Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca: czy zakup nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia jest możliwy?

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce? Tak, ale nie zawsze na takich samych zasadach jak Polak. W wielu przypadkach potrzebne jest specjalne zezwolenie z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Kiedy trzeba o nie wystąpić, a kiedy cudzoziemiec może kupić nieruchomość bez dodatkowych formalności? Podpowiadamy, jak wygląda procedura w 2025 roku i czy możliwe jest nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy cudzoziemiec musi mieć zgodę na zakup nieruchomości w Polsce,
• jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia i ile trwa,
• czy Ukraińcy i obywatele UE mogą swobodnie kupować mieszkania i domy,
• czym jest promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca i kiedy warto o nią wystąpić.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemców – jakie zasady obowiązują w Polsce?

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 1650) cudzoziemiec to osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego. Zamieszkujący w Polsce są rejestrowani na podstawie ustawy o ewidencji ludności w rejestrze PESEL oraz w krajowym zbiorze rejestrów, ewidencji i wykazu w sprawach cudzoziemców. Osoby mające przynależność państwową dwóch lub więcej państw są przynależne do jednego z nich – według swobodnego uznania polskich władz. Warto mieć na uwadze, że nie każdy cudzoziemiec posiada numer PESEL. Przebywając na terytorium RP obcokrajowiec powinien mieć kartę pobytu, która potwierdza jego tożsamość.

Co do zasady, obywatele państw spoza UE, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii muszą przed zakupem nieruchomości uzyskać stosowne pozwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wydawane w drodze decyzji administracyjnej (na co wskazuje ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości dotyczy również obywateli Wielkiej Brytanii po Brexicie. Z reguły muszą oni uzyskać pozwolenie na zakup domu lub działki w Polsce (jeśli nie spełniają warunków zwalniających).

Kiedy cudzoziemiec nie potrzebuje zgody na zakup nieruchomości?

Kto może kupić nieruchomość bez stosownego pozwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych? Zgoda na zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie jest wymagana w przypadku:

• obywateli UE/EOG i Szwajcarii – pełna swoboda w nabywaniu nieruchomości w Polsce;
• długoletnich rezydentów – cudzoziemców posiadających zezwolenie na pobyt stały w Polsce od co najmniej 5 lat;
• małżonka obywatela Polski – mieszkającego na terenie RP od min. 2 lat na podstawie pobytu stałego;
• nabycia mieszkania (lokalu mieszkalnego) – wraz z udziałami w częściach wspólnych, ale bez udziału w gruncie, jakim jest droga dojazdowa do budynku;
• nabycia garażu lub udziału w garażu – tj. miejsce postojowe;
• dziedziczenia ustawowego – nieruchomość odziedziczona od krewnego;
• nabycia nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej – przejętej np. przez bank.

Warto wspomnieć o tym, że zgoda Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji jest wymagana zawsze, gdy cudzoziemiec kupuje nieruchomość w strefie nadgranicznej lub jest to grunt rolny powyżej 1 ha.

Zakup lokalu użytkowego przez cudzoziemca

Nie ma konieczności wnioskowania o stosowne pozwolenie na zakup lokalu użytkowego przez obywateli i przedsiębiorców z krajów UE, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii albo Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału). Zatem nie zawsze trzeba się starać o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Zakup nieruchomości przez obywatela Ukrainy – czy potrzebna zgoda?

Od 2022 r. liczba obywateli Ukrainy mieszkających w Polsce gwałtownie wzrosła. Coraz więcej osób z tego kraju decyduje się osiąść tu na dłużej. W związku z tym zasadne jest pytanie: czy Ukrainiec może kupić dom w Polsce? Tak, ale przed zakupem musi uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Do wniosku o jego wydanie powinien dołączyć odpowiednie dokumenty, które zostały wyszczególnione na stronie rządowej.

Wynajem mieszkania obcokrajowcom - co warto wiedzieć? CZYTAJ

Czy Ukrainiec może kupić ziemię w Polsce?

Podobnie jak w przypadku zakupu domu czy lokalu biurowego wymagane jest uzyskanie stosownego pozwolenia. Obowiązek ten spoczywa na obywatelach Ukrainy, którzy chcą nabyć grunt oraz udziały w oddzielnych nieruchomościach, takich jak drogi dojazdowe czy części osiedla. Ustawodawca przewidział jednak zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia. Chodzi o zakup mieszkania przez obywatela Ukrainy oraz samodzielnego lokalu użytkowego związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy (o czym mówi ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców art. 8).

Jak uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?

Zgodę na zakup nieruchomości przez cudzoziemca może wydać Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zazwyczaj jest udzielana w przypadku, gdy ma ona służyć do zamieszkania lub prowadzenia działalności gospodarczej. Pozwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca można uzyskać po spełnieniu następujących przesłanek:

• nie spowoduje to zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa oraz porządku publicznego,
• wnioskodawca wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające więzi z Polską.

Przede wszystkim warto zapoznać się ze zmianami w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 2014 r. Określono w niej dokumenty, które są potrzebne przed zakupem domu przez cudzoziemca. Wniosek o wydanie zezwolenia należy uzupełnić o:

• ważny paszport lub inny dokument tożsamości, w tym potwierdzający więzi cudzoziemca z Polską (np. karta stałego pobytu, zezwolenie na pobyt czasowy bądź odpis aktu małżeństwa),
• dokumenty określające nieruchomość na terytorium Polski wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku (m.in. odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wykaz zmian gruntowych, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości),
• aktualne oświadczenie zbywcy,
• dokumenty wskazujące na posiadanie środków finansowych oraz potwierdzające ich źródło pochodzenia.

Ilu obcokrajowców kupuje mieszkania w Polsce? Zobacz

Czym jest promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

Przy okazji warto też wyjaśnić, czym jest promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca. W skrócie można ją zdefiniować jako przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie konkretnej nieruchomości przez określony podmiot. Promesa wydawana jest na 1 rok. Warto ją uzyskać w przypadku, gdy dana nieruchomość nabywana będzie w drodze licytacji – nie ma uregulowanego stanu prawnego, a podział geodezyjny nie został jeszcze zakończony.

Jak uzyskać przyrzeczenie udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

• wniosek powinien spełniać te same wymogi, co składany o udzielenie zezwolenia. W praktyce oznacza to konieczność dołączenia załączników potwierdzających prawo do nabycia nieruchomości.
• z reguły potrzebne są dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską (np. ważna karta pobytu), dokument tożsamości wnioskodawcy, dokumenty określające nieruchomość (m.in. odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wykaz zmian gruntowych, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości), aktualne oświadczenie zbywcy, potwierdzenie źródła pochodzenia środków finansowych.
• promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawana na okres 1 roku.
• wymagane dokumenty należy złożyć w oryginale lub kserokopii poświadczającej ich zgodność z oryginałem.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kwestie formalne

O czym warto wiedzieć, ubiegając się o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca? Ile trwa postępowanie? Jaki jest średni czas oczekiwania na decyzję? Cała procedura może się przedłużyć ze względu na nagromadzenie dużej liczby wniosków. Na ten proces wpływają również terminy dotyczące wydania opinii przez inne instytucje. Trzeba się liczyć z tym, że pozwolenie będzie można uzyskać po co najmniej 2 miesiącach. Na całkowity koszt opłat skarbowych składa się:

• zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów, akcji – 1.570 zł;
• promesa – 98 zł;
• inna decyzja, do której mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – 10 zł;
• pełnomocnictwo – 17 zł;
• wydanie zaświadczenia – 17 zł.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemców – podsumowanie

Zakup nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce 2025 nadal wiąże się z przepisami ustawy z 1920 roku. Obowiązek uzyskania zgody dotyczy głównie osób spoza UE i sytuacji związanych z gruntami. Obywatele Ukrainy mogą nabywać mieszkania na uproszczonych zasadach, choć zakup ziemi nadal wymaga pozwolenia. Promesa to dobry sposób, by przyspieszyć cały proces.

Planujesz zakup mieszkania w Polsce? Sprawdź dostępne oferty:

SPRAWDŹ OFERTĘ MIESZKAŃ