Na co zwrócić uwagę przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska – to nazwy niektórych dokumentów podpisywanych przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu. Na jakie informacje zawarte w umowach z deweloperem należy zwrócić szczególną uwagę?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są rodzaje umów z deweloperem
• na co zwrócić uwagę w przypadku poszczególnych umów z deweloperem 

Umowa z deweloperem – rodzaje

Zanim staniesz się właścicielem mieszkania od dewelopera, spotkasz się z różnego rodzaju dokumentami. Oto najważniejsze z nich.

Umowa rezerwacyjna (wstępna)

Umowę rezerwacyjną lub wstępną najczęściej podpisuje się na miesiąc. Ma formę pisemną, ale nie musi być aktem notarialnym. Można zawrzeć ją nawet przez pocztę e-mail. Za pomocą tej umowy rezerwuje się lokal do czasu podjęcia ostatecznej decyzji lub sprawdzenia zdolności kredytowej. 

Sprawdź skutki rezygnacji z zakupu mieszkania, bo w umowie może znaleźć się klauzula:

• kary umownej – nakazuje zapłatę określonej kwoty w przypadku naruszenia postanowień umowy,
• zadatku – wiąże się z przepadkiem wpłaconego zadatku na rzecz dewelopera.

Jeśli umowa wiąże się z wpłatą na rzecz dewelopera, możesz zabiegać, żeby była to zwrotna zaliczka, a nie zadatek.

Jeśli zależy Ci na konkretnym mieszkaniu i dodatkowym zabezpieczeniu, to podpisz umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej. Znajdzie się w niej nie tylko rezerwacja lokalu, ale i deklaracja umowy przyrzeczonej, która wiąże się z przeniesieniem prawa własności.

Na co uważać przy umowie rezerwacyjnej? Zobacz

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest jedną z najpopularniejszych umów zawieranych na rynku nieruchomości. To
umowa zawierana zanim nieruchomość uzyska status samodzielnego lokalu mieszkalnego lub domu. Jest ona drobiazgowo uregulowana w rozdziale 6 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Warto sprawdzić przed jej podpisaniem, czy zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy. Więcej szczegółów na temat tego, czym jest umowa deweloperska znajdziesz również w opracowaniu naszego eksperta, do którego lektury zachęcamy.

Wszystko o umowie deweloperskiej Klik

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna dotyczy zrealizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego (lokalu mieszkalnego lub domu), czyli istniejących nieruchomości. Na jej mocy deweloper (sprzedawca) zobowiązuje się sprzedać nieruchomość za wskazaną cenę. 

Z tej formy skorzystasz, jeśli nie możesz podpisać umowy sprzedaży od razu, bo np. dopiero starasz się o kredyt, albo z prawa pierwokupu rezygnuje osoba trzecia. 

Pamiętaj, że umowa może mieć zwykłą formę pisemną, ale bezpieczniej sporządzić akt notarialny.  

1. Forma zwykła – nie możesz domagać się (i dochodzić przed sądem), aby sprzedawca przeniósł na Ciebie własność nieruchomości. Jeśli nie dotrzyma warunków umowy, to pozostanie Ci roszczenie o skromne odszkodowanie odpowiadające kosztom zawarcia umowy.
2. Forma urzędowa – możesz wystąpić do sądu, aby ten zobowiązał sprzedawcę do przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - czym się różnią?

W pierwszej deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności po zakończeniu przedsięwzięcia. W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jak wygląda umowa przedwstępna? Przeczytasz tu

Umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa dotyczy sprzedaży zrealizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego. Można z niej korzystać zarówno w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Sprawdź, czy w umowie znajdują się klauzule dotyczące rękojmi za wady, stanu zbywanego lokalu oraz istniejących obciążeń nieruchomości (np. służebności).

1. Deweloper nie może zwolnić się z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, bo przysługuje ona z mocy samego prawa. 
2. Gwarancja na sprzedawany lokal obowiązuje tylko, gdy zostanie udzielona w treści umowy lub w oddzielnym dokumencie. 

W umowie sprzedaży znajdują się również wnioski wieczystoksięgowe. Na ich podstawie sąd prowadzący księgę wieczystą dokona odpowiednich modyfikacji. Należy zweryfikować ich brzmienie – w przypadku błędów, może to znacząco opóźnić zmianę danych w księdze wieczystej. 

Pamiętaj, że umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę notarialną – w innej będzie nieważna. 

Kiedy możesz odstąpić od umowy sprzedaży? Sprawdź!

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu lub umowa przeniesienia własności

Umowa przeniesienia własności, której wynikiem jest nabycie nieruchomości, dotyczy głównie mieszkań z rynku wtórnego.

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się ze sporządzeniem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu.

W obu przypadkach trzeba dokonać wpisu do księgi wieczystej. Jednak tylko przy ustanowieniu odrębnej własności, wpis będzie mieć charakter konstytutywny, oznaczający powstanie prawa, a nie tylko jego stwierdzenie. 

Umowę zawiera się w wykonaniu umowy deweloperskiej. Powinna być zgodna z jej treścią. Jeżeli w międzyczasie doszło do zmian, należy to opisać w treści umowy przenoszącej własność. 

Pamiętaj, że w tym przypadku konieczna jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Elementy każdej umowy z deweloperem

Każda z opisanych powyżej umów powinna mieć kilka elementów konstrukcyjnych, bez których może nie wywołać pożądanych skutków prawnych. Co powinno się znaleźć w umowie z deweloperem? Każdorazowo powinieneś zwrócić uwagę na:

• prawidłowe oznaczenie stron umowy,
• osoby reprezentujące strony – jeżeli któraś ze stron jest reprezentowana przez członka zarządu, prokurenta, bądź pełnomocnika to do umowy należy dołączyć dokument potwierdzający umocowanie tej osoby (np. odpis z KRS, odpis pełnomocnictwa),
• dokładne określenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy,
• określenie powierzchni nieruchomości – jest to szczególnie ważne w przypadku umów zawieranych przed wybudowaniem nieruchomości. Umowy z deweloperem powinny obligatoryjnie wskazywać sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Sposób ten należy określić poprzez wskazanie odpowiedniej polskiej normy,
• wskazanie ceny albo jednoznacznego sposobu jej obliczenia – unikać należy w umowach postanowień, które nie definiują ceny w sposób jednoznaczny. Powinna ona być wskazana w sposób nie budzący wątpliwości obu stron.

Kupno mieszkania lub domu wiąże się z wieloma formalnościami. Jeśli chcesz ze spokojem oczekiwać na odbiór mieszkania, dokładnie sprawdź wszystkie zapisy umów z deweloperem. To pozwoli Ci zabezpieczyć się na wypadek niedotrzymania warunków umowy. W ten sposób unikniesz błędów, które mogą Cię kosztować sporo nerwów i pieniędzy.