Rynek pierwotny a wtórny: co to jest rynek pierwotny i wtórny

Rynek pierwotny a wtórny – najważniejsze informacje

• Rynek pierwotny oferuje zakup nieruchomości od dewelopera, które nie były dotychczas zamieszkane. Można kupić je na wczesnym etapie „dziury w ziemi”, w surowym stanie deweloperskim lub wykończone „pod klucz”, czyli gotowe do zamieszkania.
• Rynek wtórny odnosi się do nieruchomości, które miały już co najmniej jednego właściciela. Są to więc mieszkania z drugiej ręki.
• Lokale z rynku pierwotnego są droższe, lecz cechują się wyższym standardem i mogą być tańsze w utrzymaniu. Nabywca może korzystać z różnych udogodnień, np. parkingu podziemnego, komórki lokatorskiej czy tarasu. Zwykle ponosi niższe koszty eksploatacji mieszkania lub domu, m.in. dzięki nowoczesnej termoizolacji budynku, instalacji fotowoltaicznej, energooszczędnemu ogrzewaniu czy rekuperacji.
• Zakup mieszkania z rynku wtórnego jest tańszy, lecz może wiązać się z koniecznością kosztownego remontu.

Czym jest rynek pierwotny nieruchomości?

Nieruchomości z rynku pierwotnego to nowe, dotychczas nieużywane mieszkania, domy czy lokale usługowe, które powstają na skutek przedsięwzięcia deweloperskiego. Można je kupić na jednym z trzech etapów.

Faza „dziury w ziemi”

Nieruchomości na wczesnym etapie realizacji inwestycji – zwykle jeszcze przed wykonaniem fundamentów budynku. Na takie mieszkania istnieje mniejszy popyt, co stwarza okazję do negocjacji ceny.

Zakończona inwestycja w stanie deweloperskim

Mieszkanie na rynku pierwotnym ma wydane pozwolenie na użytkowanie, lecz wymaga jeszcze indywidualnego wykończenia i aranżacji wnętrza. W takiej nieruchomości znajdują się już najczęściej:

• tynki,
• okna,
• drzwi wejściowe,
• wszystkie podstawowe instalacje, w tym elektryczna, grzewcza, wentylacyjna i wodno-kanalizacyjna,
• wylewka podłogowa.

Mieszkanie wykończone „pod klucz”

Lokal jest już gotowy do zamieszkania, czyli z pełnym wykończeniem, a nawet z meblami, częścią sprzętów i wyposażenia. Możesz się do niego wprowadzić bez dodatkowych wydatków.

Czym jest rynek wtórny nieruchomości?

To segment rynku, na którym transakcję kupna i sprzedaży zawierasz z obecnym właścicielem nieruchomości.

Najważniejsze różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym w pigułce

Poniższa tabeli zawiera porównanie obu rynków z wyróżnieniem ich wad i zalet:

Jak nowe przepisy chronią bezpieczeństwo kupujących?

Nowe mieszkanie nie musi być pozbawione usterek. Są one jednak stosunkowo rzadkie, a w razie ewentualnych niedociągnięć masz prawo skorzystać z pięcioletniej rękojmi. Możesz wtedy zażądać od dewelopera:

• usunięcia wady - poprzez naprawę lub wymianę wadliwego elementu nieruchomości,
• obniżenia ceny w stosunku do wartości z umowy - np. gdy usunięcie wady mieszkania nie jest możliwe

Jeżeli sprzedawca nie naprawił usterki, możesz nawet odstąpić od umowy i domagać się zwrotu pieniędzy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - rewolucja na rynku pierwotnym

Jeszcze do niedawna zakup mieszkania na rynku pierwotnym na wczesnym etapie wiązał się z pewnym ryzykiem finansowym. Dziś twoje pieniądze są bezpieczne - dzięki nowym przepisom.

Od 2 lipca 2024 r. kupujących mieszkania na rynku pierwotnym chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. DFG pozwala szybko odzyskać środki wpłacone na rachunek powierniczy, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy, na przykład:

• nie dokończy inwestycji z powodu bankructwa,
• nie usunie istotnej wady nieruchomości,
• nie przeniesie prawa własności do mieszkania w ustalonym terminie,
• nie przekaże nabywcy prospektu informacyjnego lub zawarte w nim informacje nie będą zgodne z treścią umowy deweloperskiej lub stanem faktycznym.

Kupujący zyskuje również gwarancję odzyskania 100 proc. wpłaconych środków w razie upadłości banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Dotychczas w takim wypadku można było korzystać jedynie z ochrony w ramach Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, który zakłada limit zwrotu do 100 tys. euro.

Znajdź mieszkanie swoich marzeń - zobacz oferty

Czy ustawa o jawności cen ułatwia negocjacje z deweloperem?

Od 11 lipca 2025 roku na rynku pierwotnym obowiązuje ustawa o jawności cen mieszkań. Przyczyniła się ona do znacznej poprawy transparentności cenowej, ponieważ zobowiązuje dewelopera do:

• publikowania aktualnych cen nowych mieszkań na swojej stronie internetowej,
• raportowania cen lokali do rządowego portalu dane.gov.pl.

Ustawa o jawności cen nieruchomości na rynku pierwotnym ogranicza również praktykę znaczącego - i sztucznego - zawyżania przez deweloperów początkowej ceny mieszkań, a następnie jej stopniowego obniżania (tzw. pozorna promocja) zwłaszcza w okresach dużego popytu. Jeśli klient nie widział historii zmian cen, był bardziej skłonny zaakceptować ofertę.

Korzyścią dla nabywców może być również wzrost konkurencyjności wśród firm deweloperskich. Będą one chętniej oferować klientom niższe ceny, wyższy standard wykończenia, elastyczny harmonogram płatności czy dodatkowe udogodnienia.

Jak negocjować cenę mieszkania z deweloperem Zobacz, jakich argumentów użyć

Cena zakupu to nie wszystko. Co z remontem i wykończeniem?

Z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się ryzyko usterek wynikających z dotychczasowej jego eksploatacji. Często już po zakupie konieczne będzie przeprowadzenie gruntownego remontu.

Stare technologie budowlane zwiększają ryzyko awarii instalacji (kanalizacja, ogrzewanie, elektryczność). Nabywca ponosi również stosunkową wysoką opłatę na fundusz remontowy, który dotyczy tzw. części wspólnych nieruchomości, np. klatki schodowej, dachu czy zewnętrznej elewacji.

Z kolei lokal kupiony na rynku pierwotnym to mieszkanie zbudowane z zastosowaniem technologii nowoczesnego budownictwa. Możesz się więc wprowadzić bez konieczności generalnego remontu, a prawdopodobieństwo późniejszych usterek będzie znacznie niższe niż w przypadku mieszkań z drugiej ręki.

Jeśli jednak nie wybierzesz lokalu „pod klucz”, przygotuj się na dodatkowe koszty związane z wykończeniem mieszkania (prace wykończeniowe dotyczą np. podłóg, oświetlenia czy malowania ścian), nie mówiąc o zakupie mebli i sprzętu domowego.

Rynek wtórny – uwzględnij rosnące koszty remontów

Jeżeli mieszkanie kupione na rynku wtórnym wymaga remontu, dodatkowym obciążeniem dla budżetu będzie zakup materiałów budowlanych i koszty robocizny. A te rosną. Jak wynika z danych portalu WielkieBudowanie.pl, ceny usług remontowych w październiku 2025 r. wzrosły średnio o 3,8 proc. w porównaniu do września 2025, a 3,1 proc. w całym trzecim kwartale. Przyczyniły się do tego takie czynniki jak m.in. niedobór wykwalifikowanych robotników budowlanych i wzrost ich oczekiwań płacowych.

Usługi remontowe drożeją pomimo nieznacznego spadku cen materiałów budowlanych. Jak pokazuje raport Grupy PSB, we wrześniu 2025 roku staniały one średnio o 0,7 proc. r/r.

W 2026 roku należy spodziewać się wzrostu cen materiałów budowlanych. Mogą mieć na to wpływ m.in. następujące czynniki:

• zwiększenie popytu na usługi budowlano-remontowe – w związku z ożywieniem na rynku nieruchomości,
• niepewność związana z dostępnością ekip budowlanych,
• dalsza presja płacowa w branży i w efekcie rosnące koszty pracy.

Ile kosztuje wykończenie „pod klucz”?

Wykończenie nowego mieszkania z rynku pierwotnego to dodatkowy, duży wydatek. Możesz oszczędzić sobie kłopotów korzystając z pakietu wykończeniowego oferowanego przez dewelopera. W podstawowym wariancie koszt takiej usługi wynosi około 1000 zł za mkw. Cena zwykle obejmuje:

• przygotowanie projektu,
• zakup materiałów wykończeniowych,
• wykonanie niezbędnych prac,
• doradztwo.

Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz? Sprawdź, co się bardziej opłaca

Standard, ekologia i przyszłość: wpływ ESG i nowych regulacji

Rośnie znaczenie wytycznych w zakresie zrównoważonego rozwoju w nowym budownictwie. Wynika to z dążenia Unii Europejskiej do:

• redukcji śladu węglowego w sektorze nieruchomości – emisji dwutlenku węglu związanych z budową, użytkowaniem i utrzymaniem mieszkań,
• zwiększenia efektywności energetycznej – możliwości uzyskania wysokiego komfortu życia w lokalu przy jak najniższym zużyciu energii.

Zielone inwestycje pozwalają deweloperom zachować konkurencyjność i ułatwiają pozyskanie finansowania na realizację przedsięwzięć budowlanych.

Standardem na rynku pierwotnym stają się dziś ekologiczne projekty mieszkań, wyposażonych m.in. w:

• pompy ciepła,
• systemy rekuperacji,
• panele fotowoltaiczne,
• energooszczędne oświetlenie LED,
• nowoczesne rozwiązania w zakresie termoizolacji,
• ładowarki do samochodów elektrycznych,
• systemy smart home do efektywnego zarządzania zużyciem energii.

Jak rozpoznać prawdziwie „zielone” mieszkanie? 5 funkcji, o które pytaj dewelopera

Zakup mieszkania z rynku wtórnego a ryzyko „wampirów energetycznych”

„Wampiry energetyczne” to starsze mieszkania z rynku wtórnego o słabej izolacji i nieefektywnym ogrzewaniu, takim jak bezklasowy kocioł węglowy. Mogą one generować kilkukrotnie wyższe koszty ogrzewania niż nowoczesne lokale, spełniające najnowsze standardy efektywności energetycznej.

Prawdopodobnie w 2026 roku wejdzie w życie rozporządzenie w sprawie wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku. Nowe przepisy z czasem obniżą atrakcyjność zakupu mieszkań z rynku wtórnego, ponieważ lokale nieefektywne energetycznie będą musiały być stopniowo modernizowane – np. poprzez poprawę izolacji termicznej czy wymianę źródła ciepła.

Z powodu przypisania klasy energetycznej (w skali od A+ do G) trudniej będzie też sprzedać takie nieruchomości innemu nabywcy.

Jak wybór rynku wpływa na zdolność kredytową

Twoją pozycję jako potencjalnego nabywcy na rynku nieruchomości warunkuje zdolność kredytowa. Zależy ona zwłaszcza od:

• wysokości stóp procentowych,
• źródła i wysokości dochodu,
• wydatków w gospodarstwie domowym,
• innych niespłaconych zobowiązań.

W 2026 roku można spodziewać się stopniowego wzrastania zdolności kredytowej Polaków, a tym samym popytu na mieszkania z rynku pierwotnego i rynku wtórnego. Najważniejsze ku temu przesłanki to:

• ostatnie obniżki stóp procentowych przez RPP NBP – o 1,25 p.p. w okresie od stycznia do października 2025 roku,
• zapowiedzi kolejnych cięć stóp procentowych przez prezesa NBP – w efekcie dalsze obniżanie rat kredytów hipotecznych,
• utrzymanie dynamiki wzrostu wynagrodzeń,
• stabilna sytuacja makroekonomiczna w kraju,
• stopniowy spadek inflacji – w październiku 2025 roku zmniejszyła się do 2,9 proc., co jest najniższym poziomem od ponad 12 miesięcy.

Obniżenie stóp procentowych i wzrost zdolności kredytowej w większym stopniu wpływają na rynek pierwotny, ponieważ potencjalni nabywcy mogą pozwolić sobie na sfinansowanie droższych mieszkań, które wcześniej były poza ich zasięgiem.

Kalkulator zdolności kredytowej

Czy banki łaskawiej patrzą na nowe mieszkania?

Kupując na kredyt nowe mieszkanie od dewelopera możesz uzyskać korzystniejsze warunki finansowania. W przypadku nieruchomości, które spełniają wytyczne ESG, banki proponują preferencje, w tym:

• dłuższy maksymalny okres spłaty,
• niższe oprocentowanie,
• zwolnienie z prowizji – np. za udzielenie kredytu czy wcześniejszą spłatę.

Rynek pierwotny i wtórny – prognozy na 2026 r.

Po dłuższej stabilizacji rynku nieruchomości (od końca 2023 roku), w III kwartale 2025 roku na rynku zapanowało wyraźne ożywienie. Według statystyk GUS, we wrześniu 2025 roku deweloperzy oddali do użytkowania 19,1 tys. mieszkań – to wzrost o 21,1 proc. rok do roku. W tym miesiącu po raz pierwszy w roku zanotowaliśmy też wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę (o 1,5 proc.) oraz rozpoczętych inwestycji (o 1,7 proc.).

Wzrost popytu na rynku nieruchomości to efekt kilku czynników:

• obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej NBP. Dzięki temu spadły koszty finansowania inwestycji kredytem i wzrosła zdolność kredytowa potencjalnych nabywców.
• utrzymania stabilnych cen mieszkań – zarówno nieruchomości na rynku wtórnym, jak i pierwotnym
• rosnących pensji – GUS podaje, że w okresie styczeń-wrzesień 2025 wzrosły one średnio o 8,1 proc. r/r. Tym samym rośnie zdolność kredytowa Polaków,
• zakończenia rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych – wiele osób odkładało decyzje z zakupem nieruchomości w oczekiwaniu na wznowienie wsparcia,
• względnej stabilności makroekonomicznej.

Analiza atrakcyjności zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym na przełomie 2025 i 2026 roku powinna brać pod uwagę nowe przepisy prawne – dotyczące zwłaszcza Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i wytycznych ESG.

Dla kogo mieszkanie od dewelopera, dla kogo z drugiej ręki?

Gdzie szukać swojego wymarzonego mieszkania? Nasze zestawienie pomoże ci dokonać świadomego wyboru.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera? Sprawdź - krok po kroku