Ile mieszkań sfinansuje emeryturę?

Odwrócona hipoteka nie jest praktycznie używana w Polsce, a seniorzy mają nieruchomości, które są znacznym majątkiem. Jak mieć i mieszkanie, i pieniądze na emeryturze? I ile trzeba mieć, żeby zastąpiło to emeryturę dla tych bez ubezpieczenia lub płacących minimalne składki emerytalne?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile wynosi obecnie najniższa emerytura
• czy wynajem mieszkań może być skutecznym zabezpieczeniem na emeryturze
• czy w Polsce działają fundusze nieruchomościowe 

Majątek w mieszkaniach

Gospodarstwa domowe w Polsce są stosunkowo rzadko zadłużone, i na małe kwoty – w porównaniu do gospodarstw z Europy Zachodniej. Kredyty hipoteczne, na zakup lub budowę mieszkania lub domu, to produkt obecny u nas dopiero od lat ’90 XX wieku, niecałe 30 lat. Na koniec pierwszego kwartału 2019 roku aktywnych było 2 278 tysięcy umów o kredyt hipoteczny, w samym 2018 roku portfel kredytów mieszkaniowych w Polsce powiększył się o 105 400 umów, jak podaje Centrum AMRON.

Jednocześnie deweloperzy oddali w 2018 roku do użytkowania 111 550 mieszkań, do stanu na koniec 2017 roku podawanego przez GUS: 14 439,8 tysięcy lokali mieszkalnych, więc obciążonych kredytem hipotecznym jest jedynie około 15% lokali.

Ci, którzy spłacają kredyty, zdają sobie sprawę z cen nieruchomości i ogólnie ich wartości, dla większości gospodarstw domowych mieszkanie jest powiązane jedynie z kosztami bieżącej eksploatacji. Sporo zasobu mieszkaniowego jest do odnowienia: jedynie około połowy domów jednorodzinnych jest ocieplone, wciąż mamy mieszkania bez toalety lub ogrzewania, pokazywane w statystykach jako substandardowe. Utrzymanie nieruchomości i jej wartości może być kosztowne.

Wynajmowanie mieszkań na warunkach rynkowych wciąż jest jeszcze mało rozwinięte. Rynek najmu skupia się w największych miastach, tam też rekordy wysokości biją czynsze. Nie ma jednak dokładnych danych, ile mieszkań jest wynajmowanych, jakie są stawki w zależności od lokalizacji, można jedynie szacować, że ogólnie wynajmowanych jest około 10% mieszkań, a rentowność najmu to około 5%, prosto liczona.

Mieszkania mogą być i kosztem, i elementem budowy majątku. To drugie jest jeszcze mało popularnym podejściem do myślenia o nieruchomościach, na razie w większości skupiamy się na ich podstawowej funkcji, czyli dachu nad głową, ale dla młodych poszukujących pracy lub starszych o znacznie zmieniających się potrzebach przeprowadzki są konieczne. Jak wykorzystać już posiadane mieszkanie jako nie źródło kosztów, ale przychodów?

Koszty życia i opieki

Obecne dane ZUS to coraz więcej emerytur cząstkowych, czyli poniżej kwoty emerytury minimalnej. Wskazuje się, że w odniesieniu do średniej płacy wysokość emerytur będzie spadać, nawet do około 30% ostatniego wynagrodzenia. Jak to pogodzić z kosztami życia? Na szczęście na emeryturze raczej nie mamy już hipoteki do spłacania, pozostają jednak koszty utrzymania mieszkania i jego przystosowywania do zmieniających się potrzeb.

Po zakończeniu pracy zawodowej koszty życia można nieco ograniczyć: przede wszystkim sprawdzić, czy potrzebujemy tak dużego mieszkania. Nie jest popularne przeprowadzanie się „na stare lata”, wolimy pozostawać w miejscu, gdzie mamy znajomych ludzi, miejsca, codzienną rutynę. Ale schody na trzecie i czwarte piętro są coraz większym problemem, nie da się poszerzyć drzwi do łazienki bez całkowitego remontu i przeprojektowania mieszkania, i lubimy zbierać najrozmaitsze przedmioty… To wszystko znacznie utrudnia przeprowadzki, ale i dostarcza wielu argumentów za zmianą.

Koszty niezbędnego wsparcia, jeśli wymagamy pomocy i opieki, mogą z roku na rok rosnąć, dlatego sama emerytura, nawet wyłącznie z własnych zasobów, musi być waloryzowana i o inflację, i dawać margines na większe wydatki. Inwestowanie w mieszania na wynajem i generalnie przychód z czynszów może dawać takie plusy: czynsze najmu rosną razem z rynkiem lub co najmniej o inflację, wartość nieruchomości pozwala na większe pożyczki, i można mieszkanie również sprzedać w razie konieczności.

Koszty rosną znacząco, jeśli potrzebujemy długotrwałej opieki, dodatkowych usług medycznych, przenosimy się do domy seniora. Miesięczny koszt pobytu w ośrodku zapewniającym opiekę pielęgniarską, posiłki, czasem usługi rehabilitacji i miejsce w pokoju lub własny pokój z łazienką to około 2500 – 3500 złotych. Ta kwota nie zawiera oczywiście kosztu leków z recept od lekarzy i zalecanych dodatkowo, przydało by się również nieco pieniędzy na kosmetyki, ubrania, czasem prezenty dla rodziny, drobne udogodnienia. W takiej sytuacji już nie ma szans na drobne oszczędności.

Dodatkowy dochód z mieszkania

Jeśli nie używamy własnego mieszkania, to może da się je wykorzystać i co miesiąc mieć dodatkowy zastrzyk gotówki? Minimalna emerytura to obecnie około 1000 złotych, może da się z tego jakoś na bieżąco się utrzymać, ale raczej nie da się przystosować mieszkania do zmieniających się potrzeb albo pokryć większych wydatków, np. wymiany sprzętów w domu. Co robić?

Sporo starszych osób sprzedaje trzypokojowe mieszkania na wyższych piętrach bloków z wielkiej płyty, przeważnie w stanie wymagającym remontu, i kupuje mniejsze, odświeżone, na tym samym osiedlu. To pozwala zachować sieć znajomych ludzi i miejsc, do tego oszczędza problemów z dopilnowaniem remontu. Mniejsze mieszkania z reguły takie starsze osoby – najczęściej panie – wybierają na niskich piętrach, uciekają z „pułapki IV piętra”, ale nadal nie są to bloki całkowicie pozbawione barier architektonicznych. Zamiana mieszkania na mniejsze pozostawia pewną kwotę oszczędności, i bieżące opłaty nieco spadają.

Bardziej mobilni i przedsiębiorczy emeryci swoje mieszkania w dużych miastach wynajmują, a dla siebie kupują nieduże lokale w małych miejscowościach, za oszczędności i wspomagając się kredytem. To daje większe wpływy na bieżąco, do tego odpowiednie dyspozycje notarialne lub testament pozwalają zgodnie z wolą właściciela przeznaczyć majątek konkretnym krewnym lub innym osobom wspierającym i opiekującym się starsza osobą.

Coraz mniej popularny jest wynajem stancji, czyli pokoju w mieszkaniu, w którym sam właściciel mieszka. Z reguły byłoby to możliwe, bo w trzypokojowych, najpopularniejszych mieszkaniach używana jest jedna sypialnia i salon, ale starszym taki sublokator kojarzy się z bardzo złymi czasami. Prywatność jest cenna również dla starszych, którzy w dodatku maja swoje przyzwyczajenia, kłopoty zdrowotne, czasem po prostu boją się nieznajomych.

Emerytura z nieruchomości?

Nie mamy niestety w Polsce funduszy nieruchomościowych, których działalność polegałaby na regularnym wypłacaniu dywidendy wypracowanej z najmu. Mają być utworzone REITy, po polsku Fundusze Inwestujące w Najem Nieruchomości, FINN, ale na razie nie istnieją. Wiele osób kupuje więc po prostu nieruchomości – mieszkania lub niewielkie lokale użytkowe, i wynajmuje je. To ile trzeba mieć, żeby sobie uzbierać emeryturę?

Policzmy w proporcjach, bo konkretne kwoty zmieniają się w czasie. Obecnie czynsz najmu to mniej więcej połowa zarobków. Pokój to połowa pensji minimalnej, mieszkanie dwupokojowe to połowa pensji średniej w danym rejonie. W długim terminie, przy rozwijającym się rynku najmu i coraz większej konkurencji, również przy rosnących pensjach, czynsze będą stanowić około 30% zarobków „na rękę”, tak jest w krajach Europy Zachodniej.

Trzy mieszkania dadzą zatem najniższą emeryturę, obecnie stanowi ona około 70% wynagrodzenia, a z trzech mieszkań, po odliczeniu kosztów. Uzyskamy podobną kwotę. Dlatego też, ze względu na ryzyka związane z najmem: pustostany, konieczność odświeżenia mieszkania, wymiany wyposażenia, koszty zlecenia obsługi najmu, lepiej jest jako minimum przyjąć 4 mieszkania. Jeśli to będą mikoroapartamenty, to będziemy bliżej emerytury minimalnej, jeśli mieszkania dwupokojowe, to bardziej wyjdziemy w okolicy średniej.

Same nieruchomości mieszkaniowe, jakkolwiek proste w przypadku opodatkowania przychodu, niosą ryzyko związane z ochroną lokatorów, dlatego dobrze byłoby to ryzyko minimalizować, np. poprzez nieruchomości i lokale użytkowe, również mogące przynosić regularny dochód, a wymagające mniej nakładów. A najłatwiejszą opcją byłyby inwestycje kapitałowe, całkowicie bezobsługowe.

Ryzyko

Jak w każdej dziedzinie inwestowania nie mamy 100% pewności, że wszystko będzie zgodne z naszymi założeniami. Zmieniają się ceny nieruchomości – wbrew statystykom nie tylko rosną, ale bardzo się różnicują, ze względu na położenie. Nieatrakcyjne dzielnice zyskują na popularności, małe miasta z kolei się wyludniają, wprowadzane są ograniczenia dotyczące nabywców np. gospodarstw i działek rolnych… Im dalsza przyszłość, tym trudniej ją przewidzieć, ale jedno jest pewne: niemożliwym jest zaspokojenie wszystkich emerytów z czynszów najmu, wszystkich nieruchomości.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości jest nieco inne, jeśli robimy to całkiem samodzielnie, a inaczej się rozkłada, ale nie znika, przy inwestowaniu zorganizowanym. W długim terminie efekty i rentowność nieruchomości mogą być znacząco inne, niż to się obecnie liczy: mieszkania kupione 15 lat temu są w stosunku do ceny nabycia bardzo rentowne, nawet z remontami, ich wartość znacznie wzrosła, a ci, którzy odziedziczą swoje nieruchomości będą mieli trudności ze zrozumieniem zakredytowanych właścicieli.

Podsumowanie

Potrzebujemy większej elastyczności w myśleniu o mieszkaniach: to nie tylko nasz dach nad głową, do zaspokajania potrzeb, ale i składnik majątku, bardzo znaczący. Nie mamy jak na razie rozpowszechnionych narzędzi do korzystania z zamrożonego w nieruchomościach kapitału, lub bezobsługowego inwestowania w nieruchomości, ale pomysłowość Polaków jest przysłowiowa, więc nawet w obecnych warunkach są emeryci świetnie sobie układający swoje finanse z dodatkami generowanymi przez nieruchomości. Na pewno o emeryturze trzeba pomyśleć wcześniej, o nieruchomościach mogących nam zapewnić godziwe życie podobnie, i o nie dbać.

Autor: Hanna Milewska-Wilk, analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik