Rynek najmu w Polsce – prognoza na przyszłość

Polski rynek mieszkaniowy wciąż bazuje na własności, ale wiele wskazuje na to, że przyszłość przyniesie zmianę w podejściu do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Posiadanie schodzi na drugi plan, a mobilność już dziś staje się wartością dla pokolenia 20-latków. Co wybierze pokolenie postmillenialsów – własność czy wynajem?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto należy do generacji Z
• czy młodzi ludzie chętnie wynajmują mieszkania 
• jak w przyszłości może wyglądać rynek najmu

Przyjmuje się, że generacja Z to osoby urodzone po 1995 roku, a w Polsce należy do niej ponad 20% społeczeństwa. Każdego roku kolejne rzesze dwudziestolatków rozpoczynają studia, wkraczają na rynek pracy i uzyskują dochody na zaspokojenie swoich potrzeb. Nowa grupa konsumentów ma zupełnie inne podejście do życia, zakupów i zaspokajania potrzeb, niż starsze pokolenia, np. Millenialsi (czyli generacja Y - osoby urodzone pomiędzy 1980 a 2000 rokiem). Jakie wartości są ważne dla generacji Z?

Życie to pasja, emocje i zmiany

Socjolodzy przekonują, że postmillenialsi jako pokolenie wychowane w dobrobycie, mają inny niż poprzednie pokolenia system wartości: dążenie do tego, żeby „mieć”, zastępuje orientacja na „być”. W życiu ważne jest dla nich rozwijanie swoich pasji, decyzje podejmują częściej pod wpływem emocji, nie hołdują własności i nie boją się zmian. Ale nie są pozbawieni również negatywnych cech – lubią wygodę, bywają egocentryczni. Są grupą społeczną, która od urodzenia obcuje z nowymi technologiami, więc jako konsumenci są szczególnie aktywni w e-commerce.

Zakupy online są dla nich codziennością, chętnie korzystają z systemów abonamentowych (telewizja, muzyka) a internet to nie tylko narzędzie, ale część życia. Dzisiejsi 20-latkowie mają mniejszą potrzebę stabilizacji życiowej. O ile wciąż dużą wartością jest dla nich rodzina i przyjaciele, to praca i miejsce zamieszkania są temu podporządkowane. Postmillenialsi stawiają na mobilność, bo przywiązują się do ludzi, a nie do miejsc. Co to oznacza?

To znak zmian w myśleniu o posiadaniu nieruchomości – młodzi ludzie, którzy za kilka lat staną się samodzielni finansowo będą najpewniej mniej skłonni do kupowania mieszkań na własność (szczególnie na kredyt), a lepszą i wygodniejszą opcją stanie się dla nich wynajem mieszkania.

Symptomy rozwoju już widoczne

Polski rynek najmu opiera się na własności prywatnej i jest bardzo rozdrobniony, stad trudno oszacować jego rzeczywiste rozmiary. Skala wynajmu mieszkań dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest wciąż dużo mniejsza niż na Zachodzie (w Polsce ponad 80% mieszkań zajmują ich właściciele), ale już dziś widać symptomy rozwoju rynku najmu.

Jak podają eksperci Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zrzeszającego właścicieli mieszkań na wynajem, popyt na mieszkania i pokoje na wynajem nie słabnie, mimo bardzo dynamicznie rosnącej oferty. Szacunki poziomu zakupów mieszkań na cele inwestycyjne dokonywane przez deweloperów mieszkaniowych sięgają nawet 30% sprzedaży, a w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu czy na Śląsku szacuje się, że co najmniej 20% w ogólnym zasobie miast to lokale na wynajem.

Ostatnie dwa lata pokazują rosnące zainteresowanie polskim rynkiem najmu ze strony globalnych funduszy inwestycyjnych – w 2016 roku Bouwfonds IM kupił pierwszy projekt mieszkaniowy w Polsce: apartamentowiec w Warszawie wybudowany przez Matexi Poland, a w następnym roku – kolejne trzy budynki mieszkaniowe w Krakowie. Transakcje stały się sygnałem dla rynku, że sektor najmu może stać się źródłem zysków.

W ślad za niemieckim funduszem inwestycyjnym poszła Catella, która również zainwestowała na rynku mieszkaniowym w Warszawie i Krakowie. To dopiero początek rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce, a inwestorzy zapowiadają kontynuację działań. Wynajem lokali w ramach najmu instytucjonalnego kierowany jest do studentów oraz wymagających najemców, którzy celują w luksusowe apartamenty.

Oferta najmu instytucjonalnego to również Fundusz Mieszkań na Wynajem – inicjatywa Banku Gospodarstwa Krajowego. Z założenia jest to oferta segmentu ekonomicznego, skierowana do osób, których nie stać na wynajem mieszkania po cenach rynkowych. Działa od 2015 roku i systematycznie zwiększa ofertę – skala działalności funduszu to 20 tys. mieszkań w 7 dużych miastach.

Deweloperzy skorzystają, czy stracą?

Najem instytucjonalny bazuje na zakupie projektów deweloperskich, co dla firm obecnych w dużych miastach stwarza nowe możliwości. Sprzedaż mieszkań indywidualnym nabywcom – do której branża jest przyzwyczajona – może oznaczać wyższą cenę transakcyjną m2 mieszkania, ale nie zawsze wyższą dochodowość inwestycji.

Sprzedaż detaliczna oznacza wolniejsze tempo sprzedaży, a z tym wiążą się koszty utrzymania biura i większe ryzyko inwestycyjne. Komercjalizacja – często wieloetapowego projektu – z udziałem inwestora instytucjonalnego staje się kuszącą alternatywą.