Mała ustawa reprywatyzacyjna - czy rozwiąże problem wywłaszczonych nieruchomości?

Czego dotyczył dekret Bieruta?

Dekret z 1945 roku w założeniu miał ułatwić odbudowywanie Warszawy po II wojnie światowej. Na jego mocy na własność gminy – miasta Warszawy przechodziły wszelkie grunty w przedwojennych granicach miasta. Utrata własności gruntu nie oznaczała jednak -zgodnie z dekretem - utraty własności budynku, który się na nim znajdował. W praktyce jednak miasto często przejmowało kamienice (bez podstawy prawnej). Dekret przyznawał wywłaszczonym określone uprawnienia i roszczenia, takie jak możliwość ubiegania się o przyznanie prawa własności czasowej (obecnie wieczystego użytkowania) do przejętego gruntu przy spełnieniu określonych przesłanek, jednak niewiele osób faktycznie z tych uprawnień skorzystało.

Reprywatyzacja przed nowelizacją.

Zwrot właścicielom lub ich następcom prawnym nieruchomości przejętych w drodze nacjonalizacji lub wywłaszczenia albo uzyskanie odszkodowania następuje w drodze postępowań administracyjnych, sądowoadministracyjnych, sądowych bądź na podstawie ugód zawieranych między Skarbem Państwa lub jednostkami samorządu terytorialnego a właścicielami. Aby odzyskać nieruchomość, należy, co do zasady, wykazać, że przejmując nieruchomość organy administracji publicznej dopuściły się naruszeń czy bezprawnych działań. W przypadku Warszawy najczęstszą drogą dochodzenia roszczeń reprywatyzacyjnych są wnioski o unieważnienie decyzji administracyjnej wydanej sprzecznie z prawem. Liczne nadużycia w procesie reprywatyzacji oraz brak jednoznacznego uregulowania sposobu dochodzenia roszczeń doprowadziły do chaosu. „Mała ustawa reprywatyzacyjna” ma rozwiązać chociaż część problemów, z jakimi na skutek roszczeń reprywatyzacyjnych boryka się miasto.

Kto skorzysta z nowelizacji?

Nowa ustawa obejmuje wszelkie nieruchomości na obszarze Warszawy, które na mocy dekretu Bieruta przeszły na własność gminy-miasta Warszawy, a następnie na własność Skarbu Państwa.

Zgodnie z nowelizacją, w przypadku sprzedaży praw i roszczeń dotyczących tzw. gruntów warszawskich, prawo ich pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie.

Prawo pierwokupu uzyskują też poprzedni właściciele gruntów, których prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości wygasły na podstawie ustawy, a którzy w terminie do 31 grudnia 1988 roku zgłosili wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste lub zgłoszenia takiego dokonali ich następcy prawni, oraz tzw. śpiochy, czyli osoby, które wnioskowały o zwrot gruntów na obszarze Warszawy w latach czterdziestych XX wieku i do chwili obecnej własność tych nieruchomości nie została uregulowana.

Łatwiejsze umorzenie postępowania.

W sprawach „śpiochów”, jeśli nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów, umarza się postępowanie. Warunkiem wydania takiej decyzji będzie wezwanie wnioskodawcy (lub jego następców prawnych) do uczestnictwa w postępowaniu. Wezwanie zamieszcza się w dzienniku o zasięgu ogólnokrajowym, a ponadto w prasie lokalnej obejmującej swym zasięgiem miejsce ostatniego zamieszkania wnioskodawcy oraz przez okres 30 dni na stronie internetowej właściwego urzędu. Jeżeli w ciągu 6 miesięcy od dnia ogłoszenia nie wpłynęło żadne inne pismo pochodzące od strony oprócz dotychczasowego wniosku, można umorzyć postępowanie. W takim przypadku w księdze wieczystej danej nieruchomości jako właściciela można ujawnić Skarb Państwa lub gminę.  

Kiedy Miasto odmówi zwrotu?

Zgodnie z nowelizacją, można odmówić ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela gruntu, jeżeli:

1. nieruchomość jest wykorzystywana na cele publiczne (np. szkoła, park, cmentarz),
2. wartość nowo wybudowanego na gruncie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego budynku znacznie przekracza wartość nieruchomości,
3. budynek po II wojnie światowej był zniszczony więcej niż w 66% i został odbudowany lub wyremontowany ze środków publicznych,
4. nieruchomość ma obecnie innych właścicieli lub użytkowników wieczystych (np. spółdzielnie mieszkaniowe),
5. nieruchomość jest częścią innej nieruchomości i nie da się wydzielić w zgodzie z ładem architektoniczno-przestrzennym (np. wąski pasek gruntu pomiędzy blokami).

Sprzedaż roszczeń tylko notarialnie, zmarli bez kuratora.

Ustawa wprowadza dodatkowe zabezpieczenia, mające chronić przed nadużywaniem prawa do odzyskania nieruchomości. Ogranicza m.in. handel roszczeniami o zwrot nieruchomości, wprowadzając zasadę, że umowa sprzedaży takich roszczeń musi mieć formę aktu notarialnego. Poza tym wprowadza zakaz ustanawiania kuratora dla ochrony praw osoby nieznanej z miejsca pobytu, gdy istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że ta osoba nie żyje. Instytucja kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu w procesach reprywatyzacyjnych była bardzo często kwestionowana jako wykorzystywana w niewłaściwy sposób.

Co z innymi miastami?

Procesy reprywatyzacyjne dotyczą nie tylko stolicy, chociaż tu skala roszczeń jest z pewnością największa. Z podobnymi problemami borykają się też inne miasta, m.in. Łódź. Brak jest jednolitej regulacji określającej uprawnienia byłych właścicieli i samorządów. Tematykę związaną z reprywatyzacją oraz innymi roszczeniami byłych właścicieli regulują dekrety i inne akty prawne, na podstawie których następowały nacjonalizacja, uwłaszczenie czy komunalizacja mienia, a także Kodeks postępowania administracyjnego, ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Kodeks cywilny oraz ustawy o stosunku Państwa do poszczególnych kościołów i innych związków wyznaniowych. W Łodzi w jednym z postępowań sięgnięto nawet do Kodeksu Napoleona. Taki stan istotnie komplikuje dochodzenie swoich praw przez właścicieli nieruchomości (a częściej ich następców) i ułatwia nadużycia. Kompleksowej ustawy reprywatyzacyjnej jednak nie możemy się spodziewać w najbliższym czasie.

Natalia Zawadzka. Adwokat w kancelarii Lubasz i Wspólnicy, oferującej m.in. pomoc prawną z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami.