„Haczyki” w umowach deweloperskich: na co trzeba uważać?

Deweloper nie może utrudniać odstąpienia od umowy

W ciągu ubiegłego roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zakwestionował 135 wątpliwych klauzul, które były stosowane przez rodzimych deweloperów. Część z nich została prawomocnie uznana za niedozwolone. Takie zapisy trafiły do rejestru prowadzonego przez UOKiK. Można w nim znaleźć kilkaset nieodpowiednich klauzul, które pojawiły się w umowach deweloperskich. Eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi zaznaczają, że większość zakwestionowanych zapisów dotyczy kilku kluczowych kwestii. – Jedno z najczęstszych przewinień deweloperów polega na ograniczaniu prawa klienta do odstąpienia od umowy. W ten sposób inwestorzy próbują się zabezpieczyć przed wzrostem kosztów budowy i ryzykiem błędów wykonawcy – uważa Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

W trakcie tegorocznej kontroli deweloperskich wzorców umownych Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta wykrył jedną klauzulę, która może posłużyć jako dobry przykład ograniczania możliwości odstąpienia od umowy. Firma stosująca wspomniany zapis chciała uniknąć skutków ewentualnej podwyżki podatku VAT. W związku z tym jej klienci musieli się zobowiązać do zakupu mieszkania nieodpowiadającego wcześniejszym ustaleniom cenowym. Deweloper zastrzegł, że podwyżka, którą powinni zaakceptować nabywcy jest możliwa tylko po zwiększeniu stawki podatku VAT. Takie ograniczenie nie uchroniło go jednak przed sankcjami ze strony UOKiK-u.

Andrzej Brudzyński w kontekście omówionej sytuacji przypomina, że klient nie jest zobowiązany do sfinalizowania umowy deweloperskiej, jeżeli inwestor samowolnie zmodyfikował jej istotne warunki. Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta niezgodność wcześniejszych ustaleń co do ceny, metrażu i rozkładu mieszkania jest wystarczającą przesłanką do odstąpienia od umowy.

Kara umowna dla klienta musi być jasno określona

Osoby podpisujące umowę deweloperską muszą pogodzić się z tym, że nieprzestrzeganie wcześniejszych ustaleń będzie skutkowało utratą części wpłacanych środków. Sprecyzowanie kwoty, którą może zatrzymać deweloper to bardzo istotna kwestia. – Potencjalni nabywcy nowych mieszkań i domów powinni zwrócić uwagę na sposób obliczania kar umownych. Okazuje się bowiem, że nierzetelne firmy deweloperskie rezerwują sobie prawo do późniejszego ustalenia wartości zatrzymywanej zaliczki. Takie postępowanie jest niedozwolone. Na początku roku przekonała się o tym jedna z poznańskich spółek. UOKiK wymierzył jej dotkliwą karę argumentując, że sankcja za niedotrzymanie umowy nie może być określona w formie przedziału procentowego (np. od 0% do 8% zaliczki) – mówi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Kolejna istotna kwestia to wysokość kar umownych. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta uważa, że nie mogą one generować dodatkowego zysku dla przedsiębiorcy. Pewną wskazówkę co do akceptowalnej wysokości kar umownych stanowi przykład jednego z krakowskich deweloperów. Na początku bieżącego roku został on ukarany ze względu na zamiar pobierania 5% wartości mieszkania od osób rezygnujących z zakupu mieszkania. W ramach uzasadnienia UOKiK wyjaśnił, że taka stawka jest rażąco wysoka.

Usprawiedliwione opóźnienie w budowie to tylko wyjątek…

Po przeanalizowaniu rejestru klauzul niedozwolonych okazuje się, że odpowiedzialność za nieterminowe ukończenie budynku to kolejny newralgiczny aspekt umów deweloperskich. Inwestorzy zwykle stosują zapisy ograniczające ich odpowiedzialność finansową w przypadku opóźnień na placu budowy. Warto sprawdzić, czy lista czynników, które pozwalają na bezkarne przedłużanie prac budowlanych jest dobrze sprecyzowana. - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta uważa, że deweloperzy w ramach zamkniętego katalogu powinni wymienić wszystkie przesłanki wyłączające ich odpowiedzialność. Stosowanie ogólnikowych określeń jest niedopuszczalne. Świadczy o tym przykład jednej z firm deweloperskich, która na początku roku została ukarana przez UOKiK. Wspomniany przedsiębiorca na liście sytuacji wyłączających odpowiedzialność za opóźnienie budowy wymienił „inne zdarzenia pogodowe”. Taki niesprecyzowany zapis pozwala na swobodne uchylanie się od konsekwencji, które wynikają z nieterminowej realizacji inwestycji – tłumaczy Andrzej Brudzyński.

W ramach podsumowania przedstawiciele firmy Conse zwracają uwagę, że w umowach deweloperskich można znaleźć również wiele innych „haczyków”. – Nie sposób omówić wszystkich niedozwolonych klauzul. Dlatego osoba planująca zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym powinna skonsultować wzorzec umowy deweloperskiej ze specjalistą, który posiada odpowiednią wiedzę prawną – radzi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.