Ile mieszkań sfinansuje emeryturę?

Stowarzyszenie Mieszkanicznik
Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Data publikacji: 07.06.2019, Data aktualizacji: 31.08.2021

7 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 6 głosów

Ile mieszkań sfinansuje emeryturę?
Jak mieć i mieszkanie, i pieniądze na emeryturze? Przeczytaj na RynekPierwotny.pl.

Odwrócona hipoteka nie jest praktycznie używana w Polsce, a seniorzy mają nieruchomości, które są znacznym majątkiem. Jak mieć i mieszkanie, i pieniądze na emeryturze? I ile trzeba mieć, żeby zastąpiło to emeryturę dla tych bez ubezpieczenia lub płacących minimalne składki emerytalne?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • ile wynosi obecnie najniższa emerytura
  • czy wynajem mieszkań może być skutecznym zabezpieczeniem na emeryturze
  • czy w Polsce działają fundusze nieruchomościowe 

Majątek w mieszkaniach

Gospodarstwa domowe w Polsce są stosunkowo rzadko zadłużone, i na małe kwoty – w porównaniu do gospodarstw z Europy Zachodniej. Kredyty hipoteczne, na zakup lub budowę mieszkania lub domu, to produkt obecny u nas dopiero od lat ’90 XX wieku, niecałe 30 lat. Na koniec pierwszego kwartału 2019 roku aktywnych było 2 278 tysięcy umów o kredyt hipoteczny, w samym 2018 roku portfel kredytów mieszkaniowych w Polsce powiększył się o 105 400 umów, jak podaje Centrum AMRON.

Jednocześnie deweloperzy oddali w 2018 roku do użytkowania 111 550 mieszkań, do stanu na koniec 2017 roku podawanego przez GUS: 14 439,8 tysięcy lokali mieszkalnych, więc obciążonych kredytem hipotecznym jest jedynie około 15% lokali.

Ci, którzy spłacają kredyty, zdają sobie sprawę z cen nieruchomości i ogólnie ich wartości, dla większości gospodarstw domowych mieszkanie jest powiązane jedynie z kosztami bieżącej eksploatacji. Sporo zasobu mieszkaniowego jest do odnowienia: jedynie około połowy domów jednorodzinnych jest ocieplone, wciąż mamy mieszkania bez toalety lub ogrzewania, pokazywane w statystykach jako substandardowe. Utrzymanie nieruchomości i jej wartości może być kosztowne.

Wynajmowanie mieszkań na warunkach rynkowych wciąż jest jeszcze mało rozwinięte. Rynek najmu skupia się w największych miastach, tam też rekordy wysokości biją czynsze. Nie ma jednak dokładnych danych, ile mieszkań jest wynajmowanych, jakie są stawki w zależności od lokalizacji, można jedynie szacować, że ogólnie wynajmowanych jest około 10% mieszkań, a rentowność najmu to około 5%, prosto liczona.

Mieszkania mogą być i kosztem, i elementem budowy majątku. To drugie jest jeszcze mało popularnym podejściem do myślenia o nieruchomościach, na razie w większości skupiamy się na ich podstawowej funkcji, czyli dachu nad głową, ale dla młodych poszukujących pracy lub starszych o znacznie zmieniających się potrzebach przeprowadzki są konieczne. Jak wykorzystać już posiadane mieszkanie jako nie źródło kosztów, ale przychodów?

apartamenty inwestycyjne - zarabiaj na nieruchomościach

Koszty życia i opieki

Obecne dane ZUS to coraz więcej emerytur cząstkowych, czyli poniżej kwoty emerytury minimalnej. Wskazuje się, że w odniesieniu do średniej płacy wysokość emerytur będzie spadać, nawet do około 30% ostatniego wynagrodzenia. Jak to pogodzić z kosztami życia? Na szczęście na emeryturze raczej nie mamy już hipoteki do spłacania, pozostają jednak koszty utrzymania mieszkania i jego przystosowywania do zmieniających się potrzeb.

Po zakończeniu pracy zawodowej koszty życia można nieco ograniczyć: przede wszystkim sprawdzić, czy potrzebujemy tak dużego mieszkania. Nie jest popularne przeprowadzanie się „na stare lata”, wolimy pozostawać w miejscu, gdzie mamy znajomych ludzi, miejsca, codzienną rutynę. Ale schody na trzecie i czwarte piętro są coraz większym problemem, nie da się poszerzyć drzwi do łazienki bez całkowitego remontu i przeprojektowania mieszkania, i lubimy zbierać najrozmaitsze przedmioty… To wszystko znacznie utrudnia przeprowadzki, ale i dostarcza wielu argumentów za zmianą.

Koszty niezbędnego wsparcia, jeśli wymagamy pomocy i opieki, mogą z roku na rok rosnąć, dlatego sama emerytura, nawet wyłącznie z własnych zasobów, musi być waloryzowana i o inflację, i dawać margines na większe wydatki. Inwestowanie w mieszania na wynajem i generalnie przychód z czynszów może dawać takie plusy: czynsze najmu rosną razem z rynkiem lub co najmniej o inflację, wartość nieruchomości pozwala na większe pożyczki, i można mieszkanie również sprzedać w razie konieczności.

Koszty rosną znacząco, jeśli potrzebujemy długotrwałej opieki, dodatkowych usług medycznych, przenosimy się do domy seniora. Miesięczny koszt pobytu w ośrodku zapewniającym opiekę pielęgniarską, posiłki, czasem usługi rehabilitacji i miejsce w pokoju lub własny pokój z łazienką to około 2500 – 3500 złotych. Ta kwota nie zawiera oczywiście kosztu leków z recept od lekarzy i zalecanych dodatkowo, przydało by się również nieco pieniędzy na kosmetyki, ubrania, czasem prezenty dla rodziny, drobne udogodnienia. W takiej sytuacji już nie ma szans na drobne oszczędności.

Dodatkowy dochód z mieszkania

Jeśli nie używamy własnego mieszkania, to może da się je wykorzystać i co miesiąc mieć dodatkowy zastrzyk gotówki? Minimalna emerytura to obecnie około 1000 złotych, może da się z tego jakoś na bieżąco się utrzymać, ale raczej nie da się przystosować mieszkania do zmieniających się potrzeb albo pokryć większych wydatków, np. wymiany sprzętów w domu. Co robić?

Sporo starszych osób sprzedaje trzypokojowe mieszkania na wyższych piętrach bloków z wielkiej płyty, przeważnie w stanie wymagającym remontu, i kupuje mniejsze, odświeżone, na tym samym osiedlu. To pozwala zachować sieć znajomych ludzi i miejsc, do tego oszczędza problemów z dopilnowaniem remontu. Mniejsze mieszkania z reguły takie starsze osoby – najczęściej panie – wybierają na niskich piętrach, uciekają z „pułapki IV piętra”, ale nadal nie są to bloki całkowicie pozbawione barier architektonicznych. Zamiana mieszkania na mniejsze pozostawia pewną kwotę oszczędności, i bieżące opłaty nieco spadają.

Bardziej mobilni i przedsiębiorczy emeryci swoje mieszkania w dużych miastach wynajmują, a dla siebie kupują nieduże lokale w małych miejscowościach, za oszczędności i wspomagając się kredytem. To daje większe wpływy na bieżąco, do tego odpowiednie dyspozycje notarialne lub testament pozwalają zgodnie z wolą właściciela przeznaczyć majątek konkretnym krewnym lub innym osobom wspierającym i opiekującym się starsza osobą.

Coraz mniej popularny jest wynajem stancji, czyli pokoju w mieszkaniu, w którym sam właściciel mieszka. Z reguły byłoby to możliwe, bo w trzypokojowych, najpopularniejszych mieszkaniach używana jest jedna sypialnia i salon, ale starszym taki sublokator kojarzy się z bardzo złymi czasami. Prywatność jest cenna również dla starszych, którzy w dodatku maja swoje przyzwyczajenia, kłopoty zdrowotne, czasem po prostu boją się nieznajomych.

Emerytura z nieruchomości?

Nie mamy niestety w Polsce funduszy nieruchomościowych, których działalność polegałaby na regularnym wypłacaniu dywidendy wypracowanej z najmu. Mają być utworzone REITy, po polsku Fundusze Inwestujące w Najem Nieruchomości, FINN, ale na razie nie istnieją. Wiele osób kupuje więc po prostu nieruchomości – mieszkania lub niewielkie lokale użytkowe, i wynajmuje je. To ile trzeba mieć, żeby sobie uzbierać emeryturę?

Policzmy w proporcjach, bo konkretne kwoty zmieniają się w czasie. Obecnie czynsz najmu to mniej więcej połowa zarobków. Pokój to połowa pensji minimalnej, mieszkanie dwupokojowe to połowa pensji średniej w danym rejonie. W długim terminie, przy rozwijającym się rynku najmu i coraz większej konkurencji, również przy rosnących pensjach, czynsze będą stanowić około 30% zarobków „na rękę”, tak jest w krajach Europy Zachodniej.

Trzy mieszkania dadzą zatem najniższą emeryturę, obecnie stanowi ona około 70% wynagrodzenia, a z trzech mieszkań, po odliczeniu kosztów. Uzyskamy podobną kwotę. Dlatego też, ze względu na ryzyka związane z najmem: pustostany, konieczność odświeżenia mieszkania, wymiany wyposażenia, koszty zlecenia obsługi najmu, lepiej jest jako minimum przyjąć 4 mieszkania. Jeśli to będą mikoroapartamenty, to będziemy bliżej emerytury minimalnej, jeśli mieszkania dwupokojowe, to bardziej wyjdziemy w okolicy średniej.

Same nieruchomości mieszkaniowe, jakkolwiek proste w przypadku opodatkowania przychodu, niosą ryzyko związane z ochroną lokatorów, dlatego dobrze byłoby to ryzyko minimalizować, np. poprzez nieruchomości i lokale użytkowe, również mogące przynosić regularny dochód, a wymagające mniej nakładów. A najłatwiejszą opcją byłyby inwestycje kapitałowe, całkowicie bezobsługowe.

Ryzyko

Jak w każdej dziedzinie inwestowania nie mamy 100% pewności, że wszystko będzie zgodne z naszymi założeniami. Zmieniają się ceny nieruchomości – wbrew statystykom nie tylko rosną, ale bardzo się różnicują, ze względu na położenie. Nieatrakcyjne dzielnice zyskują na popularności, małe miasta z kolei się wyludniają, wprowadzane są ograniczenia dotyczące nabywców np. gospodarstw i działek rolnych… Im dalsza przyszłość, tym trudniej ją przewidzieć, ale jedno jest pewne: niemożliwym jest zaspokojenie wszystkich emerytów z czynszów najmu, wszystkich nieruchomości.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości jest nieco inne, jeśli robimy to całkiem samodzielnie, a inaczej się rozkłada, ale nie znika, przy inwestowaniu zorganizowanym. W długim terminie efekty i rentowność nieruchomości mogą być znacząco inne, niż to się obecnie liczy: mieszkania kupione 15 lat temu są w stosunku do ceny nabycia bardzo rentowne, nawet z remontami, ich wartość znacznie wzrosła, a ci, którzy odziedziczą swoje nieruchomości będą mieli trudności ze zrozumieniem zakredytowanych właścicieli.

Podsumowanie

Potrzebujemy większej elastyczności w myśleniu o mieszkaniach: to nie tylko nasz dach nad głową, do zaspokajania potrzeb, ale i składnik majątku, bardzo znaczący. Nie mamy jak na razie rozpowszechnionych narzędzi do korzystania z zamrożonego w nieruchomościach kapitału, lub bezobsługowego inwestowania w nieruchomości, ale pomysłowość Polaków jest przysłowiowa, więc nawet w obecnych warunkach są emeryci świetnie sobie układający swoje finanse z dodatkami generowanymi przez nieruchomości. Na pewno o emeryturze trzeba pomyśleć wcześniej, o nieruchomościach mogących nam zapewnić godziwe życie podobnie, i o nie dbać.

Autor: Hanna Milewska-Wilk, analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Stowarzyszenie Mieszkanicznik
Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Stowarzyszenie Mieszkanicznik zrzesza osoby fizyczne, zajmuje się przede wszystkim edukacją i dostarczaniem wiedzy o prawie, podatkach, zasadach najmu mieszkań i innych nieruchomości.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Nagrody i wyróżnienia

    nagroda forbes 2022
    nagroda forbes 2021
    nagroda digital excellence awards 2022
    nagroda laur klienta 2023
    nagroda dobry pracodawca 2023
    nagroda gazele biznesu 2023
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: