Cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności

Wydłużony czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej sprawia, że coraz częściej pojawia się potrzeba sprzedaży mieszkania jeszcze przed sfinalizowaniem formalności. W takiej sytuacji stosuje się cesję praw z umowy deweloperskiej albo przeniesienie własności nieruchomości już wpisanej do księgi, ale bez zaktualizowanych danych właściciela. To rozwiązanie wymaga jednak znajomości kilku zasad dotyczących podatków, kredytu i formalności.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest cesja praw do mieszkania,
• jak cesja umowy deweloperskiej wpływa na kredyt,
• czy z cesją praw do mieszkania wiąże się obowiązek zapłaty podatku,
• czym jest ekspektatywa prawa własności

Cesja praw do mieszkania – na czym polega i kiedy może się przydać?

Cesja praw to forma przeniesienia uprawnień wynikających z umowy deweloperskiej na innego nabywcę. Stosuje się ją wtedy, gdy mieszkanie formalnie nie istnieje jeszcze jako odrębna nieruchomość, a więc nie może być sprzedane na zasadach ogólnych. W praktyce cesja przydaje się najczęściej w sytuacji, gdy pierwotny kupujący z różnych powodów nie chce lub nie może dokończyć transakcji – na przykład zmienia plany życiowe, ma problem z finansowaniem albo znajduje bardziej atrakcyjną ofertę. Warto jednak pamiętać, że cesja nie jest tym samym co sprzedaż mieszkania z księgą wieczystą – różni się zakresem praw, formalnościami i skutkami podatkowymi.

W praktyce mamy więc do czynienia z dwiema odrębnymi sytuacjami:

• cesją praw z umowy deweloperskiej – czyli przeniesieniem na innego nabywcę praw wynikających z umowy jeszcze przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu,
• przeniesieniem własności mieszkania z księgą wieczystą, w której dane właściciela nie zostały jeszcze zaktualizowane.

Chociaż w obu przypadkach nabywca nie jest jeszcze wpisany do księgi wieczystej, jego sytuacja prawna i podatkowa wygląda zupełnie inaczej. Poniżej omawiamy szczegółowo oba scenariusze.

Umowa deweloperska: koszty, opłaty notarialne, ustawa, transze, wzór CZYTAJ

1. Cesja praw z umowy deweloperskiej

W pierwszym przypadku nabywca mieszkania nie jest nie tylko jego właścicielem ale – w sensie prawnym, a niekiedy także i faktycznym - nie powstała jeszcze sama nieruchomość. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się bowiem do wybudowania określonej nieruchomości, wyodrębnienia samodzielnego lokalu i przeniesienia do niego własności na nabywcę.

Dopóki zatem nie dojdzie do ustanowienia odrębnej własności lokalu, to sam w sobie nie może on być przedmiotem obrotu (sprzedaży, darowizny, itp.). Prawo to – tj. odrębna własność lokalu – powstanie bowiem dopiero z chwilą założenia księgi wieczystej i dokonania w niej stosownych wpisów.

Jak cesja umowy deweloperskiej wpływa na kredyt?

Cesja umowy deweloperskiej finansowanej kredytem wymaga zgody trzech stron: cedenta, cesjonariusza i banku. Bez zgody banku na przejęcie lub spłatę kredytu cesja jest niemożliwa. Kupujący przejmuje prawa do lokalu oraz zobowiązania – harmonogram wpłat i zabezpieczenia.

Cesja a zdolność kredytowa kupującego

Bank wycenia lokal na dzień cesji. Jeśli cena cesji przewyższa wartość z operatu, kupujący musi dopłacić różnicę z własnych środków. Może to oznaczać wyższy wkład własny i bardziej rygorystyczne warunki kredytu.

Procedura cesji z kredytem wygląda następująco:

• uzyskanie zgody banku – cedent składa wniosek o zgodę na cesję wraz z danymi cesjonariusza;
• weryfikacja zdolności kredytowej cesjonariusza – jeśli przejmuje kredyt, bank ocenia jego wiarygodność;
• spłata kredytu lub jego przejęcie – cesjonariusz spłaca kredyt cedenta lub wnioskuje o przejęcie zobowiązania;
• podpisanie umowy cesji – u notariusza, z udziałem przedstawiciela banku lub na podstawie jego pełnomocnictwa;
• zmiana zabezpieczeń – bank ustanawia nowe zabezpieczenia na rzecz cesjonariusza;
• powiadomienie dewelopera – o zmianie nabywcy i numerze rachunku do zwrotów.

Warunki i ograniczenia cesji

Od lipca 2023 r. możliwa jest tylko jedna cesja na 3 lata (poza najbliższą rodziną). Wymagany jest akt notarialny i oświadczenie o braku wcześniejszych cesji. Deweloperzy mogą dodatkowo wymagać swojej zgody lub ograniczać terminy cesji.

Podatek oraz koszty cesji

Oba wskazane powyżej przypadki, na gruncie podatkowym, oceniane są w ten sam sposób. Mianowicie, nie są kwalifikowane jako sprzedaż nieruchomości, a jako sprzedaż praw. W konsekwencji, nie będziesz mógł skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej i to nawet, jeżeli całość uzyskanych środków przeznaczysz na zakup nieruchomości.

Organy podatkowe są tutaj zgodne: jeżeli uzyskałeś dochód z takiej transakcji, to podlega on opodatkowaniu. Co gorsza, nie możesz zastosować tu stawki przyporządkowanej do sprzedaży nieruchomości, a skalę podatkową. Dochód powyżej kwoty 85.528 zł opodatkowany będzie zatem podatkiem w wysokości 32%. Gdyby zysk przekroczył 1.000.000 zł, to podatek wyniósłby 15.181 zł 22 gr + 32% nadwyżki ponad 85.528 zł minus kwota zmniejszająca podatek plus dodatkowe 4% od nadwyżki ponad 1 mln zł podstawy opodatkowania.

Co stanowi dochód?

Będzie nim różnica pomiędzy ceną „sprzedaży” ww. praw, a sumą kosztów ich nabycia i wykończenia. Przykładowo, jeżeli odebrałeś mieszkanie w stanie deweloperskim, wykończyłeś je i następnie sprzedajesz ekspektatywę prawa własności, to od uzyskanej ceny odliczysz m.in.:

• cenę wpłaconą deweloperowi za mieszkanie,
• koszty aktów notarialnych,
• wydatki na wykończenie lokalu,
• wynagrodzenie pośrednika, który znalazł nabywcę.

Opisane powyżej zasady opodatkowania należy stosować do tych przypadków, w których nieruchomość nie ma jeszcze urządzonej księgi wieczystej. Niejako na pocieszenie można dodać, że transakcje takie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na co uważać przy cesji?

Nabywca wstępuje do umowy deweloperskiej w prawa i obowiązki zbywcy, należy zatem dokładnie zapoznać się z treścią tejże umowy, a także zweryfikować stan rozliczeń zbywcy z deweloperem. Jeżeli zaś nabywamy ekspektatywę prawa własności, warto zorientować się, czy mogą istnieć przeszkody do wpisu tego prawa do księgi wieczystej. W tym celu należy zapoznać się z treścią umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz z treścią księgi wieczystej, z której lokal ma zostać wydzielony.

2. Mieszkanie z urządzoną księgą wieczystą

W takim przypadku zastosowanie znajdzie ogólna zasada prawa cywilnego, w myśl której umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę (zob. art. 155 kodeksu cywilnego).

W praktyce oznacza to, że kupujący nabywa własność nieruchomości z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Od strony podatkowej natomiast, skoro umowa przenosi własność nieruchomości, to już sam fakt jej zawarcia umożliwia skorzystanie ze ww. ulgi mieszkaniowej. Niestety, w tym przypadku konieczna jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% – chyba że transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Cesja praw do mieszkania – podsumowanie

Cesja umowy deweloperskiej to sposób na sprzedaż praw do lokalu jeszcze przed założeniem księgi wieczystej. Daje elastyczność i szybki dostęp do gotówki, ale wiąże się z formalnościami: wymagana jest zgoda banku i dewelopera, a nabywca musi mieć zdolność kredytową. Do tego dochodzą koszty notarialne, opłaty bankowe oraz podatek od dochodu ze sprzedaży praw. Zanim wejdziesz w cesję, dokładnie przeanalizuj umowę deweloperską, stan rozliczeń i potencjalne ryzyka podatkowe.

Chcesz uniknąć zawiłości prawnych i finansowych? Rozważ zakup mieszkania prosto od dewelopera – postaw na jasne zasady, pełną przejrzystość i bezpieczeństwo transakcji.

SPRAWDŹ OFERTĘ NOWYCH MIESZKAŃ