ROI: co to jest i jak obliczyć opłacalność inwestycji

Zobacz najlepsze apartamenty pod inwestycje i zarabiaj na nieruchomościach

W zależności od aktywów, które są jej przedmiotem, czasu inwestycji oraz specyfiki danego rynku, stosuje się różne metody wyliczenia stopy zwrotu. Inwestorzy giełdowi, by obliczyć zwrot z inwestycji w papiery wartościowe, korzystają najczęściej z wzoru:

całkowita stopa zwrotu = (wartość końcowa/wartość początkowa-1) x 100 proc.

Powyższy wzór służby do obliczenia tzw. całkowitej stopy zwrotu, a więc zyskowności inwestycji od początku do końca jej trwania. W ten sposób możemy ustalić procentowo, jaki zysk przyniosły nam np. akcje albo jednostki funduszy inwestycyjnych. Jeśli chcemy wiedzieć, ile udało się zarobić w ciągu roku, możemy sięgnąć po arytmetyczne narzędzie, które nazywa się średnioroczna stopa zwrotu. Obliczymy ją, korzystając ze wzoru:

średnioroczna stopa zwrotu = [(wartość końcowa inwestycji/wartość początkowa)1/liczba lat-1] x 100 proc.

Stopa zwrotu - rodzaje

Istotne na rynku finansowym są również takie warianty stopy zwrotu (podawane w przypadku funduszy inwestycyjnych) jak miesięczna stopa zwrotu, dwuletnia i trzyletnia stopa zwrotu oraz YTD (year to date), czyli stopa zwrotu za okres od początku aktualnego roku kalendarzowego czy fiskalnego do obecnego dnia w danym roku - np. od 1 stycznia do końca września 2022.

Ze względy na wiarygodność stopy zwrotu i jej charakter, wyróżnia się:

• nominalną stopę zwrotu - wyliczenie szacunkowe zyskowności, uwzględniające tylko wysokość przychodu w stosunku do zainwestowanego wkładu
• realną stopę zwrotu - szacunek skorygowany o prognozowaną inflację
• rzeczywistą lub efektywną stopę zwrotu - faktyczna zyskowność inwestycji, uwzględniającą koszty (podatek czy inflację)

Na rynku mieszkaniowym, dla obliczenia zyskowności inwestycji pod wynajem, stosuje się głównie dwa podstawowe mierniki: stopę zwrotu z inwestycji (ROI) oraz stopę zwrotu z kapitału własnego (ROE).

Czym jest wskaźnik ROI?

Wg Narodowego Banku Polskiego (raport z rynku nieruchomości za III kw. 2023) wynajem mieszkań w analizowanym okresie był bardziej opłacalny od lokat bankowych, ale nie od inwestycji w obligacje. Wskaźnik rentowności stosowany w celu określenia średniej zyskowności inwestycji mieszkaniowych w przypadku zakupów za gotówkę wg NBP wynosił w miastach wojewódzkich średnio od 3,3 do 4,4 proc. 

Analitycy prześcigają się w szacunkach wysokości potencjalnej stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem, jednak w praktyce, jeśli chcemy wiedzieć, jaka jest finansowa efektywność inwestycji, powinniśmy samodzielnie oszacować opłacalność biznesu, na który się decydujemy. Kluczem jest tu nie tylko właściwy wzór na wyliczenie rentowności najmu, ale również to, by uwzględniać w jak największym stopniu poniesiony koszt. Tylko realny szacunek kosztów pozwoli prawidłowo obliczyć rentowność. Należy pamiętać także o tym, że nawet bardzo realistyczna ocena może finalnie odbiegać od rzeczywistości, choćby ze względu na wpływ czynników nadzwyczajnych. 

Na początek odrobina teorii i ważne zastrzeżenie: zupełnie inaczej oblicza się rentowność z inwestycji za jakiś okres, już po tym, gdy czas ów minął. W takim wariancie posiadamy wszystkie możliwe dane, by prawidłowo wyliczyć, ile zarobiliśmy na inwestowaniu w nieruchomości. Zupełnie inaczej natomiast wylicza się rentowność, zanim inwestycja zacznie przynosić dochody.

W tym drugim przypadku, by obliczyć wskaźnik ROI sięgamy po nasze oczekiwania, szacunki i prognozy. W praktyce trzeba wziąć pod uwagę, że czynników, które unieważnią nasze wyliczenia, może być wiele, choćby tych o charakterze losowym. Kto przed marcem 2020 przypuszczał, że nagle zarówno wynajem, jak i sprzedaż mieszkań zostaną z dnia na dzień nieomal zamrożone, natomiast przed lutym 2022, że dzięki napływowi mas uchodźców rynek z powrotem się rozkręci? Czynniki losowe stanowią element ryzyka, nie znaczy to jednak, że nie da się wiarygodnie oszacować zyskowność inwestycji. W tym celu powinniśmy umieć obliczyć stopę zwrotu z inwestycji, nawet jeśli jest to stopa zwrotu oczekiwana.

ROI - definicja

Czym jest stopa zwrotu z inwestycji? Najprostsza definicja mówi, że jest to procentowo wyrażony stosunek wypracowanych przychodów z najmu w relacji do poniesionych kosztów, związanych z danym biznesem. Stopę zwrotu oblicza się najczęściej w perspektywie roku. Roczna stopa zwrotu, wyrażona procentowo, służy porównywaniu rentowności (czyli zyskowności) poszczególnych biznesów. Ujemny wskaźnik ROI mówi oczywiście o tym, że biznes przynosi straty.

Obliczanie wskaźnika ROI w inwestycji mieszkaniowej

Jak obliczyć wskaźnik rentowności inwestycyjnej w mieszkanie na wynajem? Wzór ROI jest bardzo prosty. Roczną stopę zwrotu z inwestycji (ROI - Return od Investment) obliczamy dzieląc roczny przychód z czynszu najmu przez wszystkie nakłady inwestycyjne, a więc całość kosztów, jakie zostały poczynione na uruchomienie wynajmu.

ROI (roczna stopa zwrotu z inwestycji) = roczny przychód z mieszkania na wynajem/wszystkie nakłady inwestycyjne x 100%

Jeśli nasze wyliczenie jest tylko szacunkiem, a więc wyliczamy "do przodu", by potencjalna stopa zwrotu z nakładów inwestycyjnych była realna,  kluczowe pozostaje dobre oszacowanie kwot zarówno po stronie zysków, jak i kosztów. Można założyć optymistycznie, że nasze mieszkanie będzie wynajęte przez cały rok i przez ten czas czynsz regularnie będzie wpływał na nasze konto.

W praktyce jednak, zwłaszcza na starcie inwestycji, możemy nie uzyskać takiego zwrotu z nieruchomości. Zanim znajdziemy stabilnych najemców, minie trochę czasu, poza tym zawsze należy zakładać, że ktoś zrezygnuje, wyprowadzi się i mieszkanie przez jakiś czas będzie stało puste. Dlatego przychód z inwestycji w określonym czasie, w naszym przypadku - 12 miesięcy - będzie mniejszy.

By wiarygodnie ocenić opłacalność, lepiej przyjąć, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy, a przez miesiąc pozostanie puste. W takiej sytuacji po stronie przychodów mamy czynsz najmu pomnożony przez 11.

Po stronie kosztów sumujemy natomiast wszystkie nakłady poczynione w związku z naszym biznesem mieszkaniowym. Chodzi więc nie tylko o cenę nieruchomości, ale i dodatkowe koszty transakcji, koszt remontu, nakłady na wyposażenie, podatki, W koszty można wliczyć nawet i wydatki na paliwo, które zużyliśmy na dojazdy do nieruchomości. Jeśli chodzi o opłaty administracyjne - czynsz i media - jeśli są one po naszej stronie, oczywiście również wliczamy je w koszty. By wiarygodnie ocenić opłacalność inwestycji, powinniśmy jak najbardziej szczegółowo podliczyć wszystkie koszty. 

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji na przykładzie?

Obliczmy przykładową, uproszczoną stopę zwrotu z naszej inwestycji mieszkaniowej. Zakładamy, że czynsz najmu wynosi 3500 zł. Mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy. Na kupno nowej nieruchomości w stanie deweloperskim  i jej wykończenie wydaliśmy w sumie 650 tys. zł. Tym samym roczna rentowność takiej inwestycji (ROI) wynosi 5,9 proc.

Stopę zwrotu z inwestycji można obliczyć również w wariancie dwuletnim, czy kilkuletnim lub dla dowolnego okresu - w zależności od tego, jaki jest czas trwania inwestycji. Sumujemy wpływy z najmu i dzielimy przez całość kosztów, następnie mnożymy wynik razy 100 proc.

Można też wyliczyć szacunkowy okres, w którym zwróci się kapitał początkowy, a więc zainwestowanego na start inwestycji. Chodzi o koszt kupna nieruchomości i dodatkowe nakłady - remont, wyposażenie. By wyliczyć czas zwrotu, dzielimy wysokość kapitału początkowego przez roczne przychody z najmu. Zakładając, że nasze nakłady wyniosły 550 tys. zł, a przychody 33 tys., mieszkanie zwróci się po 19 latach.

ROE - stopa zwrotu z kapitału własnego

O ile metoda ROI służy do pomiaru zyskowności inwestycji niezależnie od pochodzenia zainwestowanego kapitału, o tyle drugą, niezwykle istotną miarą dla inwestora na rynku mieszkaniowym, jest ocena opłacalności zainwestowania kapitału własnego. To wyliczenie jest szczególnie istotne dla tych, którzy uruchamiając inwestycję, posiłkowali się kredytem mieszkaniowym bądź innym, zewnętrznym wobec własnych środków, źródłem finansowania. Co będzie w tym przypadku ich nakładem inwestycyjnym? By prawidłowo wyliczyć zyskowność takiej operacji, wasza księgowa powinna wziąć pod uwagę wysokość kapitału własnego (a nie pożyczonego) i kosztów poniesionych z własnej kieszeni.

W takim scenariuszu naszym przychodem z najmu będzie wartość czynszów, które wpłyną na nasze konto pomniejszona o wartość rat kredytowych, które zapłacimy. Po stronie kosztów mamy natomiast tylko wysokość kapitału własnego powiększoną o inne koszty finansowane bezpośrednio z naszej kieszeni (np. remont, opłata notarialna).

Zakładamy, że kupiliśmy mieszkanie z rynku wtórnego warte 350 tys. zł. Nasz wkład własny wyniósł 35 tys. Dodatkowo z własnych środków zrobiliśmy drobne odświeżenie nieruchomości, co kosztowało 15 tys. zł.  Czynsz najmu wynosi 3300 zł, a rata kredytu 2400 zł. Zakładamy, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy. Tym samym po stronie przychodów mamy: 7500 zł (36300 - 28800) a po stronie kosztów 50000. Wynik dzielenia mnożymy przez 100 proc., co daje 15 proc. 

Zaskakująco dużo? Nie dla inwestorów, którzy znają się na prawidłowym oszacowaniu zysku z inwestycji w danym przypadku. Wytrawni uczestnicy tego rynku zdają sobie sprawę, że potencjalnie korzystniejszym rozwiązaniem od wyłożenia całości kapitału potrzebnego na start biznesu polegającego na wynajmie, jest uzyskanie dźwigni finansowej w postaci kredytu.

Stopa zwrotu a benchmark

Benchmark to pojęcie spotykane na rynku finansowym, najczęściej w odniesieniu do akcji czy funduszy inwestycyjnych. Można je zastosować jednak również w odniesieniu do nieruchomości. Czym jest benchmark? Najprościej rzecz ujmując, to stopa zwrotu, przyjęta jako punkt odniesienia, do której inwestor porównuje wyniki uzyskane przez własny biznes. Mówiąc o rynku mieszkaniowym, chodzi o "modelową" zyskowność inwestycji, do której dąży posiadacz mieszkania na wynajem.

Co może stanowić benchmark? Na przykład wyniki z raportów za dany okres mówiące o średniej rentowności inwestycji pod wynajem. Takim benchmarkiem mogą być choćby dane z raportu Emmerson Evaluer Index'23  gdzie podano, że średnie stopy zwrotu z wynajmu kształtowały się w przedziale 3,6%-5,7%. 

Jak napisali twórcy raportu: najwyższą rentowność uzyskano w Katowicach - 5,2% dla mieszkań 1-pokojowych, 4,9% dla 2-pokojowych i 4,5% w przypadku 3-pokojowych. Kolejnym najbardziej rentownym miastem była Łódź ze stopą zwrotu  5,0% dla dwóch i 4,6% dla trzech pomieszczeń.

Jak informują eksperci Emmerson - do obliczania ROI posłużono się wysokością rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania. Cena transakcyjna została powiększona o koszt wykończenia mieszkania (w przypadku mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym) i koszty remontu mieszkania w celu przygotowania pod najem (w przypadku transakcji z rynku wtórnego). Koszt remontu przyjęto jako 50% kosztów ponoszonych na wykończenie mieszkania. Dochód z najmu mieszkania został pomniejszony o kwotę, którą właściciel przeznacza na remont mieszkania przewidziany raz na 10 lat od roku rozpoczęcia najmu. Powyższa kwota została wyliczona jako iloczyn powierzchni mieszkania i 50% kosztów wykończenia. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.

Co to jest i jak obliczyć ROI: podsumowanie

Wiedza o tym, poparta racjonalnymi wyliczeniami, jaką zyskownością cieszy się dana inwestycja, stanowi oczywiście istotną składową oceny opłacalności projektów biznesowych, ale również może mieć istotny walor marketingowy, jeśli np. sprzedajemy mieszkanie na wynajem i kierujemy swoją ofertę do klienta biznesowego. W takim wariancie ROI może przyjmować charakter "wabika" na inwestorów, którzy są zainteresowani godziwymi zyskami. Często zresztą podawanie szacowanej stopy zwrotu spotyka się w przypadku działań marketingowych i kampanii reklamowych, dotyczących inwestycji w nowe nieruchomości pod wynajem, wybudowanych specjalnie z myślą o takiej działalności (np. pokoje hotelowe, tzw. mikro kawalerki itp.). Z punktu widzenia kupującego z kolei ważne jest, by potrafić samodzielnie określić rentowność inwestycji tak, by zdawać sobie sprawę z potencjalnej zyskowności i nie bazować wyłącznie na informacjach sprzedającego.

Z ostatnich danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w miastach wojewódzkich odnotowuje się średnio ROI na poziomie 3,4 - 4,4 proc. Jak twierdzą eksperci banku centralnego, analiza ROI wykazuje większą zyskowność inwestycji mieszkaniowej niż przetrzymywania pieniędzy w bankach. Jak napisano w podsumowaniu ostatniego raportu NBP: - Inwestycja mieszkaniowa nadal była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem jest niższa niż inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe.