Odpowiedzialność nabywcy mieszkania na rynku wtórnym

Chodzi przede wszystkim o wady fizyczne i prawne nieruchomości, a także związane z nią obciążenia. Niniejszy artykuł poświęcimy zagadnieniom związanym z ewentualnymi ciężarami finansowymi, jakie mogą obciążyć nabywcę nieruchomości.

Podstawową czynnością, jaka powinna być przeprowadzona przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym to oczywiście weryfikacja księgi wieczystej danej nieruchomości. Pamiętajmy przy tym, że sam brak konkretnych wpisów nie oznacza jeszcze, że sytuacja prawna lokalu jest jasna. Procedura wpisu do księgi wieczystej może zająć bowiem nawet kilka miesięcy, stąd zdarzenia mające miejsce w krótkim czasie przed transakcją mogą nie być jeszcze w niej odzwierciedlone. Niezwykle istotne jest w tym kontekście, że w dniu wpłynięcia do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis, sąd ten dokonuje wpisu wzmianki o wniosku w odpowiednim dziale. Wzmianka taka, co prawda nie zawiera informacji o treści wniosku, ale poprzez fakt umieszczenia jej w konkretnym łamie księgi pozwala zidentyfikować możliwy jego zakres. Przykładowo, wzmianka w dziale IV dotyczyć będzie hipoteki, zaś w dziale III innych ograniczonych praw rzeczowych (np. użytkowanie, służebność) oraz praw obligacyjnych (np. najem, dożywocie). Wiedząc o takiej wzmiance koniecznie należy zweryfikować treść wniosku.

Chociaż dostęp do większości ksiąg wieczystych jest obecnie bardzo prosty – możliwy poprzez stronę www.ekw.ms.gov.pl – to nie każdy wie, jak dokonać jej prawidłowej weryfikacji pod omawianym kątem. Oczywiście zaczynamy od działu IV – hipoteki, te bowiem obciążają nieruchomość nawet po zmianie jej właściciela. Za wpisane lub zgłoszone do księgi wieczystej hipoteki odpowiadać będzie zatem także nabywca. Niezbędne jest również zaznajomienie się z działem III, w którym wpisuje się szereg praw rzeczowych i obligacyjnych. Nie wszystkie z nich wygasną, bądź będą mogły być wypowiedziane przez kupującego. W przypadku pozostania ich w mocy odpowiadać za nie będzie także nowy właściciel.

W tym dziale znajdziemy również informacje o toczącej się egzekucji z nieruchomości albo ustanowionym zakazie jej zbycia. Zignorowanie tych wpisów i nabycie takiego lokalu nie doprowadzi do umorzenia egzekucji, która nadal będzie kontynuowana, a co za tym idzie komornik będzie mógł sprzedać lokal. Począwszy zaś od 01 czerwca 2017 roku transakcja dokonana wbrew zakazowi zbycia nieruchomości będzie z mocy prawa nieważna. Nadto, w dziale III wpisuje się umowy o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania. Umowa taka wiąże nabywcę udziału we współwłasności. Obciążać go będzie konieczność dostosowania się do ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej oraz związane  tym koszty. Niezwykle istotny jest także dział II, w którym wpisywane są dane o własności nieruchomości oraz użytkowaniu wieczystym. Przy czym okres użytkowania wieczystego, a także sposób zagospodarowania terenu wynikający z umowy wpisuje się w dziale I-Sp. 

Użytkownik wieczysty nie może zmieniać ustalonego w umowie sposobu zagospodarowania gruntu, może to bowiem grozić nawet rozwiązaniem umowy przez sąd. Podsumowując tą część artykułu, nabywca lokalu odpowiadać będzie w szczególności za widniejące w księdze wieczystej obciążenia nieruchomości, zwłaszcza hipoteki oraz prawa, roszczenia i zakazy widniejące w dziale III księgi wieczystej.

Dobrą wiadomością jest natomiast ta, że nowy właściciel nie ponosi odpowiedzialności za zaległości czynszowe oraz w innych opłatach poczynione przez sprzedającego. Chociaż związane są one z użytkowaniem konkretnego lokalu mieszkalnego, niemniej wspólnota mieszkaniowa nie może egzekwować tych należności od nowego właściciela. Co do zasady analogicznie przedstawia się kwestia w przypadku zobowiązań podatkowych zbywcy mieszkania.

W tym zakresie odnotować wszakże należy jeden bardzo istotny wyjątek. Mianowicie, jeżeli lokal jest składnikiem przedsiębiorstwa, a przedmiotem nabycia jest właśnie przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowana część, to nabywca odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach. Za dobrą praktykę uznać zatem należy domaganie się od sprzedającego okazania aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach.

Transakcje zakupu nieruchomości na rynku wtórnym niosą ze sobą więcej ryzyka, aniżeli zakup na rynku pierwotnym. Niemniej, niebezpieczeństwa te można wyeliminować zachowując odpowiednią dozę staranności w weryfikacji stanu prawnego lokalu oraz związanych z nim obciążeń.