Waloryzacja czynszu: podwyżka czynszu najmu o wskaźnik inflacji, z mocą wsteczną i w spółdzielniach [wzór pisma]

Data publikacji: 27.01.2017, Data aktualizacji: 13.06.2025
Średnia ocen 4/5 na podstawie 11 głosów
:format(jpg)/articles/gallery/image/7570/da1019.jpg)
Wynajmujący mieszkanie ma prawo do podwyższenia czynszu – pod warunkiem, że robi to zgodnie z przepisami. W praktyce oznacza to m.in. przestrzeganie limitów wzrostu opłat, dotrzymanie terminów oraz odpowiednią formę zawiadomienia najemcy. Nieprzestrzeganie tych zasad może skutkować zakwestionowaniem podwyżki lub nawet sporem sądowym.
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
• jak zgodnie z prawem poinformować o podwyżce czynszu,
• jak często może dochodzić do zmian w wysokości opłat czynszowych,
• czy lokator może się nie zgodzić na podwyżkę czynszu i co to oznacza dla obu stron,
• jak wygląda procedura podnoszenia czynszu w przypadku najmu okazjonalnego.
Czym jest waloryzacja czynszu i co różni ją od podwyżki czynszu najmu?
Waloryzacja czynszu polega na wyrównaniu jego wartości do poziomu sprzed waloryzacji na podstawie określonych wskaźników ekonomicznych, np. inflacji. Wynajmujący może więc utrzymać swoje wynagrodzenie czynszowe na tym samym poziomie pod względem siły nabywczej. Waloryzacja zabezpiecza go więc przed spadkiem rentowności inwestycji w najem wraz z upływem czasu.
Prawo do waloryzacji wprowadziła uchwalona 21 czerwca 2001 r. Ustawa o ochronie praw lokatorów. Podwyżka czynszu najmu jest możliwa poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości. Waloryzacja różni się od zwykłej podwyżki tym, że w przeciwieństwie do niej zależy od określonych okoliczności zewnętrznych, a nie wynika jedynie z chęci zwiększenia przez wynajmującego swojego zysku.
Podwyżka w ramach waloryzacji dotyczy wyłącznie czynszu, który najemca płaci wynajmującemu. Odrębną kwestią są opłaty naliczane w ramach użytkowania lokalu – np. za ogrzewanie, wodę, prąd czy wywóz śmieci.
Przyczyna | Opis |
---|---|
Wysoka inflacja | Powoduje spadek siły nabywczej pieniądza, dlatego czynsz od najemcy realnie traci na wartości. |
Wzrost kosztów utrzymania mieszkania | Na przykład opłat administracyjnych, ubezpieczeń czy usługi zarządzania lokalem. |
Konieczne remonty lub dodatkowe wyposażenie | Wzrasta wtedy rynkowa wartość takiej nieruchomości. |
Wzrost średnich stawek na rynku | Podwyżka jest wówczas uzasadniona obiektywnym wskaźnikiem ekonomicznym. |
Niski zwrot z inwestycji | Wynajmujący może podnieść czynsz, jeśli inaczej nie odzyska nakładów na zakup lub budowę. |
Rodzaje wskaźników waloryzacyjnych w umowie najmu
Podwyżka czynszu najmu nie może być ustalana w dowolny sposób. Powinna wynikać z obiektywnych wskaźników makroekonomicznych.
Waloryzacja czynszu najmu o wskaźnik inflacji
Najczęstszą sytuacją jest podwyżka czynszu o wskaźnik inflacji, czyli wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Jego wartość ogłasza prezes Głównego Urzędu Statystycznego w styczniu każdego roku.
Inne wskaźniki waloryzacji
W przypadku innych lokali niż mieszkalne może być stosowana nie tylko podwyżka czynszu najmu o wskaźnik inflacji, lecz także o inne miary ekonomiczne – np. zmianę (wzrost lub spadek) średniego wynagrodzenia w gospodarce narodowej czy wskaźnik wzrostu cen nieruchomości lub czynszów na lokalnym rynku.
Kiedy waloryzacja jest możliwa?
Podwyżka czynszu lokalu na podstawie waloryzacji jest możliwa pod warunkiem, że wynajmujący zachowa wymagane procedury. Przede wszystkim powinien on złożyć najemcy wypowiedzenie dotychczasowej stawki w formie pisemnej. Przyjmuje ono formę jednostronnego oświadczenia woli.
Szukaj nieruchomości
Warszawa
mazowieckie, Warszawa
12999 ofert
Wrocław
dolnośląskie, Wrocław
6893 oferty
Kraków
małopolskie, Kraków
5736 ofert
Poznań
wielkopolskie, Poznań
5004 oferty
Łódź
łódzkie, Łódź
3437 ofert
Kraj | Zasady podwyżki czynszu |
---|---|
Niemcy | Maksymalna podwyżka o 20% w ciągu 3 lat (tzw. hamulec czynszowy). Warunki: wyrównanie do średnich stawek rynkowych, modernizacja lokalu lub zgoda najemcy. Konieczność poinformowania najemcy z uzasadnieniem (mailowo lub korespondencyjnie). |
Francja | Podwyżka nie częściej niż raz w roku. Waloryzacja według wskaźnika INSEE. Okres wypowiedzenia – co najmniej 1 miesiąc. Limit uzależniony od warunków lokalnych. |
Hiszpania | Limit podwyżki czynszu mieszkań – 3% w 2024 roku (IPC). Lokale użytkowe – do 5,5% od 1 stycznia 2024 r. Możliwość wyższej waloryzacji przy podniesieniu standardu. Wypowiedzenie – min. 30 dni, maksymalnie raz do roku. |
Austria | Podwyżki zależne od inflacji – w 2025 r. od 2,9% do 4,2% w zależności od lokalizacji i typu umowy. Okres wypowiedzenia – min. 3 miesiące. |
Czechy | Podwyżka na podstawie klauzuli inflacyjnej zawartej w umowie. Możliwość waloryzacji do 20% w celu dostosowania do lokalnych stawek. Okres wypowiedzenia – min. 3 miesiące. |

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu – terminy
Terminy wypowiedzenia dotychczasowej stawki reguluje art. 6851. [Podwyżka czynszu najmu lokalu] Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu Cywilnego. Wynajmujący powinien wypowiedzieć wynajmującemu dotychczasową wysokość opłat najpóźniej przed końcem danego miesiąca. Minimalny okres wypowiedzenia co do zasady wynosi 3 miesiące. Wyższą stawkę lokator zacznie płacić od miesiąca następującego po tym okresie.
Inny termin wskazany przez strony umowy najmu
Wynajmujący oraz najemca mogą ustalić w umowie najmu inny termin wypowiedzenia niż 3 miesiące. Może być on jednak tylko dłuższy – nie powinien być krótszy.
Na czym polega klauzula waloryzacyjna w umowie najmu?
Strony umowy najmu mogą także zawrzeć w niej klauzulę wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu w ramach procedury waloryzacyjnej. Zapisy powinny określać w precyzyjny sposób zasady, tryb i terminy waloryzacji.
Jak często można występować z żądaniem waloryzacji czynszu najmu?
Najczęściej praktykowana przez wynajmujących jest coroczna waloryzacja czynszu. Polskie prawo pozwala jednak częściej podwyższać stawkę – maksymalnie raz na 6 miesięcy.

Czy zmiana wysokości czynszu w umowie najmu wymaga aneksu?
W celu zwaloryzowania dotychczasowej kwoty nie jest wymagany aneks do umowy najmu. Podwyżka czynszu może nastąpić na podstawie pisemnego oświadczenia woli wynajmującego. Zawarcie aneksu może być jednak uzasadnione, jeśli strony umowy chcą uniknąć wypowiadania wysokości czynszu i zamierzają ustalić nową stawkę na zasadzie porozumienia.
Skutek | Opis |
---|---|
Ograniczone możliwości odkładania pieniędzy | Najemca może być zmuszony dłużej wynajmować mieszkanie, co opóźnia uzyskanie stabilizacji życiowej. |
Ograniczenie codziennych wydatków | Najemcy rezygnują z przyjemności, a czasem nawet z podstawowych potrzeb jak jedzenie, leki. |
Ryzyko zaległości w płatnościach | Zbyt wysoki czynsz może prowadzić do opóźnień lub braku możliwości terminowego regulowania należności. |
Trudności z innymi opłatami | Może zabraknąć środków na rachunki za media czy opłaty administracyjne. |
Pogorszenie relacji z wynajmującym | Najemca może stracić zaufanie i postrzegać właściciela jako osobę nadużywającą swojej pozycji. |

Do jakiej kwoty można podnieść czynsz najmu?
Wynajmujący nie ma wolnej ręki, jeśli chodzi o wysokość waloryzacji. Maksymalna podwyżka czynszu w skali roku nie może być większa niż 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. Oblicza się ją, mnożąc powierzchnię użytkową i wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia mkw. mieszkania – za ustalanie tego wskaźnika odpowiedzialni są wojewodowie.
Podniesienie wysokości czynszu najmu ponad limit – kiedy jest możliwe?
Właściciel mieszkania w uzasadnionych przypadkach może podnieść czynsz o więcej niż 3% wartości odtworzeniowej. Ma takie prawo, jeśli:
• uzyskuje dochody z wynajmu w kwocie, która nie pozwala mu pokryć koniecznych wydatków na utrzymanie lokalu,
• osiąga niski zwrot kapitału z inwestycji – do 1,5% kosztów zakupu lub budowy oraz 10% wydatków na remont nieruchomości.
Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu w wysokości ustalonej przez wynajmującego?
Jeśli najemca nie zgodzi się na nową stawkę czynszu i przestanie go opłacać, wtedy wynajmujący może rozwiązać z nim umowę, a także domagać się zapłaty odsetek za zwłokę. Lokator ma prawo zażądać podania przyczyny podwyżki oraz dostarczenia szczegółowych obliczeń. Właściciel powinien wtedy przedstawić je na piśmie w ciągu 14 dni od otrzymania żądania, inaczej podwyżkę uzna się za nieważną.
Najemna mimo wszystko może nie zgodzić się na podwyżkę i wystosować pismo do sądu w tej sprawie – w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu. Właściciel będzie musiał wykazać, że podwyżka była zasadna. Do momentu rozstrzygnięcia najemca opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości. Jeśli jednak orzeczenie będzie korzystne dla właściciela, wtedy najemca dopłaca różnicę pomiędzy starym a nowym czynszem.
Opcja | Opis |
---|---|
Poszukiwanie tańszego lokum | Najemca może znaleźć mieszkanie o mniejszym metrażu lub niższym standardzie w tej samej okolicy. |
Przeprowadzka do innego miasta | W innych lokalizacjach koszty najmu mogą być znacznie niższe, co pozwala obniżyć miesięczne wydatki. |
Wynajem pokoju | Opcja oszczędna, zwłaszcza dla singli i studentów. Zmniejsza koszty w porównaniu do całego mieszkania. |
Wspólny najem | Dzielenie mieszkania z innymi lokatorami pozwala na rozłożenie czynszu między kilka osób. |
Negocjacje z właścicielem | Można próbować uzyskać np. obniżkę stawki, skrócenie umowy lub inne kompromisy. |
Kupno mieszkania | Jeśli najemca ma zdolność kredytową i wkład własny, zakup może być opłacalną alternatywą. |
Dodatek mieszkaniowy | Świadczenie dla osób, które nie są w stanie pokrywać kosztów najmu lub utrzymania mieszkania. |
Spór sądowy | W przypadku nieuzasadnionej podwyżki, najemca może złożyć skargę i zakwestionować stawkę w sądzie. |
Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji – kalkulator nowej stawki czynszu
Chcesz dowiedzieć się, ile powinna wynieść waloryzacja czynszu najmu? Kalkulator (nawet najprostszy) pomoże Ci to obliczyć.
Ile powinna wynieść podwyżka czynszu o inflację w 2025 roku? Główny Urząd Statystyczny ogłosił, że roczny wskaźnik inflacji w 2024 roku wyniósł 103,6. Należy więc przemnożyć przez tę wartość dotychczasową kwotę najmu. W poniższej tabeli znajdziesz przykładowe wyliczenia.
Aktualny czynsz (zł) | Nowy czynsz w 2025 roku (zł) |
---|---|
1000 | 1036 |
1500 | 1554 |
2000 | 2072 |
2500 | 2590 |
3000 | 3108 |
Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji – wzór
Chcesz samodzielnie wyliczyć, ile może maksymalnie wynieść waloryzacja czynszu? Wzór na jej wyliczenie jest następujący:
Nowa stawka czynszu = aktualny czynsz x roczny wskaźnik inflacji GUS
Najem okazjonalny – podwyżka czynszu
Nie istnieją przepisy prawne, które regulowałyby kwestię waloryzacji wysokości czynszu w przypadku najmu okazjonalnego. Zasady i procedury pozwalające na podniesienie stawki zależą od zapisów zawartej umowy – obowiązuje pełna elastyczność. Można zawrzeć w niej klauzulę waloryzacyjną, która pozwoli podnieść czynsz bez konieczności jego pisemnego wypowiadania. Powinna ona określać wskaźnik, okres i datę waloryzacji.
Aneks do umowy najmu okazjonalnego – podwyżka czynszu
Jeśli w umowie nie znajduje się klauzula, nadal możliwa będzie podwyżka czynszu. Aneks do umowy najmu staje się zalecanym rozwiązaniem w takim przypadku. Powinien on przyjąć taką samą postać, jak sama umowa – może więc wymagać jedynie sporządzenia na piśmie lub formy aktu notarialnego. W razie niespełnienia tego wymogu, waloryzacja stawki czynszu może być zakwestionowana przed najemcę.
Waloryzacja czynszu najmu lokalu użytkowego
Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego przebiega na podobnych zasadach jak w przypadku lokali mieszkalnych. Nie obowiązują jednak odgórne ograniczenia dotyczące maksymalnej kwoty podwyżki. Strony umowy mogą jednak uwzględnić taki limit w treści umowy.
Aneks do umowy – podwyżka czynszu lokalu użytkowego
Waloryzacja czynszu lokalu użytkowego nie wymaga aneksu do umowy. Jego zawarcie będzie jednak konieczne, jeśli strony chcą zawrzeć porozumienie dotyczące zasad ustalania wysokości wynagrodzenia za udostępnienie mieszkania.
Podwyżka czynszu w spółdzielni mieszkaniowej
Gdy spółdzielnia mieszkaniowa chce podwyższyć lokatorom czynsz, powinna uzasadnić taką konieczność na piśmie i powiadomić ich o swojej decyzji z co najmniej 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Mieszkańcy mogą także domagać się szczegółowej kalkulacji wysokości opłat.
Szukaj nieruchomości
Warszawa
mazowieckie, Warszawa
12999 ofert
Wrocław
dolnośląskie, Wrocław
6893 oferty
Kraków
małopolskie, Kraków
5736 ofert
Poznań
wielkopolskie, Poznań
5004 oferty
Łódź
łódzkie, Łódź
3437 ofert
Czy jest możliwa waloryzacja czynszu z mocą wsteczną?
Wsteczna waloryzacja czynszu dzierżawnego nie jest możliwa, jeśli nie przewidują tego zapisy zawartej umowy. Gdy więc wynajmujący zapomni dostarczyć najemcy pisemnego oświadczenia o podwyżce, nie będzie mógł w późniejszym czasie domagać się dopłaty.
Podwyżka czynszu – wzór pisma sporządzanego przez wynajmującego
Właściciel lokalu powinien zawrzeć w oświadczeniu woli m.in. następujące elementy:
• dotychczasową i nową stawkę,
• termin obowiązywania czynszu w nowej wysokości,
• okres wypowiedzenia – jeśli jest dłuższy niż 3 miesiące,
• własnoręczny podpis.
Waloryzacja czynszu i podwyżka czynszu najmu – wzór: podsumowanie
Waloryzacja czynszu najmu pozwala właścicielowi mieszkania utrzymać realną wartość wynagrodzenia otrzymywanego od najemcy, a tym samym zachować rentowność inwestycji. Aby podwyższyć dotychczasową stawkę, należy zachować procedury zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu Cywilnego. Wynajmujący powinien pamiętać, aby dostarczyć lokatorowi stosowne oświadczenie woli w formie pisemnej. Nasz wzór pomaga przygotować takie pismo.
Podwyżka czynszu to naturalny element zarządzania najmem – zwłaszcza przy inflacji. Chcesz inwestować w mieszkanie na wynajem? Zadbaj o formalności!
Skorzystaj z naszego kalkulatora zdolności kredytowej, by sprawdzić, jaką nieruchomość możesz sfinansować kredytem i ile wyniesie rata.
Oblicz swój budżet w 30 sekund i podejmij decyzję inwestycyjną świadomie:
KALKULATOR ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ
[Pobierz wzór pisma – darmowy PDF]

Dziennikarz - freelancer, piszący z domowego zacisza lub lokalnego coworkingowego centrum. Przypadkiem zainteresowałam się tematyką budowlaną, ekologiczną, aby następnie całkiem w nią wsiąknąć; wielkie uczucie organicznie przeszło na dziedzinę nieruchomości. Kiedy nie piszę, gotuję, kiedy nie gotuję, wykonuję fotografie tego, co ugotowałam. Abo czytam. Ten typ tak ma.
Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE: