Ceny w górę, podaż w dół - aktualna sytuacja na stołecznym rynku mieszkaniowym

Warszawski rynek mieszkaniowy budzi zainteresowanie zarówno wśród analityków, jak i osób poszukujących wymarzonego lokum. Zdarza się, że z pewnym wyprzedzeniem widać na nim zmiany, które dopiero za chwilę będą zauważalne w innych regionach Polski. Tym bardziej warto trzymać rękę na pulsie i orientować się w aktualnej sytuacji. Bogatszym o tę wiedzę łatwiej podejmować decyzje zakupowe. Warto zatem wiedzieć, że drugi kwartał na warszawskim rynku mieszkaniowym przyniósł wzrost cen nowych lokali. A jak zmieniła się w tym czasie oferta w poszczególnych dzielnicach?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądał II kw. 2023 na stołecznym rynku nieruchomości
• w jakiej dzielnicy oferta nowych M jest największa
• w jakich dzielnicach ceny mieszkań są najwyższe, a w jakich najniższe

Najdroższe i najtańsze dzielnice Warszawy 

Stolica jest centrum ekonomicznym, politycznym i kulturalnym całego kraju, co niestety przekłada się na wysokie koszty posiadania nieruchomości w tym regionie. II kwartał 2023 roku przyniósł kolejny wzrost średniej ofertowej ceny metra kwadratowego nowych lokali. Taka sytuacja była spowodowana zarówno wysokimi kosztami budowy, jak i wyprzedażą tańszych lokali. W efekcie w porównaniu do I kw. 2023 roku nastąpił wzrost średniej ceny o 3% (z 14 475 zł do 14 903 zł). 

Koszt zakupu m kw. wymarzonego “M” najbardziej wzrósł na Wawrze - aż o 28% i na Pradze-Północ (+18%). 

Zobacz oferty mieszkań w Warszawie

W II kw. 2023 roku najdroższe mieszkania w Warszawie znajdowały się:

• w Śródmieściu - 31 046 zł/m kw. 
• na Woli - 22 498 zł/m kw. 
• na Pradze-Północ - 16 447 zł/m kw. 

Zobacz oferty mieszkań na Pradze-Północ

Najtańszymi dzielnicami stolicy były z kolei:

• Wesoła - 10 053 zł/m kw. 
• Wawer - 10 379 zł/m kw. 
• Białołęka - 10 769 zł/m kw. 

Zobacz oferty mieszkań na Białołęce

Spadek liczby inwestycji

Analiza rynku nieruchomości w Warszawie pozwala dostrzec, iż na przestrzeni I i II kw. 2023 roku w stolicy spadła liczba inwestycji mieszkaniowych. Od stycznia do marca br. liczba aktywnych projektów wynosiła 285, natomiast w II kw. była już o 12 niższa. W wielu dzielnicach nie wprowadzono nowych inwestycji, a w niektórych ich nawet ubyło. Na przykład na Pradze-Południe (-4), Bielanach (-3), Wilanowie (-3). 

Warto także zwrócić uwagę na liczbę budowanych osiedli domów na terenie Warszawy. Ze względu m.in. na dostępność gruntów deweloperzy najchętniej prowadzą takie inwestycje w dzielnicach znajdujących się na styku peryferii. W II kw. 2023 roku na stołecznym Wilanowie powstało 11 takich inwestycji, na Wawrze - 10, na Ursynowie i  Białołęce po 7. W pozostałych rejonach Warszawy liczba budowanych osiedli domów jest nieznaczna. 

Jak natomiast będą wyglądały kolejne miesiące pod względem liczby inwestycji? Czy w sprzedaży znajdą się nowe projekty? Jak pokazał nam pierwszy miesiąc funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2%, zapotrzebowanie na mieszkania jest ogromne. Do tej pory deweloperzy podchodzili ostrożnie do rosnącego popytu, prawdopodobnie czekając na dowody, że sytuacja ze zwiększonym zainteresowaniem nie jest przejściowa. Wydaje się, że otrzymali oni już dostateczny dowód, a zapotrzebowanie na nowe M będzie tylko rosło.

Podaż nowych M 

Rynek nieruchomości w Warszawie jest bardzo istotny z punktu widzenia całego kraju. Dlatego warto zwracać na niego szczególną uwagę. Tym co oprócz ceny najbardziej interesuje kupujących i analityków jest wielkość oferty deweloperów. W II kw. 2023 roku największy wybór mieszkań mieli kupujący na stołecznej Białołęce (1638). W porównaniu jednak do I kw. liczba nowych lokali spadła w tej dzielnicy aż o 421 sztuk. W ubiegłym kwartale stosunkowo dużą podażą charakteryzował się także Ursus (1300 mieszkań), Mokotów (1253) i Wola (1167). 

Biorąc pod uwagę wszystkie dzielnice w Warszawie, liczba dostępnych mieszkań spadła o ponad tysiąc (porównując I kw. 2023 do II kw. 2023 roku). 

Sytuacja na stołecznym rynku mieszkaniowym - lipiec 2023

Ceny mieszkań

Lipiec na stołecznym rynku mieszkaniowym to miesiąc wart zapamiętania. Mieszkania w Warszawie drożały, a jednak ich średnia cena w przeliczeniu na m kw. pozostała na niemal tym samym poziomie. Jak to możliwe? W ofercie stołecznych deweloperów pojawiła się duża pula lokali z ceną poniżej średniej w dotychczasowej ofercie. W ubiegłym miesiącu średnia cena za m kw. nowego M wynosiła 14 849 zł, w czerwcu natomiast - 14 903 zł. 

Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl - Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie średnia cena mkw. utrzymała się na tym samym poziomie co w czerwcu. Co więcej, także w czerwcu średnia cena mkw. nie poszła do góry. Najprawdopodobniej warszawscy deweloperzy budują obecnie mieszkania już nie tylko w segmencie premium, ale także w segmencie popularnym, z myślą o tych, którzy posiłkują się  kredytem. 

Skąd ta zmiana i rozbudowanie oferty w segmencie popularnym? Nie bez znaczenia jest poprawa zdolności kredytowej spowodowana nowelizacją Rekomendacji S, a także rządową dopłatą do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Nie sprawi to jednak, że diametralnie wzrośnie liczba ofert z ceną poniżej 9 tys. zł/m kw. Można nawet przypuszczać, że do końca roku mieszkania z tego pułapu cenowego znikną. 

Koszt zakupu stołecznych nieruchomości będzie rósł ze względu na duże zainteresowanie nie tylko segmentem popularnym, ale także tym premium. Na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy z 24 do 36% wzrosła liczba lokali ze średnią ceną za m kw. powyżej 15 tys. zł. 

Oferta deweloperów 

Oferta stołecznych deweloperów kurczy się już od wielu miesięcy. Na przestrzeni roku zmniejszyła się o 30%. Deweloperzy wycofywali się z budowy nowych inwestycji ze względu na niewielkie zainteresowanie zakupem, niską zdolność kredytową czy szybujące koszty budowy. Jak zatem wygląda aktualna podaż mieszkań w Warszawie?

Prym pod względem liczby dostępnych mieszkań do zakupu wiedzie Białołęka (1619), Ursus (1451), Mokotów (1260) i Wola (1006). 

Najsłabiej pod względem liczby ofert wypada Wesoła (14 ofert) i Żoliborz (34 oferty). 

Warto także wspomnieć, że wśród nabywców mieszkań niezmiennie najpopularniejsze są mieszkania dwu- i trzypokojowe o metrażu 35-55 m kw. Zgodnie z tymi preferencjami, deweloperzy starają się dostosować swoją ofertę do gustów i potrzeb swoich klientów, dlatego w swojej ofercie przygotowują przede wszystkim mieszkania właśnie o takiej liczbie pokoi oraz metrażu. 

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, ponad 38% stołecznych mieszkań w ofercie ma metraż od 30 do 50 mkw., a powierzchnia 35% lokali waha się od 50 do 70 m kw. 

Co przyniosą kolejne miesiące? 

Na rynku nieruchomości trwa aktualnie ożywienie. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej - w lipcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 43,47 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 14,1 tys. rok wcześniej. To wzrost aż o 208,3%. W porównaniu do czerwca 2023 r. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 97,5%. 

To ożywienie spowodowane jest przede wszystkim programem Bezpieczny Kredyt 2%. Możemy się zatem spodziewać, że w kolejnych miesiącach zainteresowanie rządową pomocą będzie równie wysokie. Niestety problemem przy tak dużym popycie może okazać się podaż mieszkań. Od maja 2023 do lipca 2023 liczba dostępnych mieszkań w Warszawie spadła o niemal 16%, a licząc rok do roku aż o 30%.

Zatem osoby zainteresowane zakupem mieszkania w Warszawie mogą mieć problem ze znalezieniem wymarzonego M w stolicy. Zwłaszcza jeżeli będą chcieli skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%. Ze względu także na wysokie ceny kupujący ruszą w poszukiwaniu tańszych opcji i będą rozglądać się za mieszkaniami na obrzeżach miasta lub poza jego granicami.