Promesa bankowa: jak zabezpieczyć transakcję na rynku pierwotnym przy kredycie hipotecznym?

Chcesz mieć pewność, że wpłacone środki nie znikną przy podpisaniu umowy deweloperskiej? Promesa bankowa to szybkie i skuteczne narzędzie gwarancyjne – dowiedz się, jakie dokumenty przygotować, ile kosztuje i jak ją uzyskać w 2025 r. Sprawdź, jak promesa bankowa zabezpiecza inwestycje na rynku pierwotnym.

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest promesa bankowa i kiedy się przydaje,
• jakie kroki podjąć, by uzyskać promesę,
• jakie są koszty i prowizje za gwarancję,
• jakie są alternatywy dla promesy bankowej.

Czym jest promesa i dlaczego warto ją mieć?

Termin promesa bywa używany w dwóch znaczeniach. W pierwszym przypadku chodzi o bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, czyli o promesę bankową dewelopera. Drugim rodzajem promesy jest promesa kredytowa nabywcy.

Czym jest promesa rozumiana jako bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu? Firmy deweloperskie bardzo często finansują budowę całej inwestycji kredytem bankowym, zabezpieczając go hipoteką na całej nieruchomości (gruncie). Zgodnie z prawem, hipoteka ta w momencie wyodrębniania poszczególnych lokali „przechodzi” na nie w sposób proporcjonalny. Istnieje zatem ryzyko, że w przypadku problemów finansowych dewelopera i braku spłaty przez niego kredytu, wierzyciel (bank dewelopera) będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości nabywcy. W przypadku bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu promesa bankowa to pisemne zobowiązanie, że po wpłaceniu przez nabywcę pełnej ceny za lokal, bank zwolni hipotekę z tego konkretnego mieszkania. Jest to zatem kluczowa gwarancja, że kupujemy nieruchomość wolną od długów dewelopera.

Najczęściej jednak, w przypadku, gdy mowa o promesie, chodzi o dokument gwarantujący przyszłemu kredytobiorcy możliwość zaciągnięcia zobowiązania na zakup nieruchomości, czyli promesę kredytową.

Co powinna zawierać umowa deweloperska? SPRAWDŹ

Promesa kredytowa nabywcy — jak działa?

Promesa kredytowa nabywcy jest to dokument wydawany przez bank potencjalnemu kredytobiorcy, który potwierdza jego zdolność kredytową i ma charakter wstępnej obietnicy, że otrzyma on kredyt. Mimo że nie jest to jeszcze ostateczna decyzja kredytowa, dla dewelopera stanowi ważny sygnał, że ma on do czynienia z wiarygodnym klientem. Posiadanie takiej promesy znacząco wzmacnia pozycję negocjacyjną nabywcy i często jest wymagane przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej sprzedaży mieszkania.

Promesa kredytowa przy zakupie mieszkania od dewelopera

Promesa kredytowa to dokument umożliwiający bezpieczne podpisanie umowy z deweloperem. Dzięki promesie bank nie może wycofać się z udzielenia kredytu (oczywiście przez określony czas), co ułatwia decyzję o podpisaniu umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania z rynku pierwotnego. Chroniąc przed odmową kredytu, promesa ma więc za zadanie wyeliminowanie sytuacji, w której nabywca zostałby pozbawiony środków na zakup nieruchomości.

Brak promesy kredytowej a prawo do odstąpienia od umowy

Co jednak w sytuacji, gdy przed przyznaniem kredytu przez bank przyszłemu nabywcy nieruchomości nie zostanie wystawiona promesa kredytowa? W takim przypadku, jeżeli ma dojść do kupna nieruchomości i zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, przyszły nabywca powinien zabezpieczyć swoje prawa. W umowie należy wówczas zawrzeć zapis nie tylko o rezerwacji nieruchomości, ale też o tym, że w razie negatywnej decyzji banku o udzieleniu kredytu niedoszły kupujący nie ponosi z tego tytułu żadnych kosztów.

Jak uzyskać promesę bankową i ile jest ważna?

W przypadku promesy kredytowej (dla nabywcy) pierwszym krokiem powinna być wstępna analiza własnej sytuacji finansowej i zdolności kredytowej. Następnie należy wybrać bank (lub kilka banków), których oferta wydaje się najkorzystniejsza.

Aby uzyskać promesę, należy dopełnić standardowych formalności, czyli złożyć wniosek w banku wraz z dokumentami potwierdzającymi dochody (np. zaświadczenie o zarobkach, wyciągi z konta). Ważne, by mieć świadomość, że (w odróżnieniu od sytuacji, gdy klient składa wniosek kredytowy), bank na tym etapie nie analizuje jeszcze szczegółowo nieruchomości.

Po pozytywnej weryfikacji sytuacji finansowej klienta bank wydaje promesę, która zazwyczaj jest ważna od 30 do 60 dni. Określa ona maksymalną kwotę kredytu, jaką klient może uzyskać i potwierdza, że bank jest gotów do podpisania umowy kredytowej i udzielenia zobowiązania w danym okresie.

Ile kosztuje promesa bankowa w 2025?

Ile kosztuje promesa bankowa? Kwestia kosztów uzależniona jest od rodzaju promesy. W przypadku promesy kredytowej dla nabywcy obecnie zdecydowana większość banków w Polsce wydaje ją bezpłatnie. Jest to traktowane jako element procesu pozyskiwania klienta i zachęta do skorzystania z oferty danego banku.

Z kolei za wydanie promesy o bezobciążeniowym wyodrębnieniu lokalu płaci deweloper w ramach swojej umowy z bankiem finansującym inwestycję. Koszt ten nie jest bezpośrednio przenoszony na nabywcę. Jego „kosztem” jest natomiast czas i staranność poświęcone na weryfikację dokumentów i dopilnowanie, aby wiążąca promesa została dołączona do umowy deweloperskiej.

Promesa bankowa i inne sposoby zabezpieczenia transakcji na rynku pierwotnym

Promesa od banku dewelopera jest zabezpieczeniem specyficznym dla sytuacji, gdy inwestycja jest finansowana kredytem. Jakie inne mechanizmy chronią nabywcę?

Pierwszym z takich mechanizmów jest rachunek powierniczy: podstawowe i obligatoryjne zabezpieczenie, wymagane przez ustawę deweloperską. Wpłaty nabywcy trafiają na specjalny rachunek bankowy, a deweloper otrzymuje je dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy (w przypadku rachunku otwartego) lub po przeniesieniu własności (w przypadku rachunku zamkniętego).

Rachunek powierniczy - co to jest otwarty i zamknięty rachunek powierniczy? CZYTAJ

Kolejnym mechanizmem jest finansowanie inwestycji ze środków własnych dewelopera. Jeśli deweloper nie korzysta z kredytu bankowego, ryzyko związane z hipoteką nie istnieje. Warto jednak wówczas jeszcze dokładniej zweryfikować jego kondycję finansową, gdyż jest on w pełni zależny od własnej płynności i wpłat od klientów.

Nie można też zapominać o klauzuli odstąpienia w umowie deweloperskiej; standardem rynkowym jest umieszczanie w umowie deweloperskiej zapisu, który pozwala nabywcy na bezkosztowe odstąpienie od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego (np. po przedstawieniu trzech negatywnych decyzji z różnych banków). Jest to kluczowe zabezpieczenie dla osób, które podpisują umowę deweloperską przed uzyskaniem finalnej decyzji kredytowej.

Promesa bankowa – co warto wiedzieć? Podsumowanie

Promesa to narzędzie, które realnie podnosi bezpieczeństwo transakcji. Warto pamiętać, że mówimy o dwóch dokumentach: promesie banku dewelopera, która gwarantuje bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, oraz promesie kredytowej dla kupującego – zwiększającej Twoją wiarygodność finansową i dającej pewność, że środki faktycznie trafią na konto. Koszt to zazwyczaj 0,3–0,7% wartości gwarancji, a czas oczekiwania to około 1–2 tygodni.

Dzięki promesie minimalizujesz ryzyko i zyskujesz mocniejszą pozycję w negocjacjach z deweloperem.

Przeglądaj nowe mieszkania od sprawdzonych deweloperów i negocjuj bez obaw:

SPRAWDŹ OFERTĘ NOWYCH MIESZKAŃ