Specyfika i perspektywy inwestycyjne Górnego Śląska

Wiele osób rozważając inwestycje w zakup mieszkań na wynajem z reguły myśli o największych miastach – Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. Znacznie mniej, rozważa inwestowanie na Śląsku, choć jest to region o wyższych stopach zwrotu i niższych cenach. Warto zastanowić się nad tym, jaki jest profil ryzyka tego regionu i czy warto w nim inwestować. Czy mieszkania znajdą potencjalnych najemców, czy czynsze będą rosły, lub nawet, czy obecne, wysokie na tle reszty kraju, stopy zwrotu utrzymają się w przyszłości – zwłaszcza, jeżeli większość kopalń i hut została zamknięta lub ma to nastąpić w ciągu najbliższych dwóch dekad? Naszym zdaniem tak!

Niniejszy artykuł opisuje to, co każdy Inwestor powinien wiedzieć o tym regionie:

• Jaka jest pozycja Górnego Śląska na tle reszty kraju?
• Czym właściwie jest Górny Śląsk oraz czym jest tak zwana Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (GZM) „Silesia” i czy warto tu inwestować w kontekście potencjału regionu?
• Jakimi różnicami charakteryzują się miasta śląskie – czy bezpieczne inwestycje to tylko Katowice i Gliwice, czy wyższe stopy zwrotu uzyskiwane z inwestycji w mniejszych miastach Śląska, jak Bytom, Ruda Śląska, czy Siemianowice Śląskie można nazwać mianem agresywnych?

Górny Śląsk na tle całej Polski

Mało osób w Polsce zdaje sobie sprawę z tego, że województwo Śląskie – a zwłaszcza metropolia sięgająca od Gliwic po Sosnowiec – mimo, że jest jednym z najmniejszych powierzchniowo województw w kraju, jest też jednym z najważniejszych gospodarczo i społecznie regionów Polski, który ulega szybkiej transformacji. A więc i atrakcyjnych kierunków inwestycyjnych dla nieruchomości i rynku wynajmu.

Potoczne postrzeganie Śląska sprowadza się do wizji kominów ziejących dymem, ceglanych familoków, szkód górniczych oraz upadających kopalń i elektrowni. Obraz bardzo podobny do tego, jakim jeszcze pięć-dziesięć lat temu cieszyła się Łódź – wątpliwej reputacji miasto walących się kamienic, bezrobocia i bankrutujących zakładów tekstylnych. W takich warunkach rynek nieruchomości w Łodzi znajdował się w stagnacji – ceny mieszkań były niskie, czynsze również, a osiągalne rentowności bardzo wysokie ze względu na ryzyko jakie było do tego miasta przypisywane. 

Dzisiaj Łódź – dzięki dogodnej lokalizacji, dobremu zarządzaniu, strumieniowi inwestycji i nowych firm – jest jednym z najbardziej dynamicznych miast w Polsce, z szybko rosnącymi cenami i czynszów najmu. Zmieniło się także postrzeganie inwestycyjne Łodzi – o ile Inwestorzy Mzuri Investments jeszcze 2-3 lata temu sięgali do Łodzi dopiero przy rentownościach grubo powyżej 7%, to dzisiaj akceptowany jest poziom rentowności 6,5% – dowodzi to mniejszego ryzyka inwestycyjnego, jakie jest obecnie przypisywane temu miastu. Fakty są takie, że Śląsk jest dokładnie na tej samej ścieżce co Łódź, ale postrzeganie Inwestorów wskazuje nadal na przypisywanie Śląskowi wysokiego ryzyka inwestycyjnego.

Warto w tym miejscu posłużyć się danymi statystycznymi dla zobrazowania potencjału Śląska na tle innych regionów Polski. Po pierwsze, GZM jest najludniejszym obszarem miejskim w Polsce – a więc potencjalnie największym rynkiem najmu w Polsce. Mimo, że każde miasto z osobna jest niewielkie, to ich bliskość i bardzo dobra komunikacja (dojazd z najbardziej od siebie oddalonych Gliwic do Sosnowca zajmuje mniej więcej tyle samo czasu co z warszawskiej Białołęki do Wilanowa) pozwalają traktować ten rynek jako całość – choć z koniecznością uwzględnienia lokalnych specyfik (zresztą – jak w każdym mieście). Podobna sytuacja panuje w Trójmieście – Gdańsk, a zwłaszcza Gdynia, są relatywnie małymi miastami w porównaniu do największych aglomeracji Polski. Ale ponieważ działają jako wspólny organizm, rynek ten jest spójny.

Kolejnym aspektem świadczącym o istotności regionu jest fakt, że Śląsk – po oczywistym liderze, czyli województwie Mazowieckim – ma największy udział w tworzeniu PKB w skali całego kraju – większy, niż każde inne województwo! Region też cechuje się jednym z najwyższych poziomów PKB generowanych na 1 mieszkańca (podobnych do mocno uprzemysłowionych województw Polski Zachodniej – Dolnośląskiego i Wielkopolskiego). Wpływa na to nie tylko liczebność mieszkańców całego Śląska. Każdy mieszkaniec generuje więcej PKB niż mieszkańcy Małopolski czy Pomorza, na poziomie zbliżonym do województw takich jak Wielkopolska czy Dolnośląskie.

Siłę regionu potwierdza również statystyka poziomów wynagrodzeń oraz poziomów bezrobocia. Średnie pensje na Śląsku są podobne do reszty kraju – na poziomie liderów takich jak Pomorskie i Dolnośląskie, a zwłaszcza powyżej takich województw jak Łódzkie czy Wielkopolskie. Również bezrobocie należy do najniższych w kraju – jest niższe nawet niż w województwie Mazowieckim! 

A zdrowy rynek pracy oraz wysokie wynagrodzenia są jednym z najważniejszych czynników wzrostu dla rynku wynajmu.

Gospodarka województwa Śląskiego (na tle reszty kraju) jest w większym stopniu oparta o przemysł –chociaż nie jest to poziom najwyższy, bo jest zbliżony do województwa Dolnośląskiego. Jednakże, w stosunku do reszty kraju, gospodarka regionu przechodzi szybszą transformację. W całej Polsce w strukturze PKB najszybciej zyskuje przemysł (powstają nowe zakłady produkcyjne, zwłaszcza w obszarze przemysłu motoryzacyjnego, AGD, czy maszynowego). Na Śląsku, tempo to jest odmienne (systematycznie redukowany jest udział górnictwa i hutnictwa oraz pozostałego przemysłu ciężkiego – zamykane są kopalnie oraz najstarsze elektrownie). Jednakże to właśnie tutaj szybciej rośnie udział pozostałych usług (np. usługi biznesowe, IT), a spadek udziału takich sektorów jak handel, logistyka oraz działalność finansowa jest wolniejsza niż w innych województwach. 

Oznacza to, że transformacja Śląska jest bardziej zorientowana w kierunku nowoczesnych sektorów, niż w innych województwach – daje to potencjał na istotniejsze zmiany regionu w przyszłości. Transformacja ta dzieje się jednak bez istotnego wzrostu bezrobocia – jak wspomnieliśmy, jest ono jednym z najniższych w Polsce (choć w pojedynczych miastach, takich jak Bytom czy Sosnowiec, jest ono wyższe od średnich) – choć dzieje się ona kosztem wolniejszego wzrostu wynagrodzeń. Pytanie jaka będzie ich dynamika po zakończeniu transformacji w stronę nowoczesnych usług oraz handlu i logistyki? Raczej wyższe niż w przemyśle.

Kolejnym pozytywnym czynnikiem dla rynku wynajmu na Śląsku jest jego zasobność w studentów, których jest ponad 120 tysięcy – więcej niż w województwie Pomorskim czy Łódzkim, a na poziomie zbliżonym do Wielkopolskiego i Dolnośląskiego. Studiują oni na takich uczelniach jak: Uniwersytet Śląski, Politechnika Śląska, Śląski Uniwersytet Medyczny, Uniwersytet Ekonomiczny, ASP i AWF. Uczelnie mają tę specyfikę, że ich infrastruktura jest rozsiana po wielu miastach Śląska, z dominacją Katowic, Gliwic, Sosnowca i Zabrza. Powoduje to, że miasta te są atrakcyjne z perspektywy najmu – ponad 20% najemców Mzuri to studenci!

Mimo tych wszystkich pozytywów, Śląsk cechuje się relatywnie niskimi cenami nieruchomości, ale też i czynszów – jednakże z przewagą tych pierwszych, zapewniając wyższe stopy zwrotu, niż typowo defensywne rynki nieruchomości, jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Katowicach jest dwa razy niższa niż w Warszawie!

Porównując poszczególne rynki pod kątem cen nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ceny w Katowicach (najdroższym mieście regionu) są jednymi z niższych w Polsce. Obecnie, w przypadku rynku wtórnego, są one nawet nieco poniżej cen w Łodzi, choć miasta te od lat mają podobne poziomy cen i dynamikę cenową. Wychodząc poza Katowice do mniejszych miast Śląska, ceny te mogą być jeszcze niższe, dając potencjał do nabywania mieszkań w bardzo niskich budżetach. Warto zwrócić uwagę również na dynamikę cen mieszkań na Śląsku, ponieważ należy ona do jednych z najwyższych w Polsce – z dużych miast szybciej rósł tylko rynek Trójmiejski! Od 2013 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach wzrosły o 30% – w tym czasie ceny
w Warszawie urosły o 22%, w Łodzi o 24%, a w Krakowie o 12%. Dynamika cen od początku 2017 r.
w Katowicach znalazła się w środku stawki miast, wskazując na zrównoważony rozwój rynku.

Dość wysoki jest również poziom przeciętnych czynszów brutto najmu mieszkań. Porównując bieżący poziom zawartych przez Mzuri umów najmu, można zaobserwować, że najem w Katowicach jest na poziomie zbliżonym do Lublina, a przewyższającym Łódź. Na poziomie Łodzi plasują się takie miasta jak Zabrze czy Gliwice, a Chorzów i Sosnowiec są tylko nieco poniżej poziomów łódzkich. Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach, ponieważ statystyki nie przenoszą specyfik indywidualnych mieszkań – ich lokalizacji, stanu, poziomu opłat i wreszcie ceny zakupu. Nie mniej pokazuje to, że ceny najmu osiągalne na Śląsku nie są wcale radykalnie niższe od innych, podobnych regionów Polski.

Niski na tle największych miast kraju poziom cen mieszkań oraz czynszów może wynikać z szeregu czynników. Na pewno kluczowym z nich jest nadal negatywne postrzeganie Śląska przez Inwestorów. Często wciąż dominuje obraz Śląska jako regionu górniczo-przemysłowego, którego świetność dawno minęła, przez co temu regionowi przypisywany jest wysoki wskaźnik ryzyka. Jako Mzuri obserwujemy różne rynki nieruchomości od 20 lat. Wszystkie miasta i regiony przechodzą transformację – Łódź jest szczególnym tego przykładem, gdzie proces rewitalizacji nadal przechodzi ogromna część miasta, ale dzięki niej pojawiają się nowe biznesy, a zamożność mieszkańców rośnie. W efekcie, rosną też ceny nieruchomości i czynsze najmu – miód na uszy inwestorów! Naszym zdaniem Śląsk jest obecnie w bardzo podobnym momencie co w ostatnich latach Łódź, co będzie skutkowało napływem inwestycji, transformacją regionu, a więc i szybszym wzrostem wartości nieruchomości i czynszów, niż w innych miejscach kraju.

Górny Śląsk w soczewce – Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia „Silesia”

Rozwój Górnego Śląska dynamicznie wystartował w połowie XIX wieku, kiedy region ten był podzielony pomiędzy trzema mocarstwami zaborczymi (tzw. Trójkąt Trzech Cesarzy znajduje się na granicy Sosnowca i Mysłowic), wraz z szybkim powstawaniem przemysłu górniczo-hutniczego, stanowiącego przeciwwagę dla Zagłębia Ruhry w Niemczech. Większość miast powstawała wokół osad górniczych, powstających na złożach węgla. Na przykład Katowice – stolica województwa – prawa miejskie otrzymały dopiero w 1865 roku, choć już Gliwice prawa miejskie uzyskały w XIII wieku. 

Zabory, a również późniejsze powstania i plebiscyty śląskie po I Wojnie Światowej, odcisnęły silne piętno na mentalności, gospodarce, kulturze i architekturze Śląska. Objawiają się one zarówno w czasem żartobliwym i anegdotycznym „konflikcie” Śląska (zachód regionu) i Zagłębia (Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza), jak i stylu budownictwa (zachód zdominowany przez architekturę, technologię i pruską solidność, wschód z biedniejszym i mniej solidnym budownictwem Królestwa Polskiego). 

Okres powojenny to szybki rozwój przemysłu górniczego (Polska do dziś jest największym producentem węgla kamiennego w Europie), hutniczego (z największą obecnie w Polsce hutą stali w Dąbrowie Górniczej i hutą aluminium w Łaziskach Górnych) i elektroenergetycznego (na Górnym Śląsku funkcjonują nadal cztery elektrownie węglowe o strategicznym znaczeniu dla systemu elektroenergetycznego), ale też przemysłu motoryzacyjnego czy maszynowego.

Mieszkańcy regionu obecnie w małym stopniu identyfikują się ze „Śląskością” w zrozumieniu gwary i odrębności narodowej, także ze względu na powojenne migracje, jednak wiele wartości i cech jest im bliskich i wspólnych. Solidność i pracowitość, przedsiębiorczość, rodzinność, ale też nieufność wobec obcych, która bardzo szybko przeradza się w ciepłą i serdeczną przyjaźń i pomocność po przełamaniu pierwszych lodów.

Motorem gospodarczym Śląska są Katowice, stolica województwa, która przynosi 1/5 całej wartości dodanej generowanej przez region. Przez to Katowice są rynkiem zamożnym, z dobrą perspektywą dla wzrostu czynszów i plasowania droższych mieszkań, zwłaszcza dzięki znikomemu bezrobociu. Kolejnymi motorami lokalnej gospodarki są, wszystkie w podobnej skali: Bielsko-Biała, Sosnowiec, Gliwice, Rybnik i Tychy. Także te miasta – zwłaszcza Tychy oraz Gliwice – dzięki niskiemu bezrobociu wraz z sąsiadującymi miejscowościami, stanowią dobry kierunek inwestycyjny.

Śląsk to także przedsiębiorczość! Liczba jednoosobowych działalności gospodarczych i zarejestrowanych osób prawnych (przedsiębiorstw, stowarzyszeń, fundacji) jest druga najwyższa w kraju, po województwie Mazowieckim.

Poza świetną logistyką i prężnym przemysłem, GZM to także drugie co do wielkości centrum naukowe w Polsce, liczące 38 szkół wyższych, gdzie kształci się 9% wszystkich Polskich studentów (120 tys. studentów). Kluczowe uczelnie to: Uniwersytet Śląski, Politechnika Śląska, Uniwersytet Ekonomiczny, Śląski Uniwersytet Medyczny. Poza kształceniem nowych kadr jest to również źródło inwestycji badawczo-rozwojowych i pole do współpracy z przedsiębiorstwami w zakresie tworzenia nowych technologii. Również branża medyczna prezentuje zaawansowany poziom, z wiodącymi w kraju ośrodkami kardiologii, onkologii, ortopedii, traumatologii, leczenia oparzeń oraz drugą największą lista lekarzy przypadających na mieszkańca oraz prężnie rozwijającymi się przyszpitalnymi instytutami zajmującymi się inżynierią medyczną i biotechnologią.

Jednakże, ze względu na transformację Górnego Śląska i odchodzenie od górnictwa, Rząd (a konkretnie Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju) traktuje aglomerację śląską jako priorytetowy obszar wsparcia. By przeciwdziałać osłabieniu tempa wzrostu wdrażany jest Program dla Śląska, tzw. projekt rozwojowy wynikający ze specyfikacji regionalnej mający na celu rewitalizację, reindustrializację i metropolizację. Na program ten przeznaczono ok. 7,9 mld zł na lata 2015-2018. 

Program ma na celu doprowadzenie w perspektywie długoterminowej do zmiany profilu gospodarczego regionu i stopniowe zastępowanie tradycyjnych sektorów gospodarki Śląska, takich jak górnictwo, hutnictwo, przemysł ciężki, nowymi przedsięwzięciami w sektorach produktywnych, innowacyjnych i zaawansowanych technologii, w tym wzrost konkurencyjności i innowacyjności przemysłu stalowego, sektora farmaceutycznego (neuromedycyny), medycznego (produktów wysokiej technologii), branży motoryzacyjnej, elektroenergetycznej, sektora producentów inteligentnych urządzeń. 

Obejmuje on także rozwój i modernizację infrastruktury transportowej, zapewnienie bezpieczeństwa energetycznego, rewitalizację obszarów zdegradowanych oraz aktywizację gospodarczą i przyciąganie nowych inwestycji poprzez ponowne wykorzystanie obszarów zdegradowanych, pokopalnianych i poprzemysłowych. W szczególności na obszarach tych będzie możliwe korzystanie ze zwolnień podatkowych ze zniesieniem daty granicznej ubiegania się o zwolnienie.

W celu aktywizacji Śląska i wykorzystaniu synergii poszczególnych miast, od lat realizowane są programy ich współpracy. W latach 2007-2017 działał Górnośląski Związek Metropolitalny, który w 2017 roku został zastąpiony Górnośląsko-Zagłębiowską Metropolią „Silesia”, wspartą dedykowaną ustawą. Celem GZM jest to, aby słabsze miasta w niedalekiej przyszłości dorównały kroku tym, które stanowiącym filar rozwoju regionu: Katowicom, Gliwicom, Sosnowcowi czy Zabrzu. Kluczową różnicą wobec poprzedniego modelu jest wsparcie GZM istotnym budżetem, a mianowicie kontrybucją 5% podatku PIT. Dzięki temu budżet GZM wzrósł z poziomu 12 mln zł w 2017 roku do poziomu 361 mln zł w 2018 roku! Przy szybko rosnących wynagrodzeniach Polaków, GZM ma szansę zasilać region istotnymi środkami inwestycyjnymi.

Właśnie powyższe aspekty – synergicznie funkcjonująca metropolia, świetna infrastruktura, programy transformacji gospodarki i rewitalizacji, przedsiębiorczy mieszkańcy – stanowią o sile i atrakcyjności Górnego Śląska jako miejsca do lokowania swoich inwestycji mieszkaniowych. To właśnie tu istnieje potencjał do pozyskiwania okazji inwestycyjnych!

Charakterystyka inwestycyjna miast GZM

Poznaliśmy już całą GZM na tle kraju, jak i jako jednego organizmu, czas teraz spojrzeć na poszczególne miasta z bliska i porównać ich specyfikę gospodarczą, demograficzną, jak i inwestycyjną. Każde z miast (dzielnic) konurbacji śląskiej realizujące wspólną politykę dla zrównoważonego i agresywnego rozwoju regionu, pomimo łączącego je mechanizmu wzajemnej współzależności, posiada swój potencjał i charakteryzuje się nieco innym profilem funkcjonalnym. Dlatego pokusiliśmy się – przy tak dużej liczbie opcji inwestowania na Śląsku – do sprofilowania poszczególnych miast, co ułatwi Inwestorom decyzje w którym mieście najlepiej nabywać mieszkania na wynajem.

Z tej perspektywy, na bazie swoistej różnorodności potencjału rozwojowego miast śląskich, można wyłonić 3 profile inwestycyjne:

1. Bezpieczne (Katowice, Gliwice, Tychy) – Miasta o zrównoważonym i bezpiecznym charakterze gospodarczym, będące alternatywą inwestycyjną dla innych dużych miast Polski przy niższych cenach zakupu, ze stopami bieżącego zwrotu z inwestycji w najem w granicach 6,0-7,0% (UWAGA: przedstawione stopy prezentują typowy wariant pesymistyczny, faktyczne stopy zwrotu z reguły są wyższe, przedział zależnie od typu mieszkania, stanu budynku, lokalizacji w mieście etc. Okresowo mogą się zdarzać mieszkania o wyższych stopach zwrotu),
2. Zrównoważone (Zabrze, Chorzów, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza) – Będące alternatywą inwestycyjną dla największych miast Śląska, o zrównoważonym i relatywnie bezpiecznym charakterze, ze stopami zwrotu z inwestycji granicach 6,5-7,5%, 
3. Agresywne (Bytom, Ruda Śląska, Siemianowice Śląskie) – Będące alternatywą inwestycyjną dla sąsiadujących miast Śląska, o relatywnie agresywnym charakterze inwestycji (np. potencjalnie wyższe pustostany), ale skompensowanych najtańszymi mieszkaniami oraz największym potencjałem wzrostu dzięki powodzeniu programów rewitalizacyjnych i transformacji gospodarczej, ze stopami zwrotu z inwestycji granicach 7,0-8,0%.

Dzięki powyższym różnicom, decydując się na inwestycje w zakup mieszkań na wynajem na Śląsku można łatwo stworzyć pakiet inwestycyjny o zróżnicowanych charakterze przy jednocześnie bliskim rozproszeniu geograficznym.

Autorzy: 

Jan Dziekoński – Prezes Zarządu Mzuri Investments, Patrycja Rudzińska-Szymczyk – Starszy Specjalista ds. Inwestycji