Podwyżka czynszu - o czym pamiętać?

W przypadku długoterminowego wynajmu nieruchomości podwyżka czynszu jest czymś naturalnym i nieuchronnym. Wynikać może chociażby ze zmieniających się warunków na rynku czy też sytuacji życiowej właściciela. Nie oznacza to jednak, że można swobodnie ustalać wysokość nowej opłaty i np. podwyższyć ją dwukrotnie. Byłoby to niezgodne z prawami lokatora, a dokładniej – ustawą o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 r.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak zgodnie z prawem poinformować o podwyżce czynszu
• jak często może dochodzić do zmian w wysokości opłat czynszowych 
• czy lokator może się nie zgodzić na podwyżkę

Zawiadom trzy miesiące wcześniej

Okazuje się, że aby podnieść czynsz, należy przestrzegać ściśle określonej procedury. W pierwszej kolejności (i najpóźniej przed końcem miesiąca) właściciel powinien wypowiedzieć wynajmującemu dotychczasową wysokość opłat (w postaci jednostronnego oświadczenia woli w formie wypowiedzenia – forma pisemna jest tu wymagana pod rygorem nieważności). Miejmy na uwadze, że minimalny okres wypowiedzenia wysokości opłat wynosi 3 miesiące, należy to więc zaplanować odpowiednio wcześniej. Ważne są tu ustalenia zawarte w umowie najmu – 3 miesiące to okres obowiązujący strony, jeśli nie zdecydowały one inaczej. Wyższą stawkę lokator zacznie płacić od miesiąca następującego po tym okresie.

Nie częściej niż raz na pół roku i o określonej wysokości

Przepisy regulują również częstotliwość wprowadzania zmian w wysokości opłat czynszowych. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może przeprowadzić podwyżkę nie częściej niż raz na sześć miesięcy (okres ten liczymy od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka).

Właściciel nie ma wolnej ręki także jeśli chodzi o wysokość podwyżki. W myśl ustawy i w większości przypadków podwyżka w skali roku nie może przekroczyć 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. Oblicza się ją, mnożąc powierzchnię użytkową i wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia mkw. mieszkania – za ustalanie tegoż wskaźnika odpowiedzialni są wojewodowie.

Zgodzić się na podwyżkę czy nie?

Każda podwyżka, która mieści się w opisanych założeniach, nie wymaga uzasadnienia przed sądem. Lokator może jednak zażądać podania przyczyny podwyżki oraz dostarczenia szczegółowych obliczeń. Właściciel ma obowiązek przedstawienia ich na piśmie w ciągu 14 dni od otrzymania żądania, inaczej podwyżkę uzna się za nieważną.

Załóżmy, że właściciel złożył wyjaśnienia, a podwyżka okazała się być zgodna z wymaganiami ustawy. Lokator mimo wszystko ma prawo odmówienia jej przyjęcia – w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu. Oznacza to jednocześnie rozwiązanie umowy wynajmu, nawet jeśli została ona zawarta na inny okres czasu. Za okres wypowiedzenia uważa się wtedy okres wypowiedzenia wysokości czynszu.

Z kolei w przypadku, gdy podwyżka jest wyższa niż zakładają to przepisy, lokator może ją zakwestionować, wnosząc sprawę do sądu (ma na to 2 miesiące od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu). Co istotne, to właściciel będzie musiał wykazać, że podwyżka była zasadna. Do momentu rozstrzygnięcia opłacany jest czynsz w dotychczasowej wysokości, jeśli jednak sąd orzeknie na korzyść właściciela, wtedy najemca ma obowiązek dopłacić różnicę pomiędzy starym a nowym czynszem.

Pamiętajmy, że właściciel może podwyższyć nie tylko wysokość samego czynszu, ale również opłat niezależnych, np. za dostawy energii czy wody do lokalu – jednak tylko o taką kwotę, która będzie w stanie pokryć dodatkowe wydatki. W tej sytuacji ma obowiązek przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat, w którym znajdzie się wyjaśnienie przyczyn ich podwyższenia.