwienia.

Trzeba też pamiętać, że od początku boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, czyli w ciągu dokładnie 5 lat, deweloperzy z górą podwoili wolumen sprzedawanych corocznie mieszkań. Obserwowane obecne osłabienie sprzedaży nie musi więc raczej oznaczać zbliżającej się wielkimi krokami rynkowej depresji w pełnym słowa tego znaczeniu, ale bardziej powrót do normalności. Jeżeli w roku bieżącym sprzedaż nowych mieszkań spadnie nawet o 10 proc. w stosunku do rekordów z roku ubiegłego, to dla całej branży będzie to oznaczać zaledwie skromną korektę parametrów historycznej prosperity.