Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego: wzór wypowiedzenia przez wynajmującego, najemcę i za porozumieniem stron

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Tym samym, może zostać ona wypowiedziana tylko w przypadkach w niej wskazanych. Jeżeli umowa wskazuje taki przypadek dla najemcy (albo dla obu stron) i łączy go z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, jest to możliwe. Zwrócić także należy uwagę, czy skutek rozwiązania umowy nie został przesunięty na koniec miesiąca kalendarzowego, w takim przypadku wypowiedzenie umowy w maju skutkowałoby jej wygaśnięciem z końcem sierpnia, a zatem jedynie miesiąc przed upływem terminu, na jaki umowę zawarto.

Jeżeli w umowie nie sprecyzowano jak liczyć ów termin sześciomiesięczny, to liczyć go należy od dnia doręczenia wypowiedzenia wynajmującemu. Warto zatem wysłać je listem poleconym aby mieć potwierdzenie daty odbioru wypowiedzenia przez wynajmującego. Dodatkowo, jeżeli wynajmujący nie usuwa wad skutecznie, można wezwać go do ich usunięcia zastrzegając jednocześnie termin w jakim jest to racjonalnie możliwe oraz zastrzegając że jeśli wady nie zostaną usunięte, najemca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Uprawnienie to wynika z art. 491 i nast. Kodeksu cywilnego o umowach wzajemnych, umowa najmu jest bowiem taką umową, a wynajmujący ma obowiązek dostarczenia lokalu w stanie umówionym. 

Co do zasady umowa najmu okazjonalnego, jako umowa najmu zawarta na czas oznaczony, może zostać wypowiedziana jedynie w przypadkach w niej wskazanych. Jednym z wyjątków jest sytuacja opisana w przepisie art. 682 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Na przepis ten można by się powołać, jeżeli opisane sytuacje faktycznie wpływałyby na Państwa zdrowie. Warto tu zasięgnąć opinii lekarza, aby podeprzeć się w rozmowie z wynajmującym. Jeżeli doszłoby do sporu, to w przypadku nie uznania rozwiązania umowy za zasadne (w świetle art. 682 k.c.), właściciel mógłby domagać się czynszu do końca okresu trwania umowy, chyba że wcześniej wynająłby mieszkanie innej osobie. Wtedy jego roszczenia ograniczyłyby się do czasu, gdy lokal stał pusty. Należy także sprawdzić, czy w umowie najmu nie zastrzeżono kary umownej na taką okoliczność. W takim wypadku w grę wchodziłaby zapłata owej kary umownej, jako formy zryczałtowanego odszkodowania.

W opisanej sytuacji można rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym na mocy przepisu art. 682 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Opisana sytuacja kwalifikuje się do zastosowania tego przepisu. Wypowiedzenie należy wysłać wynajmującemu, wywoła ono skutek z chwilą jego doręczenia. Dlatego warto skorzystać z listu poleconego albo przesyłki kurierskiej, aby posiadać dowód doręczenia.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Zgodnie zatem z treścią art. 673 §3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Co więcej, najem okazjonalny posiada także szczególne obostrzenia w jego rozwiązywaniu przez wynajmującego, o których mowa w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Na szczególną uwagę zasługuje art. 11 ust. 4 i art. 11 ust. 5 tej ustawy. Zgodnie z nimi: Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do takiego lokalu.

Reasumując, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, bez podania przyczyny która byłaby jednocześnie podana w treści umowy, jest nieskuteczne (nieważne). Co więcej, jeżeli przyczynę wypowiedzenia stanowi chęć wynajmującego do zamieszkania w najmowanym lokalu, zastosowanie znajdą przepisy art. 11 ust. 4-5 ww. ustawy.

Pomocny może w tym przypadku być przepis art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokal.

Bez wątpienia opisane zachowania mieszczą się w pojęciu zaniedbywania obowiązków najemcy względem dbałości o lokal i jego odpowiednie utrzymanie, co prowadzić może do powstania szkód w mieniu wynajmującego. Aby wszakże skorzystać z tego przepisu, uprzednio należy upomnieć najemcę. Jeżeli upomnienie nie odniesie skutku, umowę będzie można wypowiedzieć na miesiąc naprzód.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Tego typu umowy można wypowiedzieć, co do zasady, wyłącznie w przypadkach w nich wskazanych. Istnieje kilka przypadków ustawowego prawa wypowiedzenia umowy najmu, jednakże dotyczą one sytuacji szczególnych (np. zagrożenia życia lub zdrowia najemcy stanem lokalu). Jeśli zatem, w myśl umowy, najemca nie może jej wypowiedzieć, wypowiedzenie takie nie wywoła skutku prawnego i umowa nadal będzie trwała.

Umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć bądź w przypadkach wskazanych w jej treści albo w przepisach art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten nie przewiduje wskazanej w pytaniu przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Dlatego też, jeżeli nie przewiduje jej także umowa, jedynym sposobem rozwiązania umowy może być porozumienie stron.

W opisanym w pytaniu stanie faktycznym samo zdarzenie porzucenia lokalu przez najemcę nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy, a co najwyżej może być interpretowane jak wypowiedzenie umowy – o ile umowa przewidywałaby taką kompetencję. Do czasu zakończenia umowy (upływu jej okresu albo ewentualnego okresu wypowiedzenia) wynajmujący uprawniony jest do pobierania należności wynikających z umowy. Jeżeli zatem z umowy wynika obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych, to ich również można się domagać. 

Roszczenie o zapłatę aktywuje się z upływem terminu płatności każdej z miesięcznych należności. Nie ma wszakże przeszkód, aby wystosować jedno wezwanie do zapłaty po zakończeniu umowy i objęcie nim wszystkich należności. Nie będzie błędem wysłanie wezwań po upływie terminu płatności każdej należności miesięcznej. Niezależnie od sposobu i daty wysłania wezwania do zapłaty, należy pamiętać, iż termin przedawnienia roszczeń z tytułu najmu wynosi 3 lata i biegnie odrębnie dla każdego roszczenia (każdej należności miesięcznej). Termin przedawnienia liczony jest wszakże od końca roku kalendarzowego, w którym dane roszczenie stało się wymagalne.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu zawieraną na czas oznaczony. Tym samym, wypowiedzenie takiej umowy możliwe jest zarówno w przypadkach wynikających z przepisów prawa, jak i w sytuacjach wynikających wprost z umowy. Umieszczenie w niej cytowanego zapisu pozwalało zatem wypowiedzieć najemcy umowę z zachowaniem umownego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym doręczono pisemne zawiadomienie.

Dzień dobry, w myśl art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanego w oświadczeniu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić stosowne oświadczenie wynajmującemu. Jeżeli tego nie uczyni, wynajmujący – na mocy art. 19d ust. 5 ww. ustawy – może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7-dniowego terminu wypowiedzenia.

Wskazany tryb może zostać wykorzystany do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego wskazanej w pytaniu. Inną możliwością skrócenia okresu najmu jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Umowę tego typu można także wypowiedzieć w przypadkach wskazanych w jej treści.

Dzień dobry, jeżeli chodzi o przedterminowe rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego przez najemcę, to możliwe jest to w przypadkach wskazanych w umowie. Niezależnie od tego, strony w każdym czasie mogą rozwiązać umowę za porozumieniem i w porozumieniu określić warunki zakończenia najmu. Naruszenie warunków takiego porozumienia może skutkować obciążeniem najemcy obowiązkiem zapłaty czynszu za uzgodniony miesiąc wypowiedzenia.

Umowy zawarte na czas oznaczony mogą zostać rozwiązane, co do zasady, tylko w przypadkach w niej wskazanych, a także w przypadkach przewidzianych w przepisach prawa bezwzględnie obowiązującego. Spośród tej ostatniej grupy w grę wchodzić może jedynie art. 682 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jeśli zatem opisane okoliczności zagrażają zdrowiu najemcy, możliwe byłoby skorzystanie z tego przepisu. 

Inną przesłanką może być uchylenie się od umowy zawartej pod wpływem błędu istotnego. Sytuacja taka miałaby miejsce, gdyby wynajmujący wiedział o opisanym problemie ale zataił go przed najemcą. Najemca zaś, gdyby wiedział o nim, to nie zawarłby umowy najmu. Od umowy zawartej pod wpływem błędu można się uchylić w terminie roku od wykrycia błędu. Wymaga to pisemnego oświadczenia.

Umowa zawarta na czas oznaczony wygasa z mocy prawa z końcem umówionego okresu i nie wymaga odrębnego wypowiedzenia. Umowa najmu zakończy się zatem po umówionym czasie i nie będzie istniał już tytuł prawny ani do zamieszkiwania na jej podstawie w wynajmowanym lokalu, ani do domagania się zapłaty czynszu najmu.

W opisanej w pytaniu sytuacji, o ile strony po wygaśnięciu umowy zawartej na czas oznaczony, nie uzgodniły inaczej, przyjąć należy że doszło do zawarcia – metodą faktów dokonanych – umowy najmu odpowiadającej treści dotychczasowej umowie, jednakże na czas nieoznaczony. Powyższe potwierdza fakt, że w kolejnych latach strony nie uzgadniały przedłużenia, ani odnowienia umowy na kolejny 12-miesięczny okres. Nie jest zatem możliwe przyjęcie, iż strony milcząco uzgodniły, że umowa przedłużać się będzie każdorazowo na czas oznaczony kolejnych 12 miesięcy. Konstrukcja taka wymagałaby bowiem, albo wyraźnego zapisu w umowie, albo późniejszego uzgodnienia przez strony.

Tym samym, w sprawie stosować należy przepis art. 673 §2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: ustawowe terminy wypowiedzenia najmu [zawartego na czas nieoznaczony] są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Dzień dobry, Niestety okres trzymiesięcznego wypowiedzenia jest okresem wprost wynikającym z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Co więcej, w myśl art. 673 par. 3 Kodeksu cywilnego, umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach w niej wskazanych. Jeżeli zatem umowa nie daje Państwu podstawy do jej wypowiedzenia za krótszym okresem, to pozostaje jej rozwiązanie za porozumieniem stron. Każda umowa, w tym najem zawarty na czas oznaczony, może zostać rozwiązana na warunkach i terminach ustalonych przez strony, za ich obopólną zgodą. Nie ma zatem przeszkód, aby zawarli Państwo porozumienie z wynajmującym o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu i określili w nim termin zakończenia umowy. Porozumienie takie wymaga wszakże zgody wynajmującego. 

Zacytowane w pytaniu umowne prawo do przedterminowego zakończenia najmu nie przewiduje okresu wypowiedzenia. Niemniej, można wskazać najemcy termin na opróżnienie lokalu w związku z wygaśnięciem umowy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, okres taki nie może być krótszy niż 7 dni (może być dłuższy). Odnośnie natomiast doręczenia, to właściwy będzie każdy sposób, który gwarantuje możliwość potwierdzenia,że pismo dotarło do adresata. Można je zatem dostarczyć także osobiście. W takim wypadku jednakże, najemca powinien potwierdzić jego odbiór na drugim egzemplarzu pisma.

W przypadku ziszczenia się warunków do przedterminowego rozwiązania umowy najmu, kolejnym krokiem powinno być rozwiązanie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Rozwiązanie takie wymaga doręczenia najemcy.

Niemniej, jeżeli najemca nie odebrał celowo korespondencji (na zwrocie nie ma adnotacji poczty wskazującej na błędny adres, nieznanego adresata, itp.), to zastosowanie znajdzie przepis art. 61 §1 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Czyli po okresie awizacji można uznać list za doręczony, z uwzględnieniem ww. zastrzeżeń. Można również wysłać rozwiązanie umowy kurierem zaznaczając odpowiednie opcje doręczenia (np. w konkretnych godzinach, do rąk własnych).

W przypadku skutecznego rozwiązania umowy najmu okazjonalnego, kolejnym krokiem jest wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji. Dysponując aktem notarialnym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności można udać się do komornika sądowego z wnioskiem  wszczęcie egzekucji.

Niestety nie jest to możliwe, zastosowanie znajduje tu bowiem przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim natomiast, właściciel może wypowiedzieć umowę:

• nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli
• lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
• pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a najem okazjonalny jest taką właśnie umową, prawidłową podstawę prawną rozwiązania umowy stanowiłby przepis art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego w związku z odpowiednim postanowieniem umowy najmu. Dopiero gdyby umowa najmu nie dawała podstawy do jej rozwiązania, można skorzystać z art. 667 par. 2 k.c. Zwrócić jednakże należy uwagę, że ten ostatni przepis wymaga uprzedniego wezwania do przywrócenia właściwego sposobu korzystania z nieruchomości, przed jej wypowiedzeniem.

Dzień dobry. Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Cechą tego typu umów jest trwałość, co oznacza że można je rozwiązać jedynie wyjątkowo, czy to w przypadkach wskazanych w umowie, czy też w ustawie. Ani kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nie dają możliwości rozwiązania umowy w takim wypadku.

Być może w treści umowy znalazł się zapis o możliwości jej rozwiązania z ważnych powodów. Przedstawione w pytaniu zdarzenie za takowy mogłoby bowiem zostać uznane. Jeżeli umowa nie ma takiej możliwości, to pozostaje jej rozwiązanie za porozumieniem stron, względnie aneksowanie w ten sposób, że zamiast partnerki Pani syna, współnajemcą będzie inna osoba.

Z treści pytania można wnioskować, że umowa najmu okazjonalnego została zawarta pod warunkiem rozwiązującym (względnie zawieszającym) dostarczenia aktu notarialnego – klauzuli o poddaniu się egzekucji, w terminie 30 dni. W takim wypadku umowa uległaby rozwiązaniu, gdyby warunek taki nie został spełniony. Być może wykorzystano klauzulę umownego prawa odstąpienia od umowy, która dawałaby prawo wynajmującemu do odstąpienia od niej w określonym w umowie przypadku. Prawo cywilne przewiduje co najmniej kilka klauzul pozwalających na osiągnięcie opisanego skutku. Bez analizy konkretnego z nich nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, którą z nich zastosowano.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje natomiast, że w przypadku wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego, żądanie opróżnienia lokalu powinno wskazywać termin opróżnienia, który nie może być krótszy niż 7 dni. Termin 7-dniowy jest zatem prawidłowy.

Sposób rozliczenia się stron powinna określać umowa. W przypadku, gdyby umowa najmu była nieważna, kaucja powinna zostać zwrócona.

W tym przypadku zastosowanie mógłby znaleźć art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Jak z niego wynika: nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Przepis ten wymaga jednakże miesięcznego okresu wypowiedzenia oraz uprzedniego upomnienia.

Możliwość rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym byłaby jednak dopuszczalna, gdyby wynikała wprost z umowy najmu okazjonalnego. W jej treści możliwe jest bowiem wskazanie dodatkowych przesłanek przedterminowego zakończenia umowy.

W innych przypadkach, aniżeli wskazane wyżej, nie ma możliwości rozwiązania umowy z uwagi na zniszczenia w lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w braku innych postanowień umownych, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Tym samym, musi istnieć zaległość za 3 pełne okresy płatności, wynajmujący musi wezwać do jej uregulowania w terminie kolejnego miesiąca, a gdy okres ten minie bezskutecznie, może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Jeśli umowa wygaśnie, a najemcy nie wyprowadzą się dobrowolnie, należy wystąpić do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności na notarialną klauzulę o poddaniu się egzekucji. Sąd w drodze postanowienia nadaje klauzulę wykonalności na akt notarialny. Zazwyczaj zajmuje to od kilku dni do kilku tygodni. Dysponując ww. postanowieniem, możliwe jest udanie się do komornika sądowego, celem wszczęcia egzekucji poprzez eksmisję najemców pod adres wskazany w oświadczeniu właściciela innej nieruchomości.

Umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć jedynie w terminach wskazanych w umowie oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (reguluje to art. 11). Zgodnie z tym przepisem, Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

• sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu.

Zgodnie z art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w opisanym w pytaniu przypadku, tj. jeśli najemcy nie dostarczą oświadczenia właściciela innej nieruchomości, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej 7 dniowego okresu wypowiedzenia. Odnośnie natomiast zaległości czynszowych, to póki nie upłynie zastrzeżony okres zaległości, nie jest możliwe rozwiązanie umowy najmu.

Umowę najmu okazjonalnego można rozwiązać w przypadkach w niej wskazanych oraz wynikających z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W innych sytuacjach, jej rozwiązanie przed terminem, możliwe jest tylko za porozumieniem stron. W opisanej w pytaniu sytuacji należy zatem zwrócić się do wynajmującego z prośbą o rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Odpowiadając na pytanie pierwsze. Zasada swobody umów (art. 353[1] kodeksu cywilnego) obejmuje jedynie te kwestie, które nie zostały uregulowane przez ustawodawcę przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Tak też jest i w tym przypadku, że ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, reguluje wprost procedurę wypowiadania umowy z powodu zaległości czynszowych. Procedura ta nie może zostać zmieniona wolą stron na niekorzyść najemcy.

Odnośnie pytania numer dwa. Wskazana ustawa stanowi, że w takim wypadku najemca powinien, w terminie 21 dni, dostarczyć oświadczenie właściciela innej nieruchomości zawierające zgodę na przeniesienie do tej nieruchomości najemcy wraz z jego dobytkiem. W przypadku nie dostarczenia takiego oświadczenia, wynajmujący może rozwiązać umowę z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 w zw. z art. 19d ust. 5 ustawy). Niestety, oznaczać to będzie konieczność wystąpienia z pozwem o eksmisję, jeśli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie. W tym kontekście można zatem doszukiwać się pewnej luki w przepisach.

Dzień dobry, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nie warunkuje ważności umowy najmu od terminowej wpłaty kaucji. Jeżeli zatem takiego warunki nie przewiduje także umowa (umowa zawarta pod warunkiem wpłaty kaucji w terminie), to umowa jest wiążąca i należy ją wypowiedzieć.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Tym samym, można ją wypowiadać wyłącznie w przypadkach wskazanych w jej treści albo wynikających z przepisów prawa. W tym przypadku do umowy miałaby zostać wprowadzona dodatkowa klauzula umożliwiająca jej rozwiązanie za 2-miesięcnzym wypowiedzeniem. Klauzula taka jest możliwa, pod jednym warunkiem. Mianowicie, wypowiedzenie umowy terminowej wymaga zaistnienia powodu w niej wskazanego. Dlatego też, klauzula taka powinna określać nie tylko długość okresu wypowiedzenia ale także powód wypowiedzenia. Nie jest zatem możliwie – w umowie najmu okazjonalnego – zamieszczenie klauzuli wypowiedzenia bez jakiegokolwiek powodu. Powody te mogą zostać natomiast dowolnie uzgodnione przez strony. Konieczne jest także wyraźne wpisanie ich do umowy najmu.