Przeniesienie własności nieruchomości i prawo własności: jak przebiega przeniesienie własności?

Właścicielem nieruchomości możemy się stać na kilka różnych sposobów np. poprzez zakup mieszkania lub inne przeniesienie własności. Należy jednak pamiętać, że o ile w ogólnym rozumieniu prawa własności, właściciel może swoją rzeczą dowolnie rozporządzać, nawet ją zniszczyć, to w przypadku nieruchomości obowiązują nas pewne ograniczenia ustawowe oraz zasady współżycia społecznego. Jak wygląda przeniesienie prawa własności na inną osobę? Czy posiadacz samoistny może sprzedać nieruchomość? Jakie są formy własności mieszkania? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest akt własności mieszkania lub domu,
• czy możliwe jest sądowe przeniesienie własności nieruchomości,
• akt własności mieszkania – skąd wziąć.

Prawo własności nieruchomości

Według ogólnie panującej definicji właściciel to osoba fizyczna, prawna lub organizacja, której przysługuje własność danej rzeczy. Stanowi ona najszersze prawo rzeczowe, które zapewnia możliwość korzystania z przedmiotu oraz rozporządzania nim z wyłączeniem innych osób. Własność nieruchomości jest specyficznym przykładem tego prawa, ponieważ tutaj mogą ją znacznie ograniczyć przepisy. Należy dodać, że prawo własności jest zagwarantowane przez Konstytucję RP (art. 21.1).

Przykładem ograniczenia własności nieruchomości mogą być, chociażby ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które niekiedy stają się przyczyną uniemożliwienia właścicielowi wzniesienia budynku na jego własnym gruncie. W innym przypadku właściciel nieruchomości może zostać pozbawiony swojego prawa na mocy decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu.

Należy jednak pamiętać, że nieruchomością możemy również zarządzać. Oznacza to, że można ją zbywać, podarować komuś z rodziny lub nawet nieznajomej osobie, pobierać pożytki, a także obciążyć innymi prawami rzeczowymi, np. hipoteką. Możliwe jest zatem przeniesienie praw własności nieruchomości na osobę trzecią. 

Właścicielem nieruchomości możemy się stać nie tylko przez kupno, ale także otrzymując darowiznę lub spadek. Własność nieruchomości uzyskujemy natomiast w wyniku umowy przeniesienia własności, a także z mocy orzeczenia sądowego lub innych zdarzeń prawnych (np. zasiedzenie mieszkania). 

Jakie są rodzaje własności mieszkań?

W Polsce wyróżnia się kilka form własności nieruchomości, które różnią się między sobą charakterystyką prawną i sposobem zarządzania. Oto najważniejsze rodzaje własności nieruchomości:

• Własność pełna – obejmuje pełne prawa do mieszkania, w tym prawo do sprzedaży, wynajmu, czy wprowadzenia zmian w nieruchomości. Pełna własność mieszkania daje także prawo do decydowania o zarządzaniu nieruchomością. Właściciel odpowiada za wszystkie koszty związane z jej utrzymaniem.

• Własność spółdzielcza – jest to forma własności, w której właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, a lokator ma spółdzielcze prawo do lokalu. W praktyce oznacza to, że mieszkaniec ma prawo do użytkowania mieszkania i może je wynajmować czy sprzedać, ale nie jest właścicielem gruntu, na którym stoi budynek.

• Własność współwłaścicielska – dotyczy sytuacji, gdy więcej niż jedna osoba jest współwłaścicielem mieszkania. Współwłaściciele mają prawo do korzystania z mieszkania proporcjonalnie do swojej części własności i muszą podejmować decyzje dotyczące nieruchomości wspólnie.

• Własność hipoteczna – to sytuacja, w której mieszkanie jest obciążone hipoteką, czyli zabezpieczeniem na rzecz kredytodawcy. Właściciel mieszkania pozostaje właścicielem, ale kredytodawca ma prawo do dochodzenia roszczeń z nieruchomości w przypadku niespłacenia długu.

• Własność na zasadzie użytkowania wieczystego – jest to forma własności gruntu, na którym stoi mieszkanie, na zasadzie użytkowania wieczystego, z prawem do zabudowy. Mieszkanie jako takie należy do właściciela, ale grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste na określony czas.

Posiadanie a własność – czym się różnią?

Własność a posiadanie to dwa różne pojęcia prawne, które często bywają mylone, lecz mają różne znaczenia i konsekwencje.

Własność to formalne prawo do nieruchomości, które daje właścicielowi pełną kontrolę i możliwość dysponowania lokalem według własnego uznania. Własność obejmuje prawo do użytkowania, sprzedaży, darowizny, a także do obciążania nieruchomości hipoteką. Właściciel ma również obowiązek dbania o nieruchomość i ponoszenia kosztów związanych z jej utrzymaniem.

Posiadanie z kolei odnosi się do faktycznego sprawowania kontroli nad nieruchomością, niezależnie od tego, czy osoba posiadająca ma do niej prawo własności. Posiadacz może korzystać z nieruchomości, wynajmować ją lub czerpać inne korzyści, ale niekoniecznie ma formalne prawo własności. Posiadanie może wynikać z różnych tytułów prawnych, takich jak dzierżawa, użyczenie czy najem. Posiadacz nie zawsze ma możliwość swobodnego dysponowania rzeczą, jak właściciel, a jego prawa są uzależnione od umowy lub przepisów prawa.

Jak wygląda akt własności domu, kto wydaje taki dokument i gdzie go uzyskać?

Akt własności a akt notarialny to pojęcia, które często bywają mylone. W rzeczywistości dokument określany jako akt własności nieruchomości nie istnieje w świetle prawa i nie jest wystawiany przez żaden urząd w Polsce. To potoczne określenie, które może prowadzić do nieporozumień. Akty notarialne to szeroka grupa dokumentów, z których jednym typem są akty własności nieruchomości. Akty te, sporządzane przez notariusza, potwierdzają przeniesienie własności nieruchomości, ale są jedynie formalnym dokumentem. Akt notarialny przeniesienia własności to zatem potwierdzenie tego, co znajduje się w księgach.

Czym się różni akt notarialny a wpis do księgi wieczystej? W rzeczywistości to wpisy w księgach wieczystych są decydujące dla ustalenia stanu własności. Kluczowe informacje o nieruchomości, takie jak dane właścicieli, roszczenia, hipoteki czy obciążenia finansowe, są zapisane właśnie w księdze wieczystej. 

Zatem skąd wziąć akt własności domu? Dla osób zainteresowanych zakupem, spadkobierców czy obdarowanych, to księga wieczysta jest podstawowym źródłem wiedzy o stanie prawnym nieruchomości i to o tym dokumencie powinniśmy mówić, gdy zastanawiamy się, jak uzyskać akt własności lokalu.

Umowa przeniesienia własności nieruchomości

Decydującym krokiem przy nabywaniu lokalu jest podpisanie umowy przenoszącej własność nieruchomości – zazwyczaj w ramach umowy sprzedaży. Jest to sytuacja, w której równocześnie jedna osoba traci własność na rzecz nabycia jej przez inną. Do przeniesienia własności dochodzi na skutek umowy przenoszącej własność zawartej przez dotychczasowego właściciela rzeczy z kolejnym. Podstawą nabycia nieruchomości jest deklaracja zapłaty sprzedającemu określonej w umowie ceny za dany lokal.

Przekazanie nieruchomości następuje w momencie podpisania umowy sprzedaży mieszkania czy domu. Według art. 157 KC własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jednak należy pamiętać, że aby była ona formalnie ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej, po jej podpisaniu, ma charakter deklaratoryjny. Warto natomiast dopilnować tej kwestii, aby np. zablokować ewentualnego nieuczciwego sprzedającego. Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest niemożliwa.

Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera najczęściej nie możemy zawrzeć takiej umowy, ponieważ w nowopowstałych budynkach zwykle przed sprzedażą nie przeprowadza się wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych. Kupno bezpośrednio od inwestora reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, czyli tzw. ustawa deweloperska. W tym przypadku możliwością jest nabycie mieszkania na podstawie umowy ustanawiającej odrębną własność.

Właścicielem mieszkania stajemy się dopiero po założeniu księgi wieczystej. Tutaj, aby ustanowić odrębną własność lokalu, konieczny jest wpis konstytutywny. Co to znaczy? Wpis konstytutywny w księdze wieczystej to formalny wpis, który tworzy i uznaje odrębną własność lokalu, czyniąc nowego właściciela prawnie uznawanym właścicielem nieruchomości. Należy pamiętać, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zawsze nabywamy prawo własności, nie będzie to nigdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Inną formą jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu. Może mieć miejsce, w przypadku kiedy pożyczkobiorca ma na celu uregulowanie zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki np. gdy zalega ogromną sumę pieniędzy bankowi.

Czy można notarialnie przepisać kredyt na inną osobę? Tak, możliwe jest przeniesienie prawa własności nieruchomości obciążonej hipoteką. Konieczna jednak będzie wtedy dodatkowo cesja kredytu. 

Zniesienie współwłasności nieruchomości Czytaj

Pojawia się ryzyko, że o ile w umowie przedwstępnej nasz hipotetyczny lokal mieszkalny może liczyć 60 mkw. (co będzie się zgadzać np. z dokumentacją projektową) w praktyce, przy ustanawianiu samodzielności tego lokalu, może się okazać, że metraż jest mniejszy. Właścicielem mieszkania stajemy się również dopiero po wpisie konstytutywnym do księgi wieczystej, czyli dopiero, gdy budynek i lokal istnieją fizycznie, oraz gdy pozytywnie przeprowadzona została procedura stwierdzenia samodzielności lokalu (wydaje ją starosta w formie zaświadczenia).

Przeniesienie własności nieruchomości bez aktu notarialnego 

Zazwyczaj do przeniesienia własności potrzebne jest zawarcie aktu notarialnego – niezależnie, czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności mieszkania lub domu to umowa kupna-sprzedaży, czy darowizny. W niektórych przypadkach przeniesienie prawa własności nieruchomości nie wymaga, wbrew pozorom, sporządzania aktu notarialnego. Jakie są inne formy przeniesienia własności nieruchomości?

Nieruchomość można nabyć również poprzez zasiedzenie. Czym jest mieszkanie przez zasiedzenie? To długotrwałe, faktyczne jej posiadanie. Na tej drodze możliwe jest nabycie własności każdej nieruchomości – gruntowej, budynkowej i lokalowej, ale także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste. Nie możemy natomiast zasiedzieć np. pokoju w danym lokalu, klatki schodowej, ponieważ nie są to odrębne przedmioty własności.

Zasiedzenie jest możliwe, jeśli osoba jest tzw. posiadaczem samoistnym, czyli włada rzeczą jak właściciel i traktuje ją jako swoją własność nieprzerwanie przez 20 lat i wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze. Jest to uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem.

Zmiana właściciela nieruchomości – gdzie zgłosić?

Proces przeniesienia własności wymaga kilku formalnych kroków, aby był prawnie skuteczna. Po dokonaniu transakcji kluczowym krokiem jest zgłoszenie zmiany do sądu wieczystoksięgowego, który zaktualizuje wpis w księdze wieczystej. Notarialny akt przeniesienia własności należy złożyć w odpowiednim sądzie, gdzie zostanie on wpisany do księgi wieczystej.

To nowy właściciel powinien zająć się zgłaszaniem zmiany właściciela mieszkania. Gdzie zgłosić podatki i opłaty? Informacja o zmianie własności powinna trafić do urzędów takich jak urząd skarbowy oraz gmina, aby zaktualizować dane dotyczące podatku od nieruchomości i innych obciążeń. Warto także poinformować dostawców mediów i usług, takich jak wodociągi, energia elektryczna czy gaz, o zmianie właściciela.

Przeniesienie własności nieruchomości: podsumowanie

O przeniesieniu własności nieruchomości mówimy w momencie, gdy osoba trzecia staje się nowym właścicielem domu, mieszkania czy nieruchomości gruntowej. Może jednak do tego dojść na kilka sposobów. Zazwyczaj przeniesienie własności następuje na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jednak możliwe jest również ustanowienie nowego właściciela na podstawie umowy darowizny. Nie można też zapominać o sądowym przeniesieniu własności nieruchomości na skutek zasiedzenia.