Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Nieruchomości - Porady

1 marca 2018

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 6 głosów

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i dlaczego dotąd nie cieszy się wielką popularnością? Sprawdzamy!

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócona hipoteka - co to jest?

Odwrócona hipoteka to usługa finansowa, która podobnie jak kredyty mieszkaniowe, opiera się na przekazaniu, czyli cesji prawa do nieruchomości - głównie domu lub mieszkania. Powstaje w tym celu specjalna umowa, na podstawie której instytucja oferująca tego typu usługi, czyli bank, otrzymuje od klienta prawo własności. Jednak nieruchomość pozostaje w użytkowaniu właściciela aż do śmierci. Na podstawie porozumienia instytucja, zobowiązuje się do przekazywania comiesięcznego wynagrodzenia, wypłacanego do końca życia. Rzadko stosowana jest jednorazowa wypłata całości. Wysokość przekazywanej comiesięcznie kwoty zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, no i wieku klienta. Bank po otrzymaniu zapytania prognozuje okres, w jakim może wypłacać zobowiązanie. Ten rodzaj hipoteki skierowany jest głównie do osób, które ukończyły sześćdziesiąty rok życia.

Po śmierci seniora bank przejmuje jego mieszkanie. Warto natomiast zaznaczyć, że spadkobiercy nie tracą automatycznie prawa do nieruchomości. Mogą zdecydować się na spłatę zadłużenia i przejąć nieruchomość. Jeśli nie, automatycznie przechodzi ona w posiadanie banku. Ale należy również dodać, że jeśli w momencie śmierci wartość nieruchomości jest wyższa od wartości sumy należności wobec banku, musi on tę różnicę uregulować.

Odwrócony kredyt hipoteczny - ustawa

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym funkcjonuje od grudnia 2014 roku. ​Wcześniej ze względu na brak odpowiednich przepisów żadne instytucje finansowe nie mogły oferować odwróconego kredytu hipotecznego. Fundusze hipoteczne proponowały jedynie dożywotnie renty w zamian za przeniesienie prawa do nieruchomości. Takie produkty finansowe znacząco różnią się od odwróconych kredytów hipotecznych. Ich prawna konstrukcja bazuje na kodeksowej instytucji dożywocia (art. 908 - 916 kodeksu cywilnego). Dlatego senior już po podpisaniu umowy zapewniającej wypłatę rent traci prawo własności do domu, lokalu lub działki. Ta okoliczność w połączeniu z brakiem ustawowych regulacji, stosownego nadzoru np. Komisji Nadzoru Finansowego czy gwarancji państwa budziła pewne obawy o bezpieczeństwo klientów.

Założenia ustawy

Zgodnie z projektem ustawy uchwalonym przez Sejm, odwrócony kredyt hipoteczny może być oferowany tylko przez spółki posiadające status banku, banku zagranicznego lub oddziału instytucji kredytowej i podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Przepisy pozwolą również bankom na ustanowienie hipoteki zabezpieczającej przyszłe zobowiązania klienta. Dzięki temu senior aż do swojej śmierci pozostaje prawowitym właścicielem nieruchomości. Bank będzie mógł przejąć jego dom, lokal lub działkę, jeżeli spadkobiercy w ciągu roku nie uregulują zobowiązań kredytowych. Takie rozwiązanie na pewno zwiększa poczucie bezpieczeństwa osób starszych. Ministerstwo Finansów przewidziało również następujące regulacje, które poprawiają sytuacje seniorów i są korzystne dla ich spadkobierców: 

  • Bank na 7 dni przed podpisaniem umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie musiał przekazać klientowi formularz informacyjny.
  • Od podpisanej umowy odwróconego kredytu będzie można odstąpić w trakcie kolejnych 30 dni (bez podawania przyczyny).
  • Bank nie będzie mógł nakładać na seniora innych obowiązków niż te, które przewiduje ustawa.
  • Po sprzedaży nieruchomości bank zainkasuje jedynie sumę wypłaconych rent oraz należne odsetki - pozostała część środków ma trafić do podziału między spadkobierców.

Umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie muszą być podpisywane przed notariuszem. Ustawa przewiduje zwykłą formę pisemną takiej umowy, jak również umowy odstąpienia od niej.

Odwrócony kredyt hipoteczny- definicja

Odwrócony kredyt hipoteczny to w największym skrócie kredyt udzielany osobom fizycznym – inne podmioty są spod tej regulacji wyłączone - wypłacany najczęściej w uzgodnionych transzach aż do śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka umowna oraz wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości bądź prawa, na którym ją ustanowiono.

Mechanizm odwróconego kredytu hipotecznego polega zatem na tym, że kredytobiorca uzyskawszy kredyt zabezpiecza go swoją nieruchomością, która po jego śmierci może stać się własnością banku, o ile kredyt nie zostanie spłacony przez spadkobierców kredytobiorcy. Bank uzyskujący własność nieruchomości sprzedaje ją, a uzyskane z tego tytułu środki pieniężne przeznacza na spłatę zadłużenia wraz z odsetkami i innymi kosztami wynikającymi z umowy kredytu. Inaczej zatem, jak przy klasycznym kredycie hipotecznym, przy kredycie odwróconym, to bank ma się stać finalnym właścicielem nieruchomości. Co więcej, kredyt nie jest udzielany na jej zakup, a niejako w zamian za nią.

Kredytobiorcą może być nie tylko właściciel nieruchomości, ale także osoba fizyczna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego. Możliwe jest także zawarcie umowy kredytu przez kilku kredytobiorców łącznie.

Co ciekawe, w tym drugim przypadku, w sytuacji śmierci jednego z kredytobiorców prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w prawie stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału.

Jak widać zatem, ani prawo do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, ani prawo do otrzymywania kolejnych rat kredytu nie wchodzi do spadku po zmarłym kredytobiorcy.

Odwrócony kredyt hipoteczny krok po kroku

  1. Po złożeniu wniosku o przyznanie odwróconej hipoteki bank dokonuje oszacowania wartości nieruchomości, bądź prawa będących jego zabezpieczeniem, oszacowania dokonuje przy tym rzeczoznawca majątkowy,
  2. Na podstawie oszacowania ustala się kwotę kredytu, a bank przedkłada kredytobiorcy drobiazgową ofertę zawarcia kredytu wraz z szeregiem informacji o prawach i obowiązkach kredytobiorcy,
  3. W oparciu o powyższe dokumenty zawierana jest umowa kredytu, która określa m.in. wysokość kredytu oraz sposób jego wypłaty (w transzach albo jednorazowo), wskazuje ona także osoby, które należy zawiadomić po śmierci kredytobiorcy o fakcie zawarcia umowy kredytu,
  4. W czasie obowiązywania umowy kredytobiorca zobowiązany jest m.in. do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, nie może on także jej sprzedać. Bank może dodatkowo wymagać posiadania aktualnego ubezpieczenia nieruchomości,
  5. Po śmierci kredytobiorcy bank zawiadamia spadkobierców o fakcie zawarcia umowy kredytu, jego konsekwencjach, a także możliwości spłaty przez nich kredytu w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy,
  6. Jeżeli spadkobiercy nie skorzystają ze ww. możliwości, bank zawiera z nimi, względnie z powołanym w tym celu kuratorem, umowę przenoszącą na bank własność nieruchomości albo prawa będącego zabezpieczeniem kredytu,
  7. W terminie 30 dni od dnia zawarcia ww. umowy bank – w uzgodnieniu z osobą albo osobami, z którymi zawarł umowę – wyznacza rzeczoznawcę majątkowego w celu oszacowania aktualnej wartości nieruchomości, bądź prawa,
  8. W terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego bank zwraca spadkobiercom albo wpłaca do depozytu sądowego, kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości albo prawa a całkowitą kwotą do zapłaty, albo zawiadamia te osoby, że wartość jego wierzytelności jest wyższa od tej wartości rynkowej. W tym ostatnim przypadku bank nie ma dodatkowych roszczeń do spadkobierców.
  9. Kwota stanowiąca ww. nadwyżkę zaliczana jest do spadku. Wartość nieruchomości nie jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku do wysokości całkowitej kwoty do zapłaty. Natomiast zapis zwykły lub zapis windykacyjny nieruchomości lub prawa stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, dokonany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby trzeciej jest bezskuteczny.

Odwrócony kredyt hipoteczny - wady i zalety

Z powyższego wynika, że odwrócony kredyt hipoteczny może być interesującą instytucją dla osób szukających długofalowego finansowania i jednocześnie nie mających spadkobierców, którym chcieliby przekazać nieruchomość. Pierwszą i niepodważalną zaletą odwróconej hipoteki jest przede wszystkim dostęp do dodatkowej gotówki. Dla seniorów to często szansa na podwyższenie standardu życia. Wady jakie się rodzą przy odwróconym kredycie hipotecznym to przede wszystkim ograniczenia związane z użytkowaniem nieruchomości - nie można jej przekazać w spadku. Jednak najbardziej niekorzystnym czynnikiem jest obniżona wysokość comiesięcznego wynagrodzenia. Wyliczana przez bank sięga często jedynie od 30 do 60% wartości domu lub mieszkania.

odwrócona hipoteka wady i zalety

Odwrócona hipoteka opinie

Jeszcze przed wprowadzeniem ustawy krytykowano sposób w jaki ma być finansowana. Po uchwaleniu przez Sejm ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym Związek Banków Polskich (ZBP) oświadczył, że nowy produkt raczej nie będzie popularny. W swojej wypowiedzi jeden z przedstawicieli ZBP słusznie wskazał na przykład Stanów Zjednoczonych. Amerykański rynek odwróconych kredytów hipotecznych jest uznawany za najbardziej rozwinięty. Mimo tego seniorzy z USA rzadko wymieniają nieruchomości na rentę.

Odwrócony kredyt hipoteczny - jaka przyszłość?

Jeśli chodzi o polski grunt, obecnie po kilku latach możemy stwierdzić, że oferta przygotowana specjalnie dla seniorów nie sprawdziła się. Przepisy okazały się zbyt restrykcyjne dla banków, a transakcje niestety za bardzo ryzykowne. Wszystko wskazuje jednak na to, że może się to zmienić i w dłuższej perspektywie „odwrócona hipoteka” będzie ważnym elementem oferty banków. Wielu Polaków posiadających kredyty mieszkaniowe na kolejne 25 lat - 30 lat, po spłacie długu zaciągnie nowe zobowiązanie z hipoteką. Posłuży ono do zwiększenia niskiej emerytury z ZUS-u.

Główny Urząd Statystyczny stosunkowo niedawno zaprezentował wyniki nowej prognozy demograficznej (patrz: Prognoza ludności na lata 2014 - 2050). Wspomniana analiza potwierdza, że Polska będzie jednym z najszybciej starzejących się krajów Starego Kontynentu. Tempo zmian demograficznych otworzy dobre perspektywy dla sprzedaży odwróconych kredytów hipotecznych i rent hipotecznych. Szybkie starzenie się polskiego społeczeństwa to nie jedyny proces, który wróży znacznie większą popularność odwróconych kredytów hipotecznych.

Drugim czynnikiem przesądzającym o popularności „odwróconej hipoteki” może być spadek realnego poziomu emerytur. Osoby przechodzące na emeryturę w 2013 roku, przeciętnie otrzymywały od ZUS-u około 53% ostatniej pensji brutto. Prognozy Komisji Europejskiej (KE) wskazują, że w 2060 r. sytuacja polskich emerytów może wyglądać zupełnie inaczej. Według projekcji KE dla Polski, poziom średniej stopy zastąpienia brutto w nowych emeryturach, ma się zmieniać następująco:

  • 53,80% - 2020 r.
  • 47,90% - 2030 r.
  • 39,40% - 2040 r.
  • 31,20% - 2050 r.
  • 28,70% - 2060 r.

Analitycy Komisji Europejskiej oczekują, że „polska” stopa zastąpienia zacznie szybko spadać po 2030 r. Ten proces będzie następstwem coraz większego obciążenia systemu emerytalnego. Po zestawieniu wyników z 2013 r. oraz prognoz na 2060 r. okazuje się, że w Polsce spadek średniej stopy zastąpienia brutto obniży się prawie o połowę. Młodzi nabywcy mieszkań, którzy chcą uniknąć przekazania lokalu w zamian za wyższą emeryturę, już teraz powinni gromadzić oszczędności. 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy