Ceny mieszkań w Polsce. Przed nami kolejne wzrosty?

Rynek nie może się zdecydować. Tak, pokrótce, można opisać sytuację jaka miała miejsce w marcu w największych polskich miastach. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl, odnotowali zmiany, które mogą jednak świadczyć o odwróceniu panującego trendu cenowej stabilizacji.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak wyglądały ceny ofertowe mieszkań w marcu w największych polskich miastach
• jak może wyglądać najbliższa przyszłość na rynku nieruchomości
• ile nowych ofert mieszkań trafiło na rynek w marcu
• które dzielnice cieszyły się największym zainteresowaniem użytkowników portalu RynekPierwotny.pl

Jak zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl „w trzech przypadkach na sześć monitorowanych głównych rynków nieruchomości istotne zmiany w relacji mdm. Zaliczyć do takich należy wzrosty - ponad trzyprocentowe w Gdańsku i Wrocławiu oraz niespełna dwuprocentowy w Łodzi. Z kolei Warszawa, Poznań oraz Kraków wykazały się znacznie mniejszą zmiennością w granicach 0,3-0,6 proc. Co więcej, znaczące ruchy stawek za mkw. nowych lokali w przypadku dwóch pierwszych wymienionych ośrodków miały kierunek odwrotny do poprzedniego ruchu z lutego.” 

Taka huśtawka cenowa może świadczyć o tym, że pierwotny segment mieszkaniówki w dalszym ciągu nie może się zdecydować na obranie konkretnego kierunku tendencji cenowej, a w efekcie wciąż pozostaje we względnej równowadze i dalszej stabilizacji. Coraz wyraźniej widać jednak postępującą słabość tej ostatniej, która raczej prędzej niż później ustąpi miejsca kolejnej fali wzrostowej.”

Patrząc na dynamikę stawek miesięcznych, warto po raz kolejny zadać sobie pytanie, co jest ich główną przyczyną? Zdaniem eksperta są za nie odpowiedzialne głównie nowe inwestycje wchodzące na rynek, których cena ofertowa nierzadko przekracza średnią w danej lokalizacji.

Zobaczmy zatem jak szczegółowo sytuacja prezentowała się w danych miastach. 

Ceny mieszkań w Warszawie

Warszawa to jedyne miasto, które w marcowym monitoringu cen mieszkań zanotowało korektę wynoszącą ok. 0,6%. Oznacza to, że średnia cena ofertowa za metr nowego mieszkania w stolicy wyniosła 10 695 zł.

Na uwagę zasługuje informacja o podaży ofert, która w porównaniu do lutego ponownie nie przekraczała 10 000. Nie wpłynęła na to nawet dość duża liczba wprowadzonych nowych nieruchomości, których pojawiło się na rynku ok. 1400. Jeśli popatrzymy na samo zainteresowanie ofertami, to użytkownicy portalu RynekPierwotny.pl najczęściej pytali o inwestycje mieszkaniowe na Białołęce, Woli i Mokotowie.

Ceny mieszkań w Krakowie

W mieście Kraka pod koniec pierwszego kwartału zanotowano symboliczny wzrost cen ofertowych o 0,3%. Po przebiciu psychologicznej granicy 10 000 zł/mkw. wzrosty wyhamowały, osiągając poziom 10 159 zł/mkw. W marcu, w stolicy Małopolski, kupujący musieli średnio na mieszkanie wydać ok. 535 000 zł. W tym czasie pojawiło się prawie 600 nowych nieruchomości, najwięcej od listopada 2020 roku. Tym samym oferta na koniec marca wyniosła ponad 5800 lokali. Najczęściej osoby zainteresowane zakupem wymarzonego „M” pytały o oferty w dzielnicach Podgórze i Krowodrza.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Stolica Wielkopolski to ostatnie z analizowanych miast, w którym wzrosty nie przekroczyły 1%. W tym przypadku marcowe wybicie było raczej odreagowaniem spadków, które miały miejsce miesiąc wcześniej.  Średnia cena ofertowa za mkw. wyniosła 7 691 zł a średnia cena mieszkania nieco ponad 471 000 zł.  Osoby zainteresowane zakupem poznańskiego lokum miały do dyspozycji na koniec kwartału ok. 3600 nieruchomości. Największą popularnością użytkowników portalu RynekPierwotny.pl cieszyły się inwestycje zlokalizowane w dzielnicy Grunwald.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Ceny mieszkań w stolicy województwa dolnośląskiego od października 2020 roku to idealny przykład rollercoastera. Huśtawka cenowa tym razem odbiła mocno w górę, aż do poziomu 9111 zł/mkw. To wszystko stało się za sprawą wzbogacenia oferty dolnośląskiej metropolii o II etap inwestycji Mikroapartamenty Ogrody Grabiszyńskie.

Jak wiadomo stawki za mkw. mikroapartamentów są zawsze ponadprzeciętnie wysokie. W tym przypadku to poziom przekraczający 12 tys. zł., który musiał wywindować średnią wrocławską cen mieszkań z pierwszej ręki. W marcu osoby zainteresowane zakupem „M” we Wrocławiu miały do dyspozycji na portalu RynekPierwotny.pl ponad 6650 ofert nowych mieszkań i domów.  

Ceny mieszkań w Gdańsku

W ciągu ostatnich 6 miesięcy stawki mkw. nowego lokum w Gdańsku zniżkowały o ponad 6 proc. Ponad 3-procentowe odreagowanie w marcu jest pokłosiem wprowadzenia dwóch inwestycji – Blue by Hanza oraz Bursztynowych Tarasów, z cenami maksymalnymi przekraczającymi grubo 11 tys. zł/mkw., czyli ponad 20 proc. powyżej ostatniej średniej stawek dla stolicy województwa pomorskiego.

Tym samym w stolicy woj. pomorskiego średnia cena za mkw. wyniosła 9268 zł, oznaczając że średnio za mieszkanie trzeba było zapłacić ok 532 000 zł, niemal tyle samo ile w Krakowie. W ofercie gdańskich deweloperów było ponad 3100 nieruchomości.

Ceny mieszkań w Łodzi

Łódź, czyli lokalizacja, która w kwestii rozwoju koniunktury rynku mieszkaniowego coraz bardziej przypomina „ziemię obiecaną”, po wzroście o 1,7 proc. w marcu osiągnęła rekordowy poziom stawek mkw. zbliżony już do 7 000 zł. Jest to efekt wprowadzania inwestycji o coraz wyższym standardzie i cenach. W marcu łódzkie ceny ofertowe podbite zostały przez Przystań Arturówek oraz Apartamenty Prestige, gdzie stawki dochodzą do ponad 9 tys. zł/mkw. W swojej ofercie łódzcy deweloperzy mieli na sprzedaż prawie 3000 lokali. W tym czasie na portalu RynekPierwotny.pl pojawiło się 200 nowych ofert.

Co dalej z cenami mieszkań?

Pierwsze raporty sprzedażowe deweloperów za I kw. 2021 r. wyglądają bardzo optymistycznie. Trudno się więc dziwić, że i aktywność podażowa na rynku pierwotnym ma się coraz lepiej. Tym razem w monitorowanych metropoliach nowych wprowadzeń było 3667, czyli o ponad 600 więcej niż miesiąc wcześniej, i najwięcej od października ub. roku.

Jeśli chodzi o zmianę średnich metraży w relacji miesiąc do miesiąca, to tym razem nie odnotowano żadnych istotnych statystycznie zmian.

Jak się zatem okazało, kolejny miesiąc okresu pandemii nie przyniósł rozstrzygnięcia w kwestii tendencji cenowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Dwa czołowe krajowe rynki nieruchomości – warszawski i krakowski, po zeszłomiesięcznych historycznych rekordach stawek ofertowych nie poszły „za ciosem” i uległy niewielkiej korekcie. W efekcie okres stabilizacji uległ kolejnemu przedłużeniu. Jeżeli jednak pierwsze jaskółki wysokiego popytu na nowe mieszkania w roku bieżącym zostaną potwierdzone, dalsze utrzymanie cen w granicach obecnej kruchej stabilizacji już wkrótce zapewne stanie pod sporym znakiem zapytania.