FINN – nowe narzędzie inwestycyjne w nieruchomości

Ten rok może być przełomowy dla osób, chcących wejść na rynek nieruchomości. Nie trzeba będzie mieć dużego kapitału, bądź odpowiednio wysokiego wkładu własnego i zdolności kredytowej – by móc zainwestować. Wszystko za sprawą nowego instrumentu, który ma być dostępny dla uczestników rynku. Chodzi o FINN, czyli podmioty działające na wzór zachodnioeuropejskich REIT – ów.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym są REIT-y
• na jakiej zasadzie działają FINN
• kiedy wejdą w życie w Polsce

REIT-y (Real Estate Investment Trust) to nic innego jak podmioty typu fundusz,  notowane na giełdzie. REIT-y zarabiają na wynajmie nieruchomości. Na Zachodzie REIT-y inwestują w bardzo różne nieruchomości – przede wszystkim biura i inne obiekty komercyjne, ale też mieszkania, akademiki, domy spokojnej starości. Pierwsze REIT-y powstały na początku lat 60' ubiegłego wieku w Stanach Zjednoczonych. Obecnie funkcjonują w ponad 30 krajach świata. To, co odróżnia je od tradycyjnych funduszy inwestycyjnych, to fakt, że „wejść” w REIT może osoba pozbawiona wysokiego kapitału. W przypadku funduszy nieruchomościowych kapitałowa bariera wejścia jest bardzo wysoka – za wysoka, by mogły one w polskich warunkach odgrywać istotną rolę rynkową.

Z dostępnych danych wynika, że aktywa funduszy nieruchomościowych w naszym kraju stanowią aktualnie nawet nie 1 procent całości aktywów funduszy inwestycyjnych. Na Zachodzie jest to przeciętnie 3 – 6 proc.

Z czego wynika niska popularność tego instrumentu? Zgodnie z uregulowaniami prawnymi  fundusze nieruchomościowe w naszym kraju mogą być wyłącznie Funduszami Inwestycyjnymi Zamkniętymi (FIZ). Tylko one mogą inwestować w prawa majątkowe. W porównaniu do Funduszy Inwestycyjnych Otwartych (FIO) zamiast tzw. jednostek uczestnictwa, inwestor dostaje certyfikat inwestycyjny. Ograniczenia dotyczą małej liczby certyfikatów (w ofercie niepublicznej, w jednej emisji, maksymalnie 149), oraz – wspomnianego już – zaporowego progu wejścia. Wynosi on około 40 tys. euro.

Nic więc dziwnego, że fundusze nieruchomościowe nie szturmują rynku. Tzw. przeciętny Kowalski, który nie ma kapitału i/lub zdolności kredytowej, może o inwestowaniu pomarzyć. By kupić dwupokojowe mieszkanie na wynajem w dobrej, wielkomiejskiej lokalizacji trzeba obecnie dysponować kwotą przeciętnie około 250 – 300 tys. zł. Co prawda rynek oferuje także różne inne formy wejścia, np. obecny w Polsce od niedawna system condo (gdzie inwestor współfinansuje budowę i staje się właścicielem jednej z nieruchomości – np. lokalu handlowego, pokoju hotelowego), ale i tu potrzeba dużych pieniędzy na „start”.

REIT okrojony

To właśnie ma się zmienić wraz z wejściem w życie uregulowań, które pozwolą funkcjonować polskim REIT-om, czyli Funduszom Inwestowania w Najem Nieruchomości. Polskie REIT-y różnić się będą jednak od tych z Zachodu. Klasyczna formuła tego typu umożliwia drobnym ciułaczom inwestowanie nawet w potężne projekty komercyjne, warte setki milionów euro czy dolarów. Chodzi na przykład o biurowce, czy też galerie handlowe.

U nas takiej możliwości nie będzie. Polskie REIT-y zostały zawężone do rynku mieszkaniowego. Celem ma być budowa polskiego rynku najmu instytucjonalnego. Obecnie firmy parające się najmem nieruchomości mają udział w rynku rzędu zaledwie około 15 proc. Resztę stanowią właściciele prywatni, którzy wynajmują swoje mieszkania. Rząd chce to zmienić m.in. po to, by ograniczyć szarą strefę.

Ułatwienia dla podmiotów gospodarczych profesjonalnie zajmujących się wynajmem nieruchomości już powoli wchodzą w życie. Można tu wspomnieć o formule najmu instytucjonalnego – specjalnym rodzaju umowy zawieranej między firmą a najemcą. Uregulowania w tej sprawie weszły w życie w 2017 roku.

FINN ma być kolejnym elementem, który pomoże ucywilizować i sprofesjonalizować rynek najmu, a przy tym wykreować nowe zasoby mieszkań na wynajem.

Benefity ciułacza

Co na tym zyskają tzw. drobni ciułacze? Otóż projekty typu FINN mają korzystać z preferencyjnej stawki podatkowej – 8,5 proc. Korzystne będą też warunki dla inwestorów indywidualnych. Dochody z dywidendy będą zwolnione z podatku od zysków kapitałowych, popularnie określanego podatkiem Belki. Co więcej – jednym z wymogów spółek typu FINN będzie regularne wypłacanie dywidendy, na poziomie ustalonym w projekcie ustawy na 90 proc. z zysków.

Inwestor, który się zdecyduje, ma mieć pewność, że wiąże się z podmiotem o ugruntowanej pozycji rynkowej. FINN mają być spółkami akcyjnymi, z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytowo – akcyjnymi, z  polskim kapitałem, z siedzibami i zarządem w Polsce. FINN ma posiadać przynajmniej 5 nieruchomości mieszkalnych na własność, a kapitał zakładowy na poziomie 50 mln zł.

FINN będą mogły w zależności od sytuacji, same nabywać nieruchomości mieszkalne i je wynajmować albo mieć udziały w spółkach zależnych, które będą bezpośrednio działać na rynku najmu. Spółki zależne też mają mieć siedziby i zarząd w Polsce, oraz w przynajmniej 90 proc. czerpać zyski z najmu.

Kiedy FINN

FINN-y na pewno będą miały szansę „rozruszać” polski rynek najmu, choć szkoda, że ustawodawca okroił je z nieruchomości komercyjnych. Widać wyraźnie, że jednym z celów była stymulacja budownictwa pod najem długoterminowy – m.in. w ramach programu Mieszkanie Plus. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że spółki tego typu nie będą zajmować się działalnością deweloperską. Mają kupować już istniejące nieruchomości.

Czy FINN się przyjmą? Czas pokaże. Na pewno obecnie zachęt do inwestowania w nieruchomości na wynajem jest wiele, od wysokich stóp zwrotu – rzędu 5 – 6 proc. poczynając.

FINN miały wejść w życie z początkiem stycznia 2019. Tak się nie stało. Ustawa ciągle jest na etapie prac w komisjach, po pierwszym sejmowym czytaniu. Na razie więc na ostateczny kształt „polskich REIT-ów” musimy jeszcze poczekać. Nawet jednak jeśli przepisy wejdą w życie z początkiem roku, na realny wpływ na rynek będziemy czekać znacznie dłużej. Z zapowiedzi przedstawicieli strony rządowej wynika, że pierwszy „państwowy” FINN (w ramach Polskiego Funduszu Rozwoju Nieruchomości) mógłby powstać w drugiej połowie tego roku.