Kiedy skończy się deweloperskie prosperity?

W metropoliach sprzedano najwięcej lokali od ośmiu lat

Po podsumowaniu informacji zebranych przez REAS okazało się, że w minionym kwartale sprzedaż nowych mieszkań na sześciu wiodących rynkach była najwyższa od początku 2007 r. (patrz poniższy wykres). Deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście sprzedali ponad 12 700 lokali. Taki wynik oznacza kwartalny wzrost o prawie 11%. Po części jest on spowodowany typową sezonowością na rynku mieszkaniowym.

Dzięki bardzo dobrej sprzedaży, deweloperom udało się prawie całkowicie skompensować większą liczbę mieszkań wprowadzonych do oferty (ok. 13 200 sztuk, kwartalny wzrost o 17%). W rezultacie łączna podaż na sześciu największych rynkach wzrosła tylko o 1,50%. Pod koniec czerwca b.r. deweloperzy analizowani przez REAS, oferowali prawie 48 500 mieszkań. Duża oferta z pewnością hamuje wzrost ofertowych cen mieszkań. Firma REAS podaje, że zmiany stawek za 1 mkw. od kwietnia do czerwca b.r. wahały się w paśmie (-2%) - (+2%). Jedyny wyjątek stanowiło Trójmiasto. W nadmorskiej metropolii średnia cena wzrosła kwartalnie o 6,8%. Przyczyną było pojawienie się na rynku kilkunastu bardziej ekskluzywnych inwestycji.

Jeśli popyt spadnie, to duża oferta może być problemem …

Dzięki rekordowemu popytowi, czas wyprzedaży oferty deweloperskiej w sześciu metropoliach utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie. Pod koniec czerwca b.r. ten wskaźnik wynosił:

• Warszawa - 4,1 kwartału (-0,2 kwartału w porównaniu do marca 2015 r.) 
• Kraków - 4,1 kwartału (-0,2 kw.) 
• Łódź - 4,7 kwartału (-0,5 kw.) 
• Wrocław - 4,7 kwartału (-0,5 kw.) 
• Poznań - 5,2 kwartału (+0,8 kw.)
• Trójmiasto - 3,7 kwartału (+0,1 kw.)

Tylko w Poznaniu firma REAS odnotowała spory wzrost rynkowej nierównowagi. Trzeba jednak pamiętać, że czas wyprzedaży jest liczony przy założeniu, że na rynek nie trafi więcej mieszkań, a popyt utrzyma się na poziomie z poprzednich 12 miesięcy. Ewentualny spadek sprzedaży deweloperów o 20%, przy tej samej podaży oznaczałby wzrost analizowanych wskaźników do 5,9 kwartału (Łódź, Wrocław) i 6,5 kwartału (Poznań). Takie wyniki świadczą już o sporej nierównowadze między popytem i wielkością oferty.

Można wskazać kilka czynników, które prawdopodobnie zakończą okres rekordowej sprzedaży nowych mieszkań. Kluczowe znaczenie będzie miała nowelizacja ustawy deweloperskiej. Jej projekt wyklucza możliwość oferowania klientom otwartych rachunków powierniczych (bez dodatkowej gwarancji). Takie rozwiązanie zmusi deweloperów do kilkuprocentowej podwyżki cen. Jeżeli rząd przeforsuje regulacje niekorzystne dla inwestorów, to w okresie vacatio legis będziemy świadkami szybkiego wzrostu podaży nowych mieszkań (podobnie jak przed wprowadzeniem rachunków powierniczych w 2012 r.).

Program MdM coraz ważniejszy w czterech metropoliach

Pewnym problemem dla deweloperów będzie również rozszerzenie rządowych dopłat na rynek wtórny. Nie można jednak przeceniać wspomnianej zmiany, gdyż w skali całego kraju MdM nie jest masowym programem. Kredyty z dopłatą stanowią 8% - 10% umów finansujących mieszkania (zobacz raporty AMRON SARFiN). W przypadku Rodziny na Swoim analogiczny wynik był nawet dwa lub trzy razy wyższy.  

Skutki rozszerzenia MdM-u na rynek wtórny odczują m.in. deweloperzy działający w Poznaniu, Łodzi, Katowicach, Szczecinie i Bydgoszczy. Na terenie tych miast spodziewane limity pozwolą na dość łatwy zakup używanego „M” z dopłatą. W przypadku Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Gdańska podobna transakcja może być o wiele trudniejsza. Inwestorzy działający w czterech wymienionych metropoliach na razie nie muszą obawiać się, że rynek wtórny odbierze im wielu młodych klientów.

Warto wspomnieć, że program MdM coraz bardziej interesuje deweloperów z Warszawy, Krakowa, Gdańska i Wrocławia. Dane portali RynekPierwotny.pl oraz NoweMieszkaniedlaMlodych.pl wskazują, że we wspomnianych miastach znacznie wzrosła dostępność lokali z dofinansowaniem. Można się o tym przekonać, porównując liczbę dotowanych mieszkań w przeliczeniu na 10 000 osób, które mają od 20 lat do 34 lat.  

Na początku następnego kwartału będziemy już wiedzieli, czy deweloperzy ostrożniej szacują przyszły popyt. Prócz możliwego spadku sprzedaży nowych lokali z dopłatą (np. w Poznaniu i Łodzi), inwestorzy powinni brać pod uwagę zmiany widoczne na rynku hipotecznym. Zgodnie z danymi BIK-u, od stycznia do czerwca 2015 r. wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o 1,10% (w stosunku do analogicznego okresu 2014 r.). Brak pozytywnej reakcji rynku na październikową i marcową obniżkę stóp procentowych sugeruje, że wyższy limit wkładu własnego (10%), jednak miał pewne znaczenie. Jego wpływ na razie jest kompensowany przez bardzo niskie notowania WIBOR-u.