Rynek nieruchomości i ceny mieszkań w Polsce Wschodniej: Rzeszów, Lublin, Białystok, Olsztyn

Rynek nieruchomości na tzw. ścianie wschodniej kojarzony jest przede wszystkim z tanimi mieszkaniami. Czy słusznie? Sprawdzamy ceny i oferty deweloperów.

Duże zapotrzebowanie sprawia, że ceny mieszkań w niektórych stolicach wschodnich województw idą mocno do góry.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy mieszkania we wschodniej części Polski są tanie
• jak wygląda rynek mieszkaniowy w Lublinie, w Białymstoku, Olsztynie i Rzeszowie
• czy opłaca się kupować mieszkania na tzw. ścianie wschodniej

Przez pojęcie „ściana wschodnia” rozumiemy takie regiony jak: podkarpackie, lubelskie, podlaskie i warmińsko – mazurskie. Dane BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w każdym z tych województw mieszkania w ciągu ostatnich 12 miesięcy mocno drożały. W stolicach regionów ceny poszły do góry od 11 do 24 procent. Największy wzrost cen odnotowano w Olsztynie. Z danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ceny mieszkań w Olsztynie w ciągu 12 miesięcy wzrosły aż o 24 proc. Obecnie ceny nowych mieszkań w tym mieście wynoszą przeciętnie 12 320 zł za metr kwadratowy - to więcej niż na takich wielkomiejskich rynkach jak Poznań czy Łódź. 

Drugą najdroższą stolicą województwa we wschodniej Polsce jest Lublin, gdzie mieszkania w ciągu roku podrożały o 11 procent. Aktualnie średnie ceny mieszkań w Lublinie wynoszą 10 243 zł/mkw. Następnie w kolejności pod względem wysokości cen plasują się: Rzeszów - stolica województwa podkarpackiego, ze średnimi cenami mieszkań na poziomie 9926 zł/mkw. (wzrost o 14 proc.) i podlaski Białystok. Ceny mieszkań w Białymstoku wynoszą przeciętnie 9 884 zł/mkw. (wzrost o 18 proc.).

Wbrew obiegowemu przekonaniu - mieszkania we wschodniej części kraju wcale nie są najtańsze na rynku mieszkaniowym w Polsce. Ceny mieszkań w Białymstoku, Olsztynie, Rzeszowie i Lublinie są co prawda wyraźnie niższe niż w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, czy Gdańsk, jednak nie są to najniższe stawki wśród miast wojewódzkich. Z danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2023 wynika, że najtańszą pod względem cen mieszkań stolicą województwa w Polsce jest Zielona Góra (jedna z dwóch - oprócz Gorzowa Wielkopolskiego - stolic województwa lubuskiego). Wg NBP średnie ceny mieszkań w tym mieście wynoszą 7615 zł/mkw. Wśród najtańszych stolic województw w Polsce są też Kielce (wg BIG Data RynekPierwotny.pl - średnie ceny w tej lokalizacji wynoszą 8920 zł) i Bydgoszcz (9392 zł/mkw.).

Jak więc wynika z tych danych, tzw. ściana wschodnia nie jest wcale najtańsza, jeśli chodzi o rynek nieruchomości w Polsce. Jednak mimo faktu, że są tańsze lokalizacje, stawki w stolicach wschodnich województw pozostają bardzo atrakcyjne w porównaniu do cen notowanych w największych miastach kraju. 

W Warszawie aktualnie średnia cena nowych mieszkań wynosi 16 443 zł/ m kw., w  Krakowie jest to 15 625 zł/m kw., w Trójmieście 14 746 zł/ m kw., we Wrocławiu 13 083 zł za mkw., a w Poznaniu 12 313 zł/m kw. (Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl).

Rynek nieruchomości w Rzeszowie 

Jak już wspomnieliśmy, obecnie ceny mieszkań w Rzeszowie wynoszą średnio 9 926 zł/ m kw. Mieszkania w tym mieście dosyć mocno podrożały, bo o 14 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że największy odsetek mieszkań w ofercie na rzeszowskim rynku (blisko 34 proc.) mieści się w przedziale cenowym 8 - 9 tys. zł/mkw. Po 18 proc. udziału mają mieszkania z cenami od 9 do 10 tys. zł za metr kwadratowy i od 10 do 11 tys. Droższe mieszkania (od 12 do 15 tys. zł/mkw.) stanowią 11 proc. oferty deweloperskiej w Rzeszowie, natomiast segment Premium, czyli najdroższe nieruchomości (od 15 do 20  tys. zł/mkw.) - nieco ponad 3 proc. Nieruchomości wycenianych na więcej niż 20 tys. zł za metr kwadratowy nie ma w ofercie na rzeszowskim rynku. 

Jeśli natomiast chodzi o mieszkania najtańsze - w sumie odsetek nieruchomości w cenach niższych niż 8000 zł/m kw. wynosi 16 proc. (z czego 13 to mieszkania z przedziału cenowego 7 - 8 tys. zł za metr kwadratowy). 

Rzeszowscy deweloperzy oferują mieszkania o średniej powierzchni wynoszącej 50,77 mkw., natomiast domy w ofercie mają przeciętnie 126,35 metrów kwadratowych. 

Do najdroższych lokalizacji należy oczywiście centrum miasta. Ceny są tu zdecydowanie powyżej średniej. Za mieszkania w projekcie Apartamenty Zamkowe, zlokalizowanym 700 metrów od Rynku należy zapłacić od 10 878 do 12 283 zł za metr kwadratowy. Im dalej od centrum, tym oczywiście taniej. 8400 zł/mkw. To stawka wyjściowa za mieszkania w projekcie Dworskie Ogrody, zlokalizowanym w północnej części miasta, około 4,5 km od centrum. Za mieszkania w zabudowie szeregowej (90 - 120 mkw.) w projekcie Apartamenty Aroniowa, 7,5 km od centrum deweloper oczekuje 5000 - 5500 zł/mkw. Mieszkania w projekcie Dworzysko Park, w północnej części miasta sprzedawane są natomiast w cenach od 7300 zł/m kw. 

Rynek nieruchomości w Lublinie 

Inwestor, który chciałby zakupić mieszkanie w Lublinie na przełomie 2023 i 2024 roku zapłaci średnio za nieruchomość 10243 zł/m kw. Ceny mieszkań w Lublinie w ciągu roku wzrosły o 11 proc., jednak jeśli będzie chciał znaleźć mieszkanie tańsze od oferowanych w stawkach średnich, to uda mu się to bez trudu. Lubelski rynek mieszkań oferuje nieruchomości zaczynające się od stawek już na poziomie niecałych 7000 zł za metr kwadratowy. Z danych BIG Data RynekPierwotny.pl wynika, że 6 proc. oferty stanowią mieszkania w cenach do 8 tys. zł/m kw. Nieco ponad 20 proc. mieszkań na rynku lubelskim stanowią nieruchomości wyceniane na 8 - 9 tys. zł/m kw., natomiast największy udział w ofercie deweloperskiej w Lublinie mają mieszkania o przedziale cenowym 9 - 10 tys. zł. Jest ich w sprzedaży blisko 35 proc. Duży udział w ofercie mają mieszkania droższe, w cenach 10 - 12 tysięcy zł/mkw. Wynosi on blisko 23 proc. Stosunkowo liczna jest też oferta mieszkań najdroższych - 12 - 15 tys. zł - 14 proc., i w przedziale cenowym 15 - 20 tys. zł - 2 proc. 

Najdroższą lokalizacją pozostaje oczywiście zabytkowe centrum miasta i dzielnice okalające. Ceny mieszkań w projekcie Orkana Residence przy ul. Hetmańskiej zaczynają się od 12 tys. zł/m kw. Za nieruchomość w inwestycji Apartamenty Północna, zlokalizowanej nieco ponad kilometr od centrum zapłacimy z kolei od 11200 zł za metr kwadratowy. Najtańsze mieszkania w Lublinie zlokalizowane są oczywiście w oddalonych dzielnicach, choć nie zawsze jest to reguła. Przykładem może być projekt Chodźki Residence, około 2 km od centrum, gdzie ceny nieruchomości mieszkaniowych zaczynają się od 6900 zł/m kw.

Rynek nieruchomości w Białymstoku

Na podstawie ofert RynekPierwotny.pl możemy określić rozpiętość cen mieszkań w stolicy Podlasia na około 7 - 11 tys. zł/m kw. Średnie ceny mieszkań w Białymstoku wynoszą 9884 zł od metra kwadratowego. Białostocki rynek mieszkaniowy, w przeciwieństwie np. do Lublina oferuje stosunkowo mało mieszkań droższych, o podwyższonym standardzie. Zaledwie 1,23 proc. oferty stanowią nieruchomości droższe niż 12 tys. zł. W ofercie deweloperów w Białymstoku brak mieszkań droższych niż  15 tys. zł/m kw. Rynek mieszkaniowy w tym mieście zdominowany jest przez nieruchomości w przedziale cenowym 10 - 12 tys. zł. Obecnie stanowi on blisko 43 proc. oferty. Na drugim miejscu, z udziałem 27 proc. są mieszkania  w przedziale cenowym 8 - 9 tys., natomiast blisko 20 proc. oferty przypada na mieszkania w cenach 9 - 10 tys. zł/m kw. 

Deweloperzy w Białymstoku stawiają na mieszkania średnie. W listopadzie 2023 blisko 45 proc. oferty stanowiły nieruchomości o metrażach od 30 do 50 m kw. 

Jeśli chodzi o ceny mieszkań w poszczególnych lokalizacjach w 2023 r., najdroższe było oczywiście nieruchomości w centrum. Zaledwie 800 metrów od centrum znajduje się budynek wielorodzinny Złota Residence. Ceny mieszkań zaczynają się tu od 11 tys. zł za metr kwadratowy. Podobne stawki dotyczą innych nowych nieruchomości zlokalizowanych w promieniu do 2 km od centrum. Za mieszkania w projekcie Apartamenty Kopernik, czy Apartamenty Sienkiewicza zapłacimy nieco powyżej 10 tys. zł/m kw. Z kolei najtańsze są lokalizacje peryferyjne. Tu stawki wyjściowe wynoszą nawet poniżej 7000 zł od metra kwadratowego.

Rynek nieruchomości w Olsztynie

Olsztyn ze względu na położenie na Mazurach oraz zabytki ma prawdopodobnie największy potencjał turystyczny wśród wymienionych miast. Stąd też można się spodziewać, że rynek nieruchomości w Olsztynie będzie miał rozbudowaną oferty o charakterze inwestycyjnym oraz bogaty sektor rynku nieruchomości o podwyższonym standardzie. I tak rzeczywiście jest - jak wynika z danych analitycznych BIG DATA RynekPierwotny.pl Olsztyn to jedyne na ścianie wschodniej miasto wojewódzkie, gdzie w ofercie deweloperów znajdziemy nowe mieszkania w cenach powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy.

Takie nieruchomości stanowią obecnie 9 proc. wszystkich mieszkań w sprzedaży. Nic dziwnego, że średnie ceny mieszkań w Olsztynie, wynoszące aktualnie 12320 zł/m kw. są najwyższe spośród analizowanych przez nas miast, jak i zbliżone już do cen mieszkań na najdroższych rynkach w Polsce. Ponad 16 proc. nieruchomości mieszkaniowych na olsztyńskim rynku pierwotnym mieści się w stawkach 15 - 20 tys. zł za metr kwadratowy.

Taki stan rzeczy wynika oczywiście z potencjału turystycznego tego miasta i potencjalnej opłacalności inwestycji w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy  - dla turystów. Budownictwo mieszkań na wynajem wynika oczywiście z popytu i z całą pewnością wpływa na ceny. Najliczniejszym cenowym segmentem na olsztyńskim rynku są  mieszkania w przedziale cenowym od 8 do 9 tys. zł/m kw. (ponad 27 proc.), jednak w sumie udział nieruchomości mieszkaniowych droższych od 10 tysięcy złotych za 1 mkw. wynosi ponad 56 proc. oferty deweloperów. 

Jeśli chodzi o atrakcyjne lokalizacje - zarówno na rynku pierwotnym, jak i rynku wtórnym, z uwagi na potencjał rekreacyjny i turystyczny dominuje zarówno centrum miasta, jak i lokalizacje atrakcyjne przyrodniczo i wypoczynkowo, a więc blisko jezior, przystani itp. Przykładem takiej inwestycji może być Warmiński Port, gdzie ceny w etapie drugim zaczynają się do 14 tys. zł/m kw. Projekt ma prestiżowe położenie - bezpośrednio przy brzegu jeziora Ukiel, około 4 km od centrum miasta.

Od 12,5 tys. zł za metr kwadratowy należy zapłacić za apartament w inwestycji Grzegorzewska, nieco ponad kilometr od centrum. Projekt o podwyższonym standardzie również położony jest w miejscu atrakcyjnym przyrodniczo i rekreacyjnie - nad brzegiem rzeki  Łyny,  przy moście Mariańskim i w bezpośrednim sąsiedztwie ścieżki pieszo-rowerowej Łynostrada. 

Do tańszych lokalizacji olsztyńskich należą oczywiście bardziej oddalone dzielnice miasta, niepołożone w sąsiedztwie jezior czy innych atrakcji. Kupujący nie będzie miał problemu ze znalezieniem oferty w przedziale cenowym 7- 8  tys. zł/ m kw. Mowa choćby o projektach takich jak Osiedle Ostoja, Kołobrzeska 36B, czy Villa Symfonia, czy Osiedle Panorama. 

Rynek nieruchomości na ścianie wschodniej

Miasta regionalne wschodniej części kraju stanowią niewątpliwie ciekawą inwestycyjnie alternatywę wobec najpopularniejszych i najmocniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce. I tu obserwuje się wzrost popytu ze strony klienta inwestycyjnego, zainteresowanego lokatą kapitału w nieruchomości czy zarabianiem na rynku mieszkaniowym - a w szczególności na rynku najmu.

Miasta wschodniej części Polski ciągle są wyraźnie tańsze niż wiodące rynki, stanowią więc alternatywę cenową, jednak dystans wobec najdroższej czołówki szybko się zmniejsza. Rosnąca liczba inwestycji w zakresie nieruchomości komercyjnych (biurowych, handlowych, magazynowych), rosnąca atrakcyjność turystyczna - wszystko to przekłada się na wzrost podaży projektów mieszkaniowych o wyższym standardzie, co obserwujemy najmocniej w Olsztynie, ale też choćby w Lublinie czy Rzeszowie.

Tak więc podsumowanie wypada korzystnie - należy założyć, że przy zachowaniu obecnych trendów rynki tzw. ściany wschodniej będą zyskiwały na znaczeniu, a nieruchomości z tych miast będą zyskiwały na wartości. Inwestycja w mieszkanie w Rzeszowie, Lublinie, Olsztynie czy Białymstoku może być więc bardzo dobrym, zyskownym i perspektywicznym rozwiązaniem.