Które dzielnice Warszawy są najdroższe?

Podział administracyjny stolicy Polski składa się z 18 dzielnic. Różnice cenowe między nimi na pierwotnym rynku nieruchomości potrafią być zaskakująco duże. Co na to wpływa? Które dzielnice Warszawy są najdroższe i ile wynoszą ceny za 1 metr kwadratowy w poszczególnych częściach miasta? Gdzie jest taniej: w lewo- czy prawobrzeżnej Warszawie?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są najdroższe dzielnice m.st. Warszawy,
• ile kosztują mieszkania po lewej stronie Wisły,
• jak kształtują się ceny mieszkań w prawobrzeżnej Warszawie.

Gdzie w stolicy za mieszkanie zapłacisz najwięcej?

Warszawa jest największym miastem w kraju, zarówno pod względem powierzchni, jak i liczby ludności, a stołeczny rynek nieruchomości należy do najdroższych. Średnia cena w stolicy wynosi 17 681 zł za metr kwadratowy (dane za styczeń 2025 rok - BIG DATA RynekPierwotny.pl). I choć w wielu rejonach miasta można kupić nową nieruchomość już za ok. 13-15 tys. zł/m kw., są dzielnice, które mocno tę wartość zawyżają, zbliżając się do kwoty 30 tys. zł/ m kw., a nawet ją mocno przekraczając.

Zobacz najlepsze oferty mieszkań na sprzedaż w Warszawie

Najdroższe jest oczywiście centrum Warszawy, czyli Śródmieście. Na ceny mieszkań ma wpływ wiele czynników. Rozbudowana sieć komunikacji miejskiej i łatwy dojazd niemal do każdej części miasta, liczne punkty usługowe, handlowe i gastronomiczne, mnogość miejsc kultury i rozrywki - wszystko to wpływa na ponadprzeciętną atrakcyjność dzielnicy. Mieszkając na Śródmieściu ma się właściwie wszystko na wyciągnięcie ręki.

Nie bez znaczenia jest również fakt, że w gęsto zabudowanym centrum brakuje już przestrzeni na kolejne inwestycje. Te, które powstają (np. na terenach po starych, wyburzonych już budynkach) oferują ceny z najwyższej półki. Szukając tutaj nieruchomości trzeba się liczyć z kosztem rzędu 41 474 zł/m kw.

Dużo powyżej średniej zapłacimy także na Woli. Mieszkania kosztują tu średnio 27 442 zł/m kw.

Nowe mieszkania na Woli

Kolejna droga dzielnica to Żoliborz. Dzielnica ta od lat stanowi prestiżowe miejsce do zamieszkania. Choć nieduży (a właściwie najmniejszy w stolicy), skutecznie przyciąga kolejnych mieszkańców. Czym? Swoim niepowtarzalnym klimatem, licznymi terenami zielonymi, willową zabudową. To spokojna okolica, z której jednocześnie w kilkanaście minut można dojechać do ścisłego centrum Warszawy. Ceny mieszkań oscylują tu w kwocie 26 139 zł/m kw.

Nieco taniej jest na Ochocie. W styczniu 2025 roku średnia cena nowego M wynosiła tu 26 017 zł/m kw.

Sukcesywnie dorżeją także mieszkania na Mokotowie. Zakup M w tej części miasta to aktualnie koszt rzędu 20 425 zł/m kw. 

Nowe mieszkania na Ochocie

Ile kosztuje mieszkanie po lewej stronie Wisły?

Obecny podział administracyjny na warszawskie dzielnice obowiązuje od 2002 r. Po lewej, zachodniej stronie Wisły znajduje się 11 dzielnic, w tym wspomniane już wcześniej: Śródmieście, Ochota, Żoliborz, Wola, i Mokotów. Pozostałe to dzielnice graniczne, które stanowią granice miasta stołecznego Warszawy. To jednak nie sprawia, że mieszkania tutaj są tanie - choć i tak tańsze niż średnia dla całej stolicy.

Drogo jest na Bielanach. Tutaj koszt jednego metra kwadratowego wynosi 20 644 zł. W tę część Warszawy przyciąga z kolei Las Bielański oraz linia metra.

W lewobrzeżnej Warszawie znajduje się jeszcze błyskawicznie rozrastający się Ursynów. Jeszcze niedawno były tu szczere pola - dziś powstają nowe inwestycje, nowoczesne osiedla i kolejne lokalne handlowo-usługowe. Do plusów dzielnicy należy piękny Las Kabacki oraz pierwsza linia metra. Cena mieszkań to średnio 18 521 zł/m kw.

Drogo jest także na Wilanowie, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi 19 107 zł/m kw. Mieszkańców przyciąga niska zabudowa i liczne tereny zielone. Na plus jest także sąsiedztwo rzeki i szeroka plaża Wilanów Zawady - świetne miejsce na przechadzkę czy piknik i łapanie promieni słonecznych. Ponadto dzielnica jest bardzo dobrze skomunikowana, choć głównie za sprawą autobusów. Jest także uznawana za jedną z najbezpieczniejszych w Warszawie. Na uwagę zasługuje również osiedle Miasteczko Wilanów, które powstało zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju i jego założeniem jest samowystarczalność.

Kolejna dzielnica to Bemowo, która graniczy w większości z Wolą i Bielanami. Zajmuje powierzchnię niemal 25 kilometrów kwadratowych. Okolica się stale rozwija, a szczególnie zyskała po oddaniu do użytku kolejnego fragmentu drugiej linii metra, która znacznie ułatwia komunikację. Nie pozostało to bez znaczenia dla cen mieszkań - za nieruchomość z rynku pierwotnego zapłacimy tutaj 17 428 zł/m kw.

Nowe mieszkania na Bemowie

A ile zapłacimy za mieszkanie w dzielnicy Włochy? Średnia cena za lokal mieszkalny w tej części Warszawy to 16 908 zł/m kw. Znakiem szczególnym tej dzielnicy jest Lotnisko Chopina, które może być uciążliwe, jednak kilka lat temu władze wyszły naprzeciw i została wprowadzona cisza nocna, podczas której samolotu nie startują i nie lądują. Dużym plusem okolicy jest wysoki poziom edukacji przedszkolnej i wczesnoszkolnej, a także zróżnicowanie architektoniczne - od przedwojennych domków jednorodzinnych, po nowoczesne osiedla bloków, zwykle w niskiej zabudowie.

Ostatnia dzielnica na zachodnim skraju miasta to Ursus - dawne tereny fabryki. Dziś to prężnie rozwijająca się dzielnica, w której tylko w ostatnich latach powstało kilkanaście nowych inwestycji. Co zachęca? Szybki dojazd pociągiem do centrum, ożywiająca się infrastruktura oraz stosunkowo niskie ceny - 14 707 zł/m kw.

Ile kosztuje mieszkanie po prawej stronie Wisły?

Na prawym brzegu Wisły mieszkania są nieco tańsze - choć nie wszystkie. Praga-Południe oferuje nowe lokalne ze średnią ceną kształtującą się na poziomie 17 653 zł/m kw. Dzielnica ta jest jedną z najgęściej zaludnionych w Warszawie (tuż po Ochocie). Chociaż znajduje się po drugiej stronie rzeki, blisko stąd do centrum stolicy. Szczególnie atrakcyjną okolicą jest Saska Kępa - pełna klimatycznych restauracji i kawiarni.

Znajdująca się tuż obok Praga-Północ charakteryzuje się cenami na zbliżonym poziomie. Za mieszkanie na rynku pierwotnym zapłacimy tu średnio 17 889 zł/m kw. Historyczna część prawobrzeżnej Warszawy jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych rejonów miasta. Choć niegdyś owiana złą sławą - dziś przyciąga kolejnych chętnych na zamieszkanie poprzez szereg rewitalizacji w ostatnich latach. Powstają tu także nowe miejsca, które mają za zadanie aktywizować społeczność. Charakterystyczne punkty na praskiej mapie to Miejski Ogród Zoologiczny przy ulicy Ratuszowej, Park Praski, Bazar Różyckiego oraz Centrum Praskie Koneser.

Prawobrzeżna stolica to również Targówek, którego aż 30 proc. stanowią tereny zielone, głównie Park Bródnowski i Las Bródnowski. Plusem jest oczywiście obecność drugiej linii metra, która usprawnia komunikację z innymi częściami miasta. Zaletą jest również bliskość tras wylotowych. Nieruchomości w tej okolicy kosztują 15 057 zł/m kw.

Nowe mieszkania na Targówku

Na południowym wschodzie mieszczą się trzy dzielnice, mocno ze sobą połączone. Są to skrajne okolice Warszawy, a co za tym idzie - jedne z najtańszych. Mowa o Wesołej (13 542 zł/m kw.), Wawrze (13 774 zł/m kw.) oraz Rembertowie (13 174 zł/m kw.). Dzielnice dopiero zyskują nowe osiedla, punkty usługowe czy miejsca rozrywki, mając przy tym spore powierzchnie (szczególnie Wawer - blisko 80 kilometrów kwadratowych). Niskie ceny wynikają więc między innymi z niedużego zagęszczenia mieszkańców.

Ostatnią dzielnicą po prawej stronie Wisły jest Białołęka z ceną 13 335 zł/m kw. To również duży teren (73,04 km kwadratowych), którego ogromną część zajmują obszary zieleni i który graniczy z Rezerwatem Łęgi Czarnej Strugi. Okolica się bardzo prężnie rozwija, a deweloperzy widzą w niej ogromny potencjał. Powstają więc nowe inwestycje, zarówno mieszkalne, jak i handlowo-usługowe czy rozrywkowe. Władze wychodzą naprzeciw potrzebom mieszkańców i proponują kolejne rozwiązania, które mają podnieść jakość życia i wyjść.

Oferty mieszkań na Białołęce

Ceny mieszkań w Warszawie: podsumowanie

Warszawa nie jest, nie była i pewnie nigdy nie będzie tanim rynkiem nieruchomości. Ostatecznie to stolica kraju, która ma wiele do zaproponowania - rozwiniętą komunikację miejską, wiele teatrów i kin, szeroką ofertę gastronomiczną i usługową. Nie brakuje także licznych miejsc do wypoczynku na świeżym powietrzu. Same osiedla zaś są nowoczesne, z coraz większą liczbą udogodnień.

Stosunkowo tanie mieszkania na rynku pierwotnym możemy znaleźć na obrzeżach, szczególnie w dzielnicach, które dopiero się rozwijają, przede wszystkim: Rembertów, Wawer, Białołęka, Wesoła czy Ursus. Wiele z nich jeszcze do niedawna była głównie polami - dziś zmieniają się nie do poznania.

Nie dziwi przy tym fakt, że najdrożej będzie w centrum miasta i jego najbliższej okolicy. Najwięcej zapłacimy za mieszkanie w Śródmieściu, na Woli, Zoliborzu i Ochocie. Łatwo też zauważyć, że to lewobrzeżna Warszawa jest znacznie droższa. Szukając oszczędności warto więc sprawdzić oferty deweloperów po prawej stronie rzeki.