Mieszkanie w dużym mieście czy apartament w kurorcie?

W przypadku zakupów nieruchomości mieszkaniowych w celach inwestycyjnych liczy się nie tylko standard lokalu, ale również lokalizacja, która przesądza o możliwościach wynajmu i czerpania zysków. Zaletą apartamentu w condohotelu, w porównaniu z mieszkaniem na wynajem w dużym mieście, jest możliwość zaoferowania krótkoterminowego najmu w celach turystycznych.

Czym różni się condohotel od apartamentu w typowym budynku wielorodzinnym?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy warto inwestować w apartamenty wakacyjne
• ile można zarobić
• jak wygląda zainteresowanie condohotelami 

Apartament jak pokój w hotelu

Hotele funkcjonujące w systemie condo wciąż błędnie utożsamiane są z apartamentami wakacyjnymi, które są po prostu luksusowymi mieszkaniami w miejscowościach wypoczynkowych – zauważa Jan Wróblewski, właściciel i członek zarządu Zdrojowa Invest & Hotels.

- Chociaż często deweloperzy oferują zarządzanie wynajmem takich apartamentów różnice między condohotelem są istotne. Condohotel to połączenie samodzielnego lokalu pod względem własności i wysokiej klasy hotelu. Najczęściej jest to obiekt skategoryzowany na 4-5 gwiazdek. Condohotele nie różnią się od typowych hoteli ani wyglądem, ani jakością świadczonych usług czy funkcjonalnością. Pokoje wykończone są w tym samym stylu i standardzie, lecz często mają większą powierzchnię. Natomiast wyróżniającą cechą tego typu obiektu jest sposób finansowania i własności, każdy pokój ma swojego właściciela, który czerpie zyski z tytułu wynajmu lub sam z niego korzysta – wyjaśnia Jan Wróblewski.

Właściciele apartamentów w condohotelu mają pełne prawo do dysponowania i rozporządzania swoją własnością w takim samym zakresie, jak nabywcy mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

W Zdrojowa Invest & Hotels stosowane są dwa modele współpracy: gwarantowany zysk na poziomie do ok. 6,5% w zależności od apartamentu (przy umowie najmu podpisywanej na kilka, kilkanaście lat) oraz gwarantowany zysk przez pierwsze 2 lata, a następnie podział w przychodach 50/50 (45/55 w wypadku gdy klient preferuje wydłużenie pobytu w wysokim sezonie, świadomie rezygnując z większego zysku). Oczekiwana rentowność drugiego modelu to 8-9%.

Ile trzeba zainwestować? Ile można zarobić?

Jak podaje Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service, apartament w condohotelu można kupić już od ok. 9 tys. zł netto za m². 

Zakładając, że jesteśmy zainteresowani średniej wielkości apartamentem, to przy powierzchni ok. 30 m² ostateczna kwota naszej transakcji będzie zachęcała do inwestycji przede wszystkim osoby z szeroko pojętej klasy średniej – dodaje Adrian Potoczek.

- Należy również pamiętać, że w tej cenie inwestor dostaje już w pełni wykończony i wyposażony pokój hotelowy z łazienką oraz aneksem kuchennym. Do tego dochodzą także wartości dodane w postaci powierzchni wspólnych w wysokim standardzie, restauracji, basenu, strefy SPA & Wellness czy lobby – wylicza dyrektor Wawel Service.

Poziom przychodów jakie można osiągać z wynajmu apartamentu w condohotelu przedstawiają wyliczenia Moniki Golec z firmy Budnex:

Tylko w sezonie, czyli przez 60 dni, kiedy obłożenie jest praktycznie pewne, z wynajmu dwupokojowego apartamentu z kuchnią, łazienką i miejscem do spania dla 4 osób, można uzyskać najmniej 350-400 zł dziennie - mówi Monika Golec.

Daje to łącznie 24 tys. zł, tylko w sezonie wakacyjnym. Dodatkowo, apartamenty są zwykle w pełni zarezerwowane, również podczas świąt i długich weekendów. Łatwo więc policzyć, że tylko przy letnim wynajmie, nieruchomość nadmorska szybciej spłaci się niż mieszkanie w mieście. Co istotne,  kwota 400 zł dotyczy najmu tańszych apartamentów, bez widoku na morze. Te położone przy samej plaży w sezonie osiągają ceny do 2 tys. zł za dobę – dodaje Monika Golec.

Rynkowe wzrosty 

Popularność wynajmu krótkoterminowego i condohoteli w Polsce wciąż rośnie. Nowa forma najmu staje się atrakcyjna wobec inwestycji w lokale na wynajem w miastach np. dla studentów, choćby dlatego, że wyjazdy urlopowe nie wiążą się z ograniczonym budżetem i negocjacją cen przez najemców lub ryzykiem ich niewypłacalności.

Condohotele położone w górach funkcjonują na rynku turystycznym znacznie dłużej niż w przypadku inwestycji w kurortach nadmorskich. Lokalizacje na południu kraju zapewniają wynajem także zimą, szczególnie w miejscowościach znanych z atrakcji dla narciarzy.

Na rozwój rynku condohoteli wpływają również trendy w turystyce. Według statystyk w ostatnich latach zdecydowana większość wypoczywających Polaków wybrała wyłącznie wyjazdy krajowe, a Polska jest wśród najchętniej odwiedzanych krajów w Europie. Gdzie segment condo rozwija się najlepiej?

Tomasz Druciarek, członek zarządu Vastbouw Polska, uważa, że rozwój condohoteli w Polsce będzie ograniczał się wyłącznie do największych miast, w których istnieje zapotrzebowanie na hotele cztero- i pięciogwiazdkowe. Kluczową kwestią dla poszczególnych inwestycji będzie gwarantowana stopa zwrotu, najlepiej na poziomie minimum 10% rocznie, nie bez znaczenia są również kwestie związane z bieżącymi kosztami utrzymania oraz renomą samego dewelopera, która powinna być gwarancją wysokiej jakości wykonania.

Inwestowanie w condohotele wcale nie jest proste, ani także z góry skazane na sukces – ocenia Tomasz Druciarek.

- Dominują znane miejscowości: Zakopane, Karpacz, Międzyzdroje oraz Kołobrzeg. Nie spodziewałbym się, że condohotele pojawią się w mniejszych miejscowościach, gdzie ruch turystyczny poza wysokim sezonem praktycznie zamiera, a miasta nie oferują wachlarza atrakcji dla turystów: restauracji, basenów itp. Przykładem inwestycji, które dobrze sprawdzają się w mniejszych miejscowościach są osiedla mieszkaniowe położone atrakcyjnie z uwagi na walory turystyczne. W naszej ofercie są domy jednorodzinne w Międzywodziu, położone 70 m od morza, które na życzenie klienta wykańczamy pod klucz oraz oferujemy usługi firmy zarządzającej najmem – dodaje Tomasz Druciarek.