[SONDA] Jak w ciągu ostatnich 10 lat zmieniły się preferencje mieszkaniowe Polaków?

Przyjęcie Polski przed 15-ma laty do struktur UE dało impuls krótkotrwałej, choć intensywnej pogoni rodzimej mieszkaniówki za standardami najbardziej zaawansowanych rozwojowo rynków nieruchomości. Polegało to po pierwsze na galopadzie cen, po drugie zaś na preferowaniu przez kupujących coraz większych powierzchniowo mieszkań nabywanych na bezproblemowo dostępny kredyt. Niestety, kiedy już wydawało się, że w 4 lata dogoniliśmy Europę, przyszedł czas na zimny prysznic i globalny kryzys finansowy po upadku Lehman Brothers w 2008 r. Jego swoistą spuścizną były setki niesprzedanych przez deweloperów 2-pokojowych mieszkań o powierzchni około 70 mkw. i 90 -metrowych „trójek”.

W efekcie praktycznie cała bieżąca dekada to okres postępującej kompresji powierzchni budowanych mieszkań, co niestety ma niewiele wspólnego z właściwym kierunkiem cywilizacyjnego rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dziś najbardziej popularnymi lokalami są ledwie 40 – metrowe „dwójki” i tylko nieco obszerniejsze mieszkania 3-pokojowe. Czyżby tak właśnie miały wyglądać obecne preferencje mieszkaniowe Polaków? To raczej przymusowe dopasowanie preferencji do możliwości finansowych.

Z kolei te prawdziwe preferencje uwidaczniają się w coraz większej popularności budowanych przez deweloperów podmiejskich osiedli wygodnych i funkcjonalnych jednorodzinnych szeregowców lub bliźniaków. To efekt diametralnej poprawy infrastruktury komunikacyjnej w ostatnich latach, a także rosnącej liczebności coraz lepiej sytuowanych Polaków. Wygląda na to, że to już utrwalony trend, efektem którego będzie odwrócenie malejącej tendencji metrażu nowych mieszkań w następnej dekadzie, a zatem kolejny etap ewolucji preferencji mieszkaniowych Polaków, tym razem w pożądanym w kierunku rosnących wymagań komfortu zamieszkiwania.    

Jarosław Jędrzyński - ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Poniżej prezentujemy wypowiedzi deweloperów informujące o tym, jak w ciągu ostatniej dekady zmieniły się preferencje nabywców mieszkań:

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

Preferencje mieszkaniowe Polaków zawsze były pochodną ich budżetów oraz cen mieszkań. Z jednej strony, na przestrzeni ostatniej dekady istotnie wzrosła zamożność polskiego społeczeństwa, a utrzymujące się niskie stopy procentowe dodatkowo napędzały popyt na kredyty mieszkaniowe. Jednocześnie kryzys sprzed dekady doprowadził do istotnych zmian w finansowaniu zakupu nieruchomości. Dziś kredyty hipoteczne dostępne są praktycznie tylko w polskiej walucie, konieczne jest też posiadanie odpowiedniego wkładu własnego. Istotnie wzrosło zatem bezpieczeństwo kupujących.

Z drugiej strony, bardzo znacząco wzrosły też ceny mieszkań, gdyż podrożała ich budowa. Efektem tego gwałtownego wzrostu cen jest „kurczenie się” mieszkań widoczne na przestrzeni ostatnich 6-8 lat. Deweloperzy coraz częściej zaczęli bowiem oferować mieszkania kompaktowe, aby złagodzić nabywcom wzrost ceny 1 metra kwadratowego lokalu. Nie zmieniła się przy tym znacząco ich struktura – w ofercie większości firm znajdziemy zarówno lokale 1-, 2- czy 3-pokojowe, jak i 4-pokojowe oraz większe, zmniejszył się natomiast ich średni metraż. Dziś nikogo nie dziwi lokal 2-pokojowy o powierzchni poniżej 40 m2, czy 3-pokojowe lokum do 50 m2. Jeszcze na początku XXI wieku budowano znacznie większe mieszkania.

Nie sprawdziły się natomiast przewidywania sprzed lat, że śladem krajów Europy Zachodniej Polacy będą woleli kupować mieszkania w pełni wykończone. Choć dziś każdy szanujący się deweloper ma w swojej ofercie pakiety wykończeniowe w różnych wariantach, większość mieszkań wciąż sprzedawanych jest w tzw. standardzie deweloperskim. Na wykończenie lokalu z deweloperem częściej decydują się inwestorzy, kupujący mieszkania z myślą o ich wynajęciu. Wśród nabywców mieszkań na własne potrzeby niezmiennie dominują natomiast klienci, którzy wolą wykończyć i urządzić je od początku do końca po swojemu.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA

Preferencje mieszkaniowe Polaków uwarunkowane są w dużej mierze ich siłą nabywczą, czyli budżetem, który mogą przeznaczyć na zakup własnego M. W latach poprzedzających kryzys, jaki miał miejsce w 2008, klienci byli zainteresowani większymi mieszkaniami - 70-100 metrowymi, ponieważ polityka kredytowa banków na to pozwalała. Później, po załamaniu na rynkach finansowych, dominowały małe metraże w okolicach 30-40 metrów, które istotnie odbiegały od średnich europejskich. Od ok. 2-3 lat, wraz ze wzrostem zamożności Polaków, obserwujemy wzrost zainteresowania mieszkaniami 3- pokojowymi o metrażach 50-60 mkw. Znaczenie ma nie tylko sama powierzchnia, ale również istotna jest jej funkcjonalna aranżacja. Na przykład w ostatnich latach dużym powodzeniem cieszą się mieszkania z kuchnią otwartą na salon. Poza tym obecnie klienci zwracają coraz większą uwagę na standard inwestycji, wykończenie części wspólnych, parkingi podziemne, a także inteligentne rozwiązania z zakresu automatyki mieszkaniowej, jak np. sterowanie ogrzewaniem, zaworami wody czy energią w mieszkaniu, które zwiększają komfort oraz bezpieczeństwo mieszkańców.

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Na przestrzeni ostatnich lat zmienił się także potrzeby i preferencje nabywców. Klienci mają znacznie większą świadomość prawną, porównują wiele dostępnych na rynku ofert. Obecnie znacznie większą uwagę przywiązują do ciekawego i funkcjonalnego projektu, standardu wykonania i dostępnych udogodnień. Docenią także komfortowo zaprojektowaną przestrzeń wspólną, zaaranżowaną zieleń, place zabaw oraz dostęp do miejsc służących rekreacji.

Oczekiwania klientów są zróżnicowane, jednak coraz bardziej widoczny staje się trend związany z zakupem mieszkań o większej powierzchni. Wśród nabywców, którzy decydują się na zakup lokalu pod własne cele mieszkaniowe, największą popularnością cieszą się „trójki” o powierzchni ok. 60 mkw. Podczas gdy jeszcze do niedawna największą popularnością cieszyły się mieszkania dwupokojowe o metrażu ok. 40 mkw. Dość liczna jest także grupa klientów decydujących się na większe mieszkania, nawet do 100 mkw. Natomiast inwestorzy szukający lokalu pod wynajem zazwyczaj pytają o funkcjonalnie zaprojektowane dwupokojowe mieszkania o metrażu do 50 mkw. lub ustawne kawalerki.

Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Skanska Residential Development Poland

Dziś Polacy szukają przede wszystkim miejsca przyjaznego do życia. Wybierając mieszkanie, nie decydują jedynie na podstawie metrażu i ceny, ale patrzą znacznie szerzej – na aspekty oferowane przez otoczenie. Mam tu na myśli widok z okna, dostęp do komunikacji, jak i niskie koszty utrzymania wynikające z rozwiązań projektowych i systemów typu smart. Stawiając na maksymalną wygodę, coraz częściej decydują się na wykończenie mieszkania „pod klucz”. Zauważamy także powrót do pielęgnowania więzi sąsiedzkich. Moda na zamknięte osiedla minęła. W zamian wybieramy te otwarte, co przy okazji jest spójne z polityką przestrzenną Warszawy. Jeżeli mówimy o metrażu, to podobnie jak 10 lat temu dużym zainteresowaniem cieszą się lokale od 40 do 60 mkw., choć widzimy też rosnącą popularność przestronnych apartamentów rodzinnych. Co warte odnotowania, coraz większą uwagę przyciągają mini mieszkania, około 28 mkw. Takie lokale oferujemy m.in. na osiedlu Park Skandynawia na Pradze-Południe.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Dla Polaków niezmiennie przy wyborze mieszkania, priorytetowa jest cena mieszkań, ich powierzchnia oraz oczywiście lokalizacja. Równie istotne jest miejsce mieszkania w danym budynku. Przyszli konsumenci chcą mieszkać w spokojnej i bezpiecznej lokalizacji, która jest dobrze skomunikowana z pobliskimi dzielnicami i centrum miasta.

Coraz częściej klienci zwracają uwagę na części wspólne, które mają sprzyjać w interakcjach społecznych. Polacy cenią sobie bardzo wygodne życie rodzinne, ale coraz częściej zwracają uwagę na życie towarzyskie i budynki mieszkalne im to umożliwiają. Ważne jest zatem to, by inwestycje znajdowały się w zielonej przestrzeni, gdzie można aktywnie spędzać czas z rodziną oraz przyjaciółmi.

Klienci są bardziej świadomi i zwracają również uwagę na certyfikaty, którymi wyróżniane są inwestycje. Świadczą one o zachowaniu norm ekologicznych oraz jakościowych. Mieszkańcy dążą do kontaktu z naturą i co za tym idzie, zwiększa się zainteresowanie inwestycjami zrealizowanymi
w oparciu o zrównoważony rozwój. Deweloperzy dążą do tego, by zapewnić im wygodę i dobre samopoczucie w przyjaznym otoczeniu pełnym roślinności. Taki obrót rzeczy powoduje, że na kolejne inwestycje wybierane są dzielnice na obrzeżach miasta, z tych względów zyskujące na atrakcyjności zarówno wśród deweloperów, jak i nabywców mieszkań.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Coraz bogatsze i coraz bardziej zróżnicowane propozycje deweloperów sprawiły, że w Polsce zaczęli się pojawiać konsumenci dobrze wyedukowani, świadomi swoich potrzeb i przebierający wśród ofert. Jednym ze skutków rosnącej świadomości wśród konsumentów jest wyraźny spadek liczby osób decydujących się na samodzielną budowę domu: Polacy coraz chętniej powierzają to zadanie deweloperowi, wiedząc, że w ten sposób oddają prace w ręce eksperta. Coraz liczniejszą grupę w porównaniu z osobami kupującymi mieszkanie na własne potrzeby stanowią inwestorzy, kupujący jedno lub więcej mieszkań z myślą o ich wynajmowaniu – to właśnie ich potrzeby braliśmy pod uwagę, przygotowując nasze najnowsze inwestycje, Fyrtel Wilda w Poznaniu i Diasferę Łódzką w centrum Łodzi. Równolegle Polacy zaczęli coraz chętniej kupować zlokalizowane na przedmieściach domy jednorodzinne, najczęściej w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej: widać to znakomicie na przykładzie osiedla Nowe Złotniki pod Poznaniem, które jest jednym z najpopularniejszych elementów naszej oferty.  

Ewa Skibińska, dyrektor marketingu RED Development

Zmieniły się diametralnie, o czym świadczy popularność inwestycji położonych w centrach miast, kompleksowych osiedli z pełną infrastrukturą. Polaków stać na więcej niż 10 lat temu. Przy wyborze mieszkania większego znaczenia nabrał dla nich standard budynku i jego walory estetyczne. We Wrocławiu zmalało zainteresowanie kawalerkami na rzecz małych 2 pokoi. Modne stały designerskie inwestycje w bliskiej odległości od miejsca pracy czy kulturowego serca miasta. Osobna kuchnia ustąpiła miejsca aneksom. Klienci przestali bać się mieszkania na wysokich piętrach, bo wszędzie są teraz nowoczesne windy. Mieszkania z tarasami lub balkonami, z cudownym widokiem sprzedają się w pierwszej kolejności we Wrocławiu i Poznaniu. Z kolei na rynku poznańskim widać nowe trendy popularności dzielnic nieco oddalonych od ścisłego centrum. Poznaniacy szukają mieszkań w spokojnych, zielonych okolicach takich jak Dębiec, gdzie przygotowujemy się do budowy czwartego etapu Red Parku.

Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej Geo

Większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o mniejszej powierzchni a większej liczbie pomieszczeń (z wyjątkiem segmentu mieszkań luksusowych).

Nabywcy zwracają większą uwagę na jakość projektu (ciekawa architektura, elementy wykończeniowe). Ważna jest możliwość zakupu przynajmniej jednego miejsca postojowego do mieszkania. Zwiększyło się również zainteresowanie ofertą mieszkań wykończonych „pod klucz”; nastąpił także gwałtowny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy.

Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum

Polacy zwracają uwagę przede wszystkim na lokalizację inwestycji, na bliskość strategicznych punktów, takich jak praca, szkoła, przedszkole. Zdarza się, że wolą zapłacić więcej, aby mieć to wszystko na miejscu. Poza tym, na znaczeniu zyskały inwestycje, znajdujące się w sąsiedztwie lasów, parków, ogólnie terenów zielonych. Ważny jest również sam projekt, ciekawe zagospodarowanie terenu inwestycji, zaplanowanie miejsc do spędzania czasu poza domem np. osiedlowego grilla czy zewnętrznej siłowni. Ze względu na oszczędność czasu, zainteresowaniem cieszą się mieszkania wykończone pod klucz.

Michał Wawrzyniak, przedstawiciel DRN Concept Deweloper

W odniesieniu do ostatnich dziesięciu lat widać sporą różnicę w potrzebach mieszkaniowych Polaków. Dawniej kupowano mniejsze powierzchnie (np. kawalerki, czy małe mieszkania z wydzieloną sypialnią), dziś kupuje się już większe mieszkania. Świadomość rynku, cen kupna mieszkania w odniesieniu do najmu, sprawiła, że wielu młodych zdecydowało się na zaciągnięcie kredytu, by być swoim. Obecnie widać zwiększone zapotrzebowanie na nieco większe metraże, z roku na rok chcemy żyć wygodniej.

Mateusz Glema z poznańskiego biura sprzedaży Grupy Inwest

W porównaniu do poprzednich lat, dziś klienci mają ogromny wybór, a oferty są dopasowane do różnych segmentów odbiorców. Kiedyś klienci kupowali mieszkanie „docelowe”. Dziś to się powoli zmienia i widzimy zainteresowanie mieszkaniami małymi, które są idealnym wyborem na „tu i teraz”. To także ciekawy produkt dla klienta inwestycyjnego. Z drugiej strony, część klientów nadal myśli o mieszkaniu większym. Na tym polega przewaga rynku pierwotnego – planując projekty, można na bieżąco reagować na zróżnicowane preferencje klientów.

Krystian Cebulski, inwestor osiedla Enklawa Winogrady

To bardzo szerokie zagadnienie, ale z pewnością zmieniła się świadomość klientów. Oprócz ceny nieruchomości zwracamy mocno uwagę na takie elementy, jak lokalizacja, standard części wspólnych, mała architektura i dodatkowe udogodnienia. Klient ma spory wybór, wielu deweloperów oferuje najróżniejsze dodatkowe elementy.

Kinga Błaszkowiak, specjalista ds. sprzedaży i marketingu Greenbud Development

W przeciągu ostatniej dekady rósł popyt na mieszkania i domy zlokalizowane na obrzeżach dużych miast. Wiele z inwestycji deweloperskich zaczęło rozwijać się na przedmieściach – w przypadku Poznania jest to największy odsetek ze wszystkich dużych aglomeracji w Polsce. Przykładowo w podpoznańskich Rabowicach, sprzedaliśmy ponad 100 lokali w zabudowie bliźniaczej. Jest to odpowiedź na zmieniające się preferencje mieszkaniowe Polaków.

Agnieszka Jałoszyńska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Sky Investments

W przeciągu ostatniej dekady można zaobserwować znaczący rozwój przedmieść, szczególnie na terenie Wielkopolski. Powstała grupa zainteresowanych, która już mieszkała w centrum miasta, a teraz szuka czegoś innego, to znaczy domu z własnym ogrodem w spokojnej, zielonej okolicy. Przykładem takiej lokalizacji mogą być Komorniki, graniczące od zachodu z Poznaniem. To tutaj realizujemy naszą inwestycję Rodzinne Komorniki, w ramach której powstaje 106 domów w zabudowie szeregowej. Co warte podkreślenia, po nieco ponad roku sprzedaży prawie wszystkie lokale znalazły już swoich właścicieli.

Marlena Zapalska, prezes spółki Proxin Ogrody

Polacy stali się bardziej świadomi, zwracają większą uwagę nie tylko na najbliższe otoczenie (czyli zieleń, tereny rekreacyjne, zaplecze handlowe), ale i na desing budynków i ich wygodę. Klienci zaczynają doceniać mieszkania pasujące do ich charakteru. Aktualnie największym zainteresowaniem cieszą się lokale 2 pokojowe, które są idealne dla młodej rodziny lub pod wynajem.

Lidia Kostrzewska, przedstawiciel Kos-Dom

Zaobserwować można rosnącą tendencję do rozbudowywania osiedli mieszkaniowych ulokowanych na przedmieściach dużych miast. Klienci coraz chętniej wybierają spokój i przestrzeń, jaką niewątpliwie daje własny dom „pod miastem” zamiast ciasnego mieszkania w zatłoczonym centrum. Przewidywać można, że intensywny rozwój podmiejskiej infrastruktury komunikacyjnej, oświatowej i handlowo-usługowej wpłynie niewątpliwie na utrzymywanie się tej tendencji.

Izabela Letka z zielonogórskiego biura sprzedaży EBF Development

W przeciągu ostatniej dekady preferencje Polaków znacząco się zmieniły. Dużą popularność zyskały lokale 2 pokojowe o powierzchni 35 - 50 mkw. Klienci szukają lokali niewielkich, co wynika między innymi ze zdolności kredytowej, czy dalszych planów życiowych kupującego. – Zauważamy modę na kompaktowe mieszkania, a dotyczy to osiedla Reduta Nowe Podolany w Poznaniu, ale nie tylko. Także w Zielonej Górze, w inwestycji Green Home.