Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca: czy zakup nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia jest możliwy?

Kiedy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce? Jak uzyskać zezwolenie od MSWiA? Wniosek o wydanie zezwolenia należy złożyć zgodnie z informacjami zawartymi w ust. z dn. 24 marca 1920 r. (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278), ust. z dnia 16 listopada 2016 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2020 r. poz. 424, z późn. zm.) oraz rozporządzeniu MSWiA z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji, jakie powinien przedstawić cudzoziemiec. Wraz z nim trzeba przedłożyć oryginał uiszczenia należnej opłaty skarbowej. Czy możliwe jest nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia? Wyjaśniamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce;
• kiedy wymagane jest zezwolenie na zakup lokalu przez cudzoziemca;
• jak wyglądają kwestie formalne takich transakcji.

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego? Zobacz

Ustawa o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców - założenia

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce? Najważniejszą kwestią w przypadku nabycia nieruchomości osób niebędących obywatelami Polski, jest ustalenie statusu cudzoziemca. Przez ten termin rozumiemy:

• osobę fizyczną nieposiadającą polskiego obywatelstwa,
• osobę prawną z siedzibą znajdującą się za granicą,
• spółkę osób wymienionych wyżej nieposiadającą osobowości prawnej i mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby, lub spółki wymienione wyżej.

Zasadą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest konieczność uzyskania specjalnego zezwolenia, wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji Nabycie nieruchomości bez tego zezwolenia jest bezwzględnie nieważne - dana transakcja nie dochodzi do skutku.

Na szczęście w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców znajdziemy kilka wyjątków. Należy też nadmienić, że powierzchnia nabywanych przez cudzoziemców nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha

Dla osoby z zagranicy, która chce dokonać zakupu nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej, pomocna może być również promesa na nabycie nieruchomości. To przyczynie wydania zezwolenia - przez rok od jej wydania minister nie może odmówić udzielenia zezwolenia, chyba że zmianie uległ stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Co ważne, obcokrajowcy już teraz mogą liczyć na duże wsparcie ze strony m.in. pośredników nieruchomości. Obecnie szukając mieszkania na sprzedaż, Kraków, Warszawa, a także inne metropolie są na tyle otwarte na osoby np. nieznające języka polskiego i prawa krajowego, że lokalni pośrednicy kompleksowo obsługują potencjalnych nabywców (chociażby wspierając w tłumaczeniu dokumentów).

Ilu obcokrajowców kupuje mieszkania w Polsce? Zobacz

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców - kraje UE

W pełni swobodnie mogą natomiast nabywać nieruchomości obywatele Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii. Wynegocjowane w traktacie akcesyjnym okresy przejściowe już się zakończyły – ostatnie w maju 2016 roku. Ograniczenia funkcjonują nadal przy nabywaniu gruntów rolnych.

Wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca - jak wypełnić?

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udziela zezwolenia na podstawie złożonego wniosku, w którym należy udowodnić więzi z Polską. W jaki sposób to zrobić? Można wskazać:

• polską narodowość lub pochodzenie,
• małżonkę / małżonka będącymi obywatelami polskimi,
• zezwolenie na pobyt: czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wzór wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca można pobrać ze strony biznes.gov.pl. Wypełniony formularz, wraz z dowodem tożsamości i dodatkową dokumentacją należy złożyć w siedzibie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Jak uzyskać przyrzeczenie udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

• Wniosek powinien spełniać te same wymogi, co składany o udzielenie zezwolenia. W praktyce oznacza to konieczność dołączenia załączników potwierdzających prawo do nabycia nieruchomości.
• Z reguły potrzebne są dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską (np. ważna karta pobytu), dokument tożsamości wnioskodawcy, dokumenty określające nieruchomość (m.in. odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wykaz zmian gruntowych, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości), aktualne oświadczenie zbywcy, potwierdzenie źródła pochodzenia środków finansowych.
• Promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawana na okres 1 roku.
• Wymagane dokumenty należy złożyć w oryginale lub kserokopii poświadczającej z nim zgodność.

Kiedy zezwolenie na zakup M nie jest potrzebne?

Zezwolenie na zakup nieruchomości przez obcokrajowca nie zawsze jest konieczne. W określonych przypadkach istnieje możliwość nabycia nieruchomości dla cudzoziemców bez wydanego zezwolenia.

Zgoda ministra na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest potrzebna, jeśli przedmiotem transakcji jest:

• samodzielny lokal mieszkalny, który zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe
• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca, właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego chcesz zakupić garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe
• nieruchomość – gdy mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – gdy masz żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków)
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy przejmujesz nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym

Bez dodatkowych formalności nabędzie nieruchomość w Polsce potencjalny spadkobierca od potencjalnego spadkodawcy, jednakże pod dwoma warunkami.

Po pierwsze, musi on dziedziczyć nieruchomość na podstawie przepisów ustawy, nie zaś wyłącznie w oparciu o testament spadkodawcy.

Ponadto, zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej przez okres 5 lat przed sprzedażą.

Zezwolenia nie stosuje się również do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.

Co ciekawe, jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy, nawet jeżeli wyłączone były od dziedziczenia na podstawie testamentu.

Zakup M przez cudzoziemca krok po kroku

Wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca trzeba złożyć wraz z niezbędnymi dokumentami. Należy dołączyć:

• odpis z rejestru przedsiębiorców KRS - jeśli dotyczy,
• odpis z zagranicznego rejestru o wpisie do rejestru przedsiębiorców - jeśli dotyczy,
• księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznakowania nieruchomości,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
• decyzję o warunkach zabudowy
• dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP,
• zaświadczenie o niezaleganiu składek ZUS,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej,
• dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Warto jednocześnie pamiętać, że zgoda na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może być poprzedzona koniecznością okazania dodatkowych dokumentów i informacji na żądanie ministra.

Jak kształtuje się popularność polskich nieruchomości wśród obcokrajowców? Sprawdź

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca: warto wiedzieć

W przypadku nabycia nieruchomości na potrzeby życiowe, jego powierzchnia nie może przekroczyć 0,5 ha. Przedsiębiorcy muszą wykazać, że wiąże się to z faktycznymi potrzebami wynikającymi z charakteru prowadzonej działalności.

Osoby fizyczne powinny dołączyć kopię lub odpis ważnego dokumentu, potwierdzającego tożsamość, obywatelstwo, miejsce oraz datę urodzenia. Prowadzący działalność mają obowiązek dostarczenia wyciągu z CEiDG.

Spółki handlowe muszą przedstawić aktualny odpis z odpowiedniego rejestru. Taki dokument powinien być wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca: podsumowanie

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwy, ale po spełnieniu kilku warunków. W większości przypadków potrzebna jest zgoda ministra na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Ubiegający się o wydanie zezwolenia muszą najpierw dołączyć odpowiednie dokumenty.

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca powinien zawierać m.in. oznaczenie wnioskodawcy, nabywanego mieszkania i zbywcy.

Zgoda ministra nie jest wymagana od obywateli UE i Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zezwolenie nie jest również potrzebne m.in. w przypadku zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego, który zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe.

Wynajem mieszkania obcokrajowcom - co warto wiedzieć? Czytaj