Czy jest możliwe żądanie podwójnego zadatku od dewelopera w razie odstąpienia klienta od umowy?

W sprawie, rozpoznanej przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I ACa 1474/14 sąd ten orzekł, że umowne prawo odstąpienia reguluje przepis art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przepis ten stanowi, że można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonynuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W myśl § 2 wskazanego wyżej przepisu w razie wykonania prawa odstąpienia, umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Umowne prawo odstąpienia jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym. Powstaje wskutek samego uzgodnienia przez strony i może być wprowadzone do każdej umowy. Może przysługiwać zarówno wierzycielowi, jak i dłużnikowi. Przy zastrzeganiu umownego prawa odstąpienia może mieć ono charakter warunkowy lub bezwarunkowy, np. może być uzależnione od tego czy druga strona wykona swoje zobowiązanie prawidłowo, bądź też spełni swoje zobowiązanie nienależycie ale nie musi. Prawo odstąpienia dla swojej ważności wymaga oznaczenia terminu, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z tego prawa, określenie czy prawo to przysługuje obydwu stronom czy tylko jednej z nich i której.

Zdaniem sądu, w omawianej sprawie analizując treść zastrzeżonego w umowie z 18 lipca 2011 roku prawa odstąpienia, uznać należy, że zostało ono ważnie zastrzeżone. Z treści umowy wynika, że strony zastrzegły termin, do którego będą mogły skorzystać z umownego prawa odstąpienia - do czasu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży oraz wskazały, że prawo odstąpienia przysługuje każdej ze stron.

Zastrzeżone w umowie z 18 lipca 2011 roku prawo odstąpienia miało charakter bezwarunkowy. Realizacja tego prawa nie została bowiem uzależniona od innych okoliczności, a więc nienależytego wykonania świadczenia, czy też braku jego wykonania. W podpunktach umowy zostały natomiast określone zasady na jakich nastąpić miało rozliczenie między stronami, a w szczególności która ze stron ma prawo do zatrzymania zadatku, czy też żądania podwójnego zadatku. Strony w umowie, w ramach dopuszczalnej swobody umów, określiły zatem skutki odstąpienia od umowy w sposób odmienny od treści art. 395 § 2 Kodeksu cywilnego przypisując zadatkowi funkcję odstępnego.

Zgodnie zatem z § 8 umowy z 18 lipca 2011 r. powodowie mogli do czasu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży odstąpić od umowy bez konieczności spełnienia dodatkowych przesłanek, a jednie zwrot spełnionych świadczeń, w tym przede wszystkim zwrot zadatku był uzależniony od spełnienia dodatkowych warunków. W realiach sprawy brak było zatem podstaw do kwestionowania skuteczności złożonego przez powodów 5 stycznia 2012 roku oświadczenia o odstąpieniu. W ocenie sądu apelacyjnego powodowie składając ww. oświadczenie skorzystali z umownego prawa odstąpienia. Tym bardziej, że na umowne prawo odstąpienia od umowy powołali się także w piśmie z 10 lutego 2012 roku.

Okoliczność, że powodowie w sposób skuteczny odstąpili od umowy nie oznacza, że spełnione zostały przesłanki żądania przez nich podwójnego zadatku. Żądanie przez powodów wypłacenia zadatku w podwójnej wysokości odpowiadało postanowieniom § 8 pkt b umowy z 18 lipca 2011 roku. Z treści umowy stron wynikało, że powodowie mogli domagać się podwójnego zadatku w sytuacji, gdyby „zerwanie umowy nastąpiło z winy dewelopera".

Strony w umowie nie wskazały co należy rozumieć pod pojęciem „zerwanie umowy z winy dewelopera". Pod pojęciem winy w prawie cywilnym należy rozumieć każdą postać nagannego zachowania spowodowaną chociażby lekkim niedbalstwem. Powodowie zobowiązani zatem byli wykazać, że z powodu niedbalstwa pozwanej nastąpiło „zerwanie umowy".

Powodowie nie wykazali, by na dzień 5 stycznia 2012 roku, a zatem na dzień złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy istniały po stronie dewelopera (pozwanej) jakiekolwiek okoliczności uzasadniające odstąpienie od umowy z jej winy. Powodowie w treści oświadczenia o odstąpieniu z dnia 5 stycznia 2012 roku, a także w późniejszym piśmie z 10 lutego 2012 roku nie wskazali na żadne przesłanki, które w ich ocenie uzasadniały przyjęcie zawinienia po stronie dewelopera.

Powodowie nie wykazali przede wszystkim, że w tym czasie sytuacja majątkowa pozwanej była na tyle trudna, że nie była ona w stanie dokończyć planowanej inwestycji zgodnie z postanowieniami umowy, tj. do dnia 31 sierpnia 2012 roku, bądź też by zachodziły inne okoliczności wskazujące na jej zawinienie.

W konsekwencji należało przyjąć, że powodowie odstąpili skutecznie od umowy na podstawie oświadczenia z dnia 5 stycznia 2012 roku, jednak utracili prawo do podwójnego zadatku, gdyż w toku postępowania nie wykazali, że odstąpienie od umowy nastąpiło z winy dewelopera. Odstąpienie od umowy wywołuje skutki prawne w postaci wygaśnięcia zobowiązania od chwili jego zawarcia. Oznacza to, że skoro powodowie złożyli skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy w dniu 5 stycznia 2012 roku, to bezprzedmiotowe było ich kolejne oświadczenie o odstąpieniu złożone w toku postępowania, tj. z 30 kwietnia 2014 roku.

Powyższe oznacza, że częściowo uzasadniona była apelacja pozwanej, tj. co do żądania przez powodów kwoty podwójnego zadatku, tj. kwoty 21.457,64 zł (10.728,82 zł x 2) – uznał sąd.