Aneks do umowy najmu i zmiana czynszu

Obie strony umowy najmu (zarówno zwykłego, jak i okazjonalnego) zobowiązują się do przestrzegania jej warunków. Najemca ma m.in. obowiązek uiszczania opłat w ustalonym terminie i wysokości. Czy wysokość czynszu może się zmienić w trakcie trwania umowy? A jeśli tak – to pod jakimi warunkami? Wyjaśniamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• o ile można podwyższyć czynsz najmu,
• czy podwyższenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego jest możliwe w każdej sytuacji,
• czy zmiana czynszu najmu musi być uzasadniona przez wynajmującego?

Aneks do umowy najmu – zmiana czynszu. Kiedy jest to możliwe?

W przypadku umów najmu zawartych przez osoby prywatne w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców, kwestie związane ze zmianą czynszu reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jej przepisy normują nie tylko procedurę zmiany wysokości czynszu, ale także wskazują przesłanki umożliwiające podwyższenie opłat oraz dopuszczalną częstotliwość ich dokonywania. Kwestia podwyżki czynszu najmu lokalu jest również regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego.

Procedura zmiany czynszu

Jak poinformować najemcę o podwyżce czynszu? Jeżeli będąc właścicielem lokalu chcesz podnieść swoim najemcom czynsz, powinieneś go im wypowiedzieć. Wypowiedzenia postanowień umowy najmu w zakresie czynszu dokonuje się najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego (i jednocześnie na trzy miesiące naprzód). Zapisy umowy najmu mogą przewidywać dłuższy okres wypowiedzenia. Oznacza to, że jeżeli wypowiesz czynsz w kwietniu danego roku, to podwyżka może zacząć obowiązywać dopiero od sierpnia.

Pamiętaj także, że wypowiedzenie postanowień umowy najmu w zakresie czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Nie wystarczy zatem wysłanie najemcom SMS-a albo e-maila z informacją o zmianie czynszu. Rzecz jasna zasada ta dotyczy opłat ustalanych przez właściciela lokalu. W przypadku opłat niezależnych od właściciela, ten ostatni ma obowiązek przedstawienia najemcom ich aktualnej wysokości.

Czy najemca może się nie zgodzić na podniesienie czynszu najmu?

Najemca nie musi godzić się na podwyżkę czynszu. Wskazana powyżej ustawa daje mu bowiem kilka możliwości. I tak, w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia, najemca może:

• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia czynszu (3 miesiące), albo
• zakwestionować podwyżkę czynszu najmu wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. W takim wypadku udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu,
• zaakceptować podwyżkę, w tym w sposób milczący (tj. bez podejmowania żadnych działań po otrzymaniu wypowiedzenia od właściciela), skutkuje to tym, że od miesiąca następującego po upływie okresu wypowiedzenia, strony obowiązywać będą stawki czynszu i innych opłat w wysokości podwyższonej.

W drugim ze wyżej wymienionych przypadków najemca musi jednakże liczyć się także z konsekwencjami przegrania sprawy sądowej. W takim przypadku bowiem, choćby sąd uznał podwyżkę czynszu najmu za zasadną w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem najemcy będzie zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia

O ile można podwyższyć czynsz najmu?

Co do zasady dokonanie podwyżki czynszu najmu powinno być uzasadnione. Co więcej, na pisemne żądanie najemcy właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, zobowiązany jest do przedstawienia na piśmie przyczyny podwyżki i jej kalkulacji.

Zgodnie z przepisami uzasadnione będzie podwyższenie czynszu najmu lub innych opłat m.in. w następujących przypadkach:

• jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk - podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, jeżeli zapewnia zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową, zaś wkalkulowany zysk jest godziwy,
• podwyżkę czynszu najmu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowy ogłaszanego przez Prezesa GUS.

Czy można podnieść czynsz w trakcie trwania umowy?

Ustawa zastrzega, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż raz na 6 miesięcy. Przy czym termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

W przypadku zaś opłat niezależnych od właściciela, najemca zobowiązany jest do ich pokrywania w wysokości jaka jest niezbędna do pokrycia tychże opłat przez wynajmującego. W tym celu powinien on przedstawić najemcy zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Na czym polega waloryzacja czynszu?

Czy zatem wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej jest dopuszczalne? Jeżeli wskaźnikiem waloryzacji czynszu lub innych opłat będzie średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS, a waloryzacja będzie dokonywana w terminach rocznych, to tego typu klauzula waloryzacyjna będzie zgodna z ustawą.

Czy zmiana wysokości czynszu najmu wymaga aneksu do umowy?

Warto jednocześnie podkreślić, że jeśli właściciel chce podnieść czynsz w trakcie trwania umowy, nie zawsze musi dochodzić do jego wypowiedzenia – strony mogą dojść do porozumienia i podpisać aneks do pierwotnej umowy najmu. Należy przy tym zaznaczyć, że aneks musi zostać przygotowany w takiej formie jak umowa pierwotna. W aneksie należy wskazać strony umowy, nieruchomość, a także informację o zmianie wysokości czynszu względem pierwotnej. Aneks wchodzi w życie z dniem wskazanym w dokumencie.

Zmiana wysokości czynszu w przypadku umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu to dokument określający warunki najmu – a co za tym idzie, prawa i obowiązki obu stron. I wynajmujący, i najemca zobowiązują się do ich przestrzegania. W przypadku umowy najmu zawartej w formie aktu notarialnego (czyli umowy najmu okazjonalnego) jest tak samo, choć pewne kwestie są ściślej uregulowane (m.in. te dotyczące ewentualnej eksmisji lokatora z mieszkania). Jak jest w przypadku podniesienia czynszu? Przy umowie najmu okazjonalnego jednostronna zmiana wysokości czynszu przez właściciela nieruchomości jest możliwa jedynie w sytuacji, gdy dopuszczono taką możliwość w umowie.

Podwyższenie czynszu najmu lokalu użytkowego

Dla wielu osób interesujące może być również to, czy można wprowadzić zmiany w umowie najmu lokalu użytkowego. Podobnie jak w przypadku zwykłej umowy najmu, jest to jak najbardziej możliwe. Warto przy okazji podkreślić, że nie mają tu zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a przepisy Kodeksu cywilnego. W związku z tym, jeśli w umowie podpisanej przez obie strony nie przewidziano maksymalnej możliwej podwyżki czynszu w trakcie trwania umowy najmu, to właściciel nieruchomości może jednostronnie podnieść czynsz o dowolną kwotę.

Aneks do umowy najmu zmiana czynszu: podsumowanie

Do zmiany wysokości czynszu najczęściej dochodzi przy przedłużeniu umowy najmu – zazwyczaj dotychczasowe ustalenia pozostają bez zmian, z wyjątkiem tych dotyczących stawki czynszu. Zdarza się jednak, że jeszcze w czasie trwania umowy wynajmujący chce zmienić wysokość czynszu – i ma do tego prawo, choć pod pewnymi warunkami. Najemca powinien znać zatem zasady podnoszenia wysokości czynszu, tak, by nie dać się oszukać.