[SONDA] Podsumowanie i analiza 2022 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Rok 2022 jeszcze na długo pozostanie w pamięci branży deweloperskiej. Podwyżki stóp procentowych, galopująca inflacja czy też niepewność związana z wojną w Ukrainie to tylko niektóre z wyzwań, z którymi firmy musiały się mierzyć. Jak w ubiegłym roku wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i w jaki sposób radzili sobie z nią deweloperzy? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.: 

• jak wyglądał 2022 rok na rynku nieruchomości
• z jakimi największymi problemami mierzyli się deweloperzy
• czy w tej trudnej sytuacji można było znaleźć jakieś pozytywy

Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska

Nikogo chyba nie zaskoczy stwierdzenie, że mijający 2022 rok był trudny dla deweloperów. Po latach prosperity całą branżę dotknęły spadki sprzedaży, na które wpłynęło wiele czynników: inflacja i związany z nią spadek siły nabywczej, kolejne podwyżki stóp procentowych sprawiające, że kredyty stały się mniej dostępne, a także wojna za naszą wschodnią granicą i niepewność, jaką wywołała wśród konsumentów. To wszystko miało swoje przełożenie na popyt, za który w tym roku odpowiadali głównie klienci gotówkowi, kupujący mieszkania w konkretnym celu: ochrony kapitału. 

Jednocześnie ceny mieszkań wciąż rosły – w ujęciu rocznym szybciej niż inflacja. Według danych JLL w 3. kwartale 2022 roku średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na 6 największych polskich rynkach była o 24 proc. wyższa rok do roku. Podwyżki cen były w dużej mierze efektem rosnących kosztów wykonawstwa. Wojna w Ukrainie przyspieszyła wzrost cen materiałów budowlanych, które zaczęły stabilizować się dopiero w 2. kwartale 2022 r.

Ochłodzenie na rynku zakupów wpłynęło stymulująco na rynek najmu. Stawki czynszów znacząco wzrosły, nie tylko w największych miastach. Utrzymuje się też przewaga negocjacyjna wynajmujących.

W Cordii również odczuliśmy wyhamowanie, jednak rok zamykamy z satysfakcjonującą liczbą sprzedanych lokali. Szczególnie ważnym wydarzeniem była dla nas premiera w Poznaniu, gdzie uruchomiliśmy, na terenie byłych kultowych zakładów odzieżowych Modena, naszą pierwszą inwestycję w Wielkopolsce. To pierwszy etap wyjątkowego projektu połączonego z rewitalizacją tkanki miejskiej. Od początku cieszy się dużym zainteresowaniem i na koniec roku osiągniemy w nim poziom 20 proc. sprzedanych mieszkań.

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL

Za sprawą niekorzystnych zjawisk politycznych i makroekonomicznych - wybuch wojny i niewidziany od lat poziom inflacji – dla całej branży rok 2022 okazał się gorszy, niż zakładano. Choć zanotowaliśmy niższy o połowę wynik sprzedażowy r/r, to odnosimy go do roku 2021, który był rekordowy w całej naszej i rynku historii.

Ten rok pokazał, jak ważne dla sektora mieszkaniowego jest finansowanie - kwestia fundamentalna w rozwiniętych gospodarkach, opartych na tanim i łatwo dostępnym pieniądzu. Skokowy wzrost stóp procentowych, a przede wszystkim zaostrzenie wytycznych rekomendacji S przy udzielaniu kredytów – pogrążyły rynek w marazmie na wiele miesięcy. Dodatkowym obciążeniem dla deweloperów są biurokracja i wymogi, które wprowadziła nowelizacja ustawy deweloperskiej. Uznajemy to za krok w stronę przeregulowania rynku.

Widzimy również pozytywy. Na przykład urealnienie cen gruntów, co pozwoliło nam na wzbogacenie banku ziemi na korzystniejszych warunkach. Dla ATAL ten rok był pracowity ze względu na dużą liczbę przekazań wcześniej zakontraktowanych mieszkań. Bardzo pozytywnie wpływa to na naszą sytuację finansową i pozwala budować bezpieczeństwo finansowe w bardzo trudnym dla branży czasie.

Wyjątkowo niekorzystne okoliczności rynkowe tylko utwierdziły nas w przekonaniu, że obrana strategia działania na największych rynkach w Polsce sprawdza się. Mimo kryzysu mieliśmy bardzo dużo zapytań o nowo wprowadzane inwestycje, zwłaszcza te z wyższej półki. Cieszyły się one sporym zainteresowaniem klientów inwestycyjnych, aktywnych w tym roku. To wszystko odbieramy jako potwierdzenie klasy naszych inwestycji i renomy firmy.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

2022 rok był niełatwym rokiem dla branży deweloperskiej. Po pandemii wybuchła wojna w Ukrainie, która zmieniła sytuację na rynkach. Nastąpił gwałtowny odpływ sił roboczej, którą stanowili obywatele Ukrainy i Białorusi. Załamał się również łańcuch dostaw, a koszty surowców poszybowały w górę. Największy wpływ na deweloperów miało jednak obniżenie zdolności kredytowej Polaków, która w porównaniu do poprzedniego roku spadła nawet o 60 proc.

Sytuację pogłębiła jeszcze decyzja KNF, która dodatkowo zacieśniła grupę osób zdolnych do kupienia mieszkania z kredytu hipotecznego. W miejsce klientów kredytowych weszli klienci gotówkowi, których udział w zakupie mieszkań wzrósł nawet do 85 proc. Ich decyzje były podyktowane przede wszystkich chęcią ochrony swojego kapitału przed dalszym spadkiem wartości złotego. Te wszystkie czynniki, które pojawiły się w 2022 roku, będą wpływać na branżę także w roku kolejnym.

Wielu deweloperów odkłada wprowadzenie do sprzedaży nowych inwestycji na bardziej korzystny ekonomicznie moment, co będzie się wiązało ze spadkiem liczby ofert mieszkań w 2023 roku. Sytuacja sprzedażowa w przyszłym roku będzie podobna do tej w 2022 roku, a odbicie rynku nastąpi dopiero w 2024 roku. 

Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce

Powiedzieć, że 2022 rok nie należał do najłatwiejszych dla naszej branży, to jak nie powiedzieć nic, chociaż jeszcze styczeń czy początek lutego nie wieściły nam aż tak trudnych scenariuszy. Wybuch wojny w Ukrainie sprawił jednak, że wiele snutych z nadzieją planów na 2022 rok przyszło nam zweryfikować. Nie bez znaczenia dla branży deweloperskiej i jej klientów były (zresztą nadal są) inflacja, rosnące stopy procentowe, rosnące koszty materiałów budowlanych czy spadek płynności w realizacji budów przy jednocześnie spadającej sile nabywczej osób zainteresowanych zakupem własnego M.

Jak podaje Główny Urząd Statystyczny od stycznia do października 2022 roku rozpoczęto budowę zaledwie 178,3 tys. mieszkań, czyli ponad 25,3% mniej niż przed rokiem. To ogromny spadek mogący doprowadzić do kryzysowej sytuacji mieszkaniowej w naszym kraju, która już i tak jest jedną z gorszych w Europie (na 1000 mieszkańców w Polsce przypada znacznie mniej mieszkań niż w innych krajach Europy Zachodniej).

Efekt? Przyjmuje się, że średni czas od rozpoczęcia do zakończenia budowy to ok. 2 lata, a skoro w tym momencie budów jest mniej, a niektóre z nich zostają wstrzymane, prawdopodobnie właśnie za 2 lata przyjdzie nam mierzyć się z brakami mieszkań na rynku pierwotnym w ogóle. Zapewne jest to szansa dla rynku najmu (na którym ceny, niestety, ale już wzrosły o niemal 40-50%) lub coraz popularniejszego – szczególnie wśród Millenialsów czy Z-etek – sektora PRS. Jeśli jednak ceny będą wciąż rosnąć z taką prędkością jak do tej pory, także i rynek najmu czekają kolejne wyzwania.

Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży Echo Investment

Popyt na mieszkania przyhamował. Wpływają na to zarówno czynniki wewnętrzne: wysoka inflacja i ograniczenie zdolności kredytowej Polaków oraz zewnętrzne, czyli wojna w Ukrainie. Mijający rok przyniósł również takie wyzwania jak ograniczona dostępność materiałów budowlanych oraz ich wysokie ceny. W odpowiedzi na to część deweloperów asekurowała się ograniczając sprzedaż np. oferując w danym momencie mniejszą pulę lokali, a to przełożyło się na znaczący spadek liczby wprowadzanych na rynek inwestycji. Echo Investment dokładnie przygląda się rynkowi i pomimo ograniczania nowych inwestycji przez konkurencje, wprowadza na rynek kolejne etapy do sprzedaży, a wszystkie nasze aktualne projekty realizowane są zgodnie z harmonogramami.

Anna Skotnicka-Ryś, Członek Zarządu, Dyrektor Działu Handlowego firmy Profbud

Pomimo wielu sytuacji, które stanowiły spore wyzwanie dla rynku nieruchomości – wysoka inflacja i rosnące stopy procentowe, podwyżki cen materiałów budowlanych, a także sytuacja na świecie, rok 2022 pod względem sprzedażowym możemy ocenić jako satysfakcjonujący. Najbardziej efektywnymi miesiącami w pierwszym półroczu były dla nas styczeń i maj. W drugim z kolei wrzesień, październik i listopad – ten drugi był najlepszym pod względem sprzedaży miesiącem w omawianym roku.

Koniec 2022 przyniósł nam również wiele sukcesów, jeśli chodzi o nowe inwestycje – jednym z najważniejszych wydarzeń w roku było bowiem grudniowe, uroczyste rozpoczęcie sprzedaży miasteczka GAIA PARK w Konstancinie-Jeziornie. Osiedle jest nowością produktową w portfolio firmy i stanowić będzie zespół budynków mieszkalnych o zróżnicowanej zabudowie zatopionej w zieleni. Inwestycja, oprócz licznych zalet architektoniczno-projektowych, wyróżni się wieloma aspektami ekologicznymi, pozwalającymi na świadome zagospodarowanie przestrzeni, zachowując jednocześnie najważniejsze walory przyrodnicze terenu.

Zielonymi filarami GAIA PARK są energia, woda, powietrze i społeczność. W ich ramach przewidzieliśmy liczne eko rozwiązania dla domów, takie jak gruntowe pompy ciepła, rekuperację, gospodarkę wodą opadową oraz przez okres 20 lat darmowy, zielony prąd, który dostarczymy mieszkańcom z elektrowni wiatrowo-fotowoltaicznej Profbud.  Jeśli chodzi natomiast o nadchodzący rok to w planach przedsiębiorstwa jest realizacja kolejnych inwestycji mieszkaniowych – w Warszawie i jej okolicach, a także w Łodzi. Z optymizmem patrzymy więc w przyszłość licząc, że 2023 rok umożliwi realizację strategii oraz założonych celów biznesowych przedsiębiorstwa.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A. 

Rok 2022 był okresem znacznego spowolnienia w branży nieruchomości, jednak należy pamiętać, że różnego rodzaju dane dot. rynku porównywaliśmy do 2021 roku, który był jednym z najlepszych w historii tego sektora w Polsce. W październiku i listopadzie obserwowaliśmy stabilizację sprzedaży mieszkań na niższym poziomie i jednocześnie większe zainteresowanie wykazywane przez klientów. 

Dane sprzedażowe za drugie półrocze 2022 roku, w tym niski wolumenowo III kwartał, mogą być pewnym prognostykiem do szacowania poziomu sprzedaży w roku 2023. Nie spodziewam się znacznego ożywienia na rynku, które wymagałoby zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych. Do poprawy rynku kredytowego mogą przyczynić się spadek stóp procentowych i poluzowanie tzw. rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego od kwietnia 2022 roku.

Spodziewam się, że nadal dominującą grupą klientów będą klienci gotówkowi. Ponadto sądzę, że 2023 rok będzie czasem powrotu na rynek funduszy PRS (ang. Private Rented Sector), które w ostatnich kwartałach wstrzymywały się z decyzjami ze względu na sytuację ekonomiczną i geopolityczną. To segment rynku, który wciąż ma ogromne perspektywy rozwoju.

Biorąc pod uwagę wysoką inflację, która wpływa na koszty budów i koszty finansowania, małą liczbę gotowych lokali, rosnące ceny najmu i znacząco spadającą podaż, na ten moment nie widzę przesłanek do obniżek cen mieszkań w 2023 roku. 

Uważam również, że spadek podaży będzie tendencją kontynuowaną w kolejnych kwartałach, spowodowaną m.in. wstrzymywaniem rozpoczynania nowych inwestycji, szczególnie przez deweloperów dysponujących mniejszym zapleczem kapitałowym. Postrzegam to jako szansę na zwiększanie udziału w rynku dla największych i najsilniejszych kapitałowo podmiotów, takich jak Develia, które mają do tego know-how i odpowiednie zasoby. Wierzę w mocne, długoterminowe fundamenty rynku mieszkaniowego i w to, że odroczony popyt z ostatnich kwartałów przełoży się na wzrosty w kolejnych latach.

Boaz Haim, Prezes RONSON Development

2022 rok został zdominowany przez rosnące stopy procentowe, inflację i wyhamowanie na rynku kredytów hipotecznych. Wspomniane czynniki w wyraźny sposób wpłynęły na popyt na mieszkania, oraz zmieniły akcenty na rynku. W 2022 roku dużą rolę odgrywali inwestorzy indywidualni, którym bliskie jest przekonanie, że nieruchomości są bezpieczną lokatą dla kapitału, bez względu na okoliczności rynkowe. I ten kapitał posiadają. W wyraźny sposób odwróciły się proporcje – o ile jeszcze 2 lata temu 70% stanowili klienci wspierający się kredytem, o tyle teraz są oni ok. 30-procentową mniejszością. Początkowo krytykowany PRS, dziś staje się pożądaną alternatywą – zarówno dla zakupu nieruchomości, jak i najmu indywidualnego. A jego rola może tylko wzrastać.