Mieszkanie TBS - co warto wiedzieć o budownictwie społecznym?

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest bardzo zróżnicowany i ulega ciągłym przemianom. Wzrost cen nieruchomości oraz ostatnie podwyżki stóp procentowych zwiększające raty kredytu hipotecznego przyczyniają się do tego, że mniej zamożne osoby poszukują alternatywnego rozwiązania dla zakupu własnego M.

Jednym z nich są popularne TBS-y, czyli mieszkania od Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Podpowiadamy, na jakich zasadach opiera się działalność gminnych spółek.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak funkcjonuje Towarzystwo Budownictwa Społecznego
• jak dostać mieszkanie TBS i ile kosztuje czynsz
• czy wykup mieszkania od TBS jest możliwy

Co to jest TBS? Na czym polega?

TBS to skrót Towarzystwa Budownictwa Społecznego - podmiotu utworzonego ustawą z dnia 26 października 1995 roku (Dz. U. 1995 nr 133 poz. 654). Są to spółki, najczęściej gminne, działające na zasadach non profit. Oznacza to, że budują i zarządzają mieszkaniami nie kierując się chęcią zysku.

Nowe lokale powstają na terenie całego kraju - zarówno w większych aglomeracjach, jak i mniejszych miejscowościach a grunty pod budowę najczęściej udostępniają lokalne samorządy.

Kluczowym zadaniem TBS-ów jest budowa mieszkań o stosunkowo niskiej wysokości czynszów, wykończonych pod klucz i przeznaczonych na najem długoterminowy oraz administracja budynkami i modernizacja posiadanych zasobów.

Uwaga! Od stycznia 2021 r. nowo tworzone spółki przyjmują nazwę społeczna inicjatywa mieszkaniowa (SIM). Przy czym istniejące TBS-y mogą pozostać przy dotychczasowej nazwie. Mimo iż spółki działają pod różnymi nazwami, obowiązują je te same przepisy.

Przypomnijmy, że pierwsze TBS-y powstały w drugiej połowie lat 90., a umożliwiła to ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (przeczytaj treść ustawy). Niestety, w 2009 r. ówczesny rząd zlikwidował działający przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, za pośrednictwem którego budżet dopłacał do kredytów dla TBS-ów.

W tej sytuacji większość z nich przestała budować czynszówki, a niektóre TBS-y przestawiły się na budowę mieszkania na sprzedaż.  W 2015 r.  program społecznego budownictwa czynszowego reaktywowano. TBS-y mogą ubiegać się w BGK o preferencyjny kredyt w cenie stopy WIBOR 3M bez marży (np. w połowie kwietnia 2022 r. oprocentowanie kredytu wynosiło 5,5%). Okres spłaty takiego kredytu może wynieść nawet 30 lat.

Od początku obowiązywania programu w całym kraju powstało przeszło 77,2 tys. społecznych mieszkań czynszowych.

Mieszkanie TBS - dla kogo?

Mieszkanie w systemie TBS to propozycja dla osób niezamożnych bądź średniozamożnych, których nie stać na zakup własnej nieruchomości. Najemcami lokali są zazwyczaj osoby, które mają zbyt wysokie dochody, by ubiegać się o lokal komunalny. Jednocześnie nie posiadają zdolności kredytowej lub po prostu nie chcą pożyczać pieniędzy w banku.

Warto wspomnieć, że co do zasady osoby ubiegające się o mieszkanie w TBS nie mogą mieć tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości. 

TBS może wynająć mieszkanie osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, o ile ze względu na zmianę miejsca pracy konieczna jest także zmiana miejsca zamieszkania.

Co ważne, wymóg nieposiadania tytułu do innego lokalu musi być spełniony w chwili podpisywania z TBS umowy najmu. Oznacza to, że  w chwili składania wniosku można mieć mieszkanie, ale trzeba je sprzedać do czasu zawarcia umowy najmu.

A jeśli w trakcie jej obowiązywania najemca np. odziedziczy lokal? Wówczas musi wybrać, w którym z tych mieszkań chce mieszkać. Jeśli wybierze w TBS, drugie musi zbyć.  Oczywiście może pojawić się pokusa zachowania obydwu mieszkań, ale jeśli władze TBS dowiedzą się o tym, wówczas wypowiedzą najem nieuczciwemu najemcy.

Jak dostać mieszkanie w systemie TBS?

Jak otrzymać mieszkanie w TBS? W praktyce każda osoba, która nie posiada innego mieszkania i której dochód mieści się w progach dochodowych określonych w zamieszkiwanej gminie, może starać się o przyznanie mieszkania TBS. Przyszły najemca musi złożyć odpowiedni wniosek w siedzibie TBS oraz spełnić określone kryteria, której opisujemy poniżej.

Kryterium dochodowe jest różne w poszczególnych województwach. Ponadto wysokość tego limitu zależy od liczebności gospodarstwa domowego. I tak, jeśli z zawarciem umowy najmu związana jest wpłata tzw. partycypacji w kosztach budowy, dochód osoby samotnej nie może przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwie o więcej niż 5%.

W przypadku gospodarstw dwuosobowych dopuszczalna jest 55% nadwyżka. Na każdą kolejną osobę (dziecko) limit jest wyższy o dodatkowe 35%.

Przykład: w województwie pomorskim przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej wynosiło w 2020 r.  5140,75 zł. Zwiększamy tę kwotę wskaźnikiem 1,3, co daje nam dochód w wysokości 6682,98 zł (5140,75 X 1,3). I tak, miesięczny dochód nie może przekraczać:

• jedna osoba – ok. 7017 zł,
• dwie osoby – ok. 10359 zł,
• trzy osoby – ok. 12698 zł,
• cztery osoby – ok. 15037 zł,
• pięć osób – ok. 17376 zł.

Jeśli zaś TBS nie wymaga partycypacji w kosztach budowy mieszkania, wówczas poprzeczka dochodowa dla najemców zawieszona jest nieco niżej. Dochód osoby starającej się o mieszkanie nie może bowiem przekraczać 120% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej. W przypadku gospodarstw składających się z dwóch lub więcej osób dopuszczalna jest nadwyżka:

• 45% w dwuosobowym,
• 75% w trzyosobowym,
• 105% w czteroosobowym,
• 105% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 35% na każdą kolejną osobę.

Przykład: w województwie pomorskim przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej wynosiło w 2020 r.  5140,75 zł. Zwiększamy tę kwotę wskaźnikiem 1,2, co daje nam dochód w wysokości 6168,9 zł (5140,75 X 1,2). I tak, miesięczny dochód nie może przekraczać:

• jedna osoba – ok. 6169 zł,
• dwie osoby – ok. 8945 zł,
• trzy osoby – ok. 10796 zł,
• cztery osoby – ok. 12646 zł,
• pięć osób – ok. 14805 zł.

Uwaga! Pod uwagę brany jest średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu. Obwieszczenie prezesa GUS w sprawie przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwach w 2020 r. można znaleźć tu.

I jeszcze jedno, ustawa, na podstawie której działają TBS-y, nie mówi nic o minimalnym dochodzie. Niektóre mogą jednak wymagać np. połowy kwoty ustawowego maksimum. Po co? Bo najemcy muszą płacić wyższy czynsz niż lokatorzy w czynszówkach komunalnych. To, czy w danym TBS obowiązują minimalne progi dochodów i w jakiej wysokości, zależy więc od decyzji zarządu towarzystwa.

Partycypacja TBS - na jakich zasadach?

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, TBS może zażądać od najemców tzw. partycypacji, która może sięgać nawet 30% kosztów budowy mieszkania. Najczęściej taka partycypacja jest jednak nawet o połowę niższa. Przy czym TBS-y coraz częściej rezygnują z partycypacji, bo mogą sfinansować budowę mieszkań łącząc kredyt preferencyjny z nawet 35-procentowym grantem dla gminy z Funduszu Dopłat przy BGK (w ramach innego rządowego programu wspierającego budowę mieszkań na wynajem).

Uwaga! Partycypacja jest zwracana (odpowiednio zwaloryzowana) po zakończeniu najmu i opuszczeniu mieszkania przez najemcę. Od 1 stycznia 2022 r. najemcy mają też możliwość wyboru:

• mogą stopniowo odbierać swój wkład płacąc… niższy czynsz; przy czym w grę wchodzi formuła okresowych „wakacji czynszowych” oraz obniżka czynszu do końca trwania umowy najmu (dla najemców w wieku emerytalnym);
• mogą wykorzystać partycypację jak wkład przy wykupie mieszkania w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności; z takiej opcji mogą skorzystać tylko ci najemcy, którzy wnieśli co najmniej 20-proc. partycypację, zaś w dużych miastach 25-proc.

Najemcy mogą wystąpić z wnioskiem o zaliczenie partycypacji na poczet czynszu lub o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności dopiero po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego na inwestycję.

Żeby dostać klucze do mieszkania w TBS trzeba się też liczyć z koniecznością wpłacenia kaucji zabezpieczającej, w wysokości maksymalnie 12-krotnego miesięcznego czynszu. 

Uwaga! Warto wiedzieć, że na wpłatę partycypacji i kaucji w TBS można wykorzystać PRL-owską książeczkę mieszkaniową. PKO BP wypłaci na ten cel nie tylko wkład zgromadzony na takiej książeczce, ale także premię gwarancyjną z budżetu państwa.

Niektóre mieszkania TBS można „kupić” na rynku. Ściślej - kupuje się partycypację, która do 2005 r. była bezzwrotna. Należy się jednak upewnić, czy taka transakcja jest w ogóle możliwa. TBS-y mają bowiem prawo do wpisania do umowy partycypacyjnej zakazu sprzedażycesji bez zgody TBS-u. 

Czynsz TBS - ile wynosi?

Z reguły koszty budowy mieszkań TBS są niskie, ponieważ inwestorzy mają dostęp do taniego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego. Kolejne oszczędności generuje także wkład gmin posiadających część udziałów w TBS-ach. 

To przekłada się na wysokość czynszu, regulowanego przez zapisy art. 28 ust. z dnia 26 października 1955 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W zależności od tego, kiedy powstało mieszkanie TBS, czynsz nie może przekroczyć w skali roku 4-5% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. To zdecydowanie mniej niż średni czynsz rynkowy Warto też wiedzieć, że wiele TBS-ów, zwłaszcza w mniejszych miastach, stosuje stawki czynszu niższe od maksymalnych.

Uwaga! Informację o wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych można znaleźć tu. Np. w kwietniu maksymalna miesięczna stawka czynszu za m kw., jaką może ustalić TBS w Warszawie wynosi 26-32 zł. W przypadku 50-metrowego mieszkania byłoby to 1,3-1,6 tys. zł miesięcznie.

Czynsz ma pokrywać koszty eksploatacji i remontów budynku oraz spłatę kredytu zaciągniętego na jego budowę. Oprócz czynszu najemca płaci za tzw. media, czyli m.in. za ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, wywóz śmieci, a także ewentualne opłaty z tytułu kosztów związanych np. z termomodernizacją budynku czy instalacją odnawialnego źródła energii (np. paneli fotowoltaicznych). Co ważne, obciążenie z tego tytułu nie może jednak przekroczyć w skali roku 1% wartości odtworzeniowej.

Mieszkanie TBS - dlaczego warto? Podsumowanie

Z pewnych względów nie każdy może sobie pozwolić na kupno własnego mieszkania. Jednocześnie należy wziąć pod uwagę, że wielu obywateli jest wykluczonych z systemu TBS-u przez zbyt wysokie zarobki. Aby wziąć udział w programie, trzeba przede wszystkim zmieścić się w określonej granicy dochodowej.