Wynajem mieszkania obcokrajowcom - co warto wiedzieć?

Lawinowo rosnąca liczba obcokrajowców w Polsce z całą pewnością przełoży się na wzrost zainteresowania wynajmem mieszkań. Jak do wynajęcia nieruchomości osobom z zagranicy powinni przygotować się właściciele? Co jest istotne przy wynajmie mieszkania obcokrajowcom? Czy taki wynajem jest bezpieczny? Sprawdź.

Z tego tekstu dowiesz się m.in:

• jak sformułować umowę najmu dla obcokrajowca i jakie dokumenty będą konieczne
• czy meldunek osoby z zagranicy jest konieczny
• jak zadbać o bezpieczeństwo najmu dla osoby spoza Polski

Obcokrajowcy w Polsce

Z danych Urzędu ds. Cudzoziemców wynika, że w 2021 roku ważne zezwolenia na pobyt w naszym kraju miało blisko 500 tysięcy obcokrajowców, z czego ponad 300 tys. stanowili Ukraińcy. W rzeczywistości liczba przybyszów z całą pewnością była wyższa.

Obecnie rośnie już lawinowo, co oczywiście związane jest z wojną na Ukrainie i masą uchodźców uciekających z tego kraju. Aktualnie (stan na 8 marca 2022) Polska przyjęła już ponad milion dwieście tysięcy przybyszów z ogarniętej wojną Ukrainy. Ci ludzie na chwilę obecną korzystają z mieszkań i pokoi udostępnionych przez Polaków, gminy, jednostki rządowe, organizacje pomocowe. Docelowo jednak ci którzy przynajmniej czasowo zostaną w naszym kraju i podejmą pracę, będą zainteresowani wynajmem na własną rękę.

Rząd przyjął właśnie specustawę o pomocy uchodźcom przewidującą wsparcie dla obywateli, którzy wzięli pod swój dach uchodźców. Taka rodzina otrzyma 1200 zł na jednego obcokrajowca. Wsparcie będzie wypłacane przez dwa miesiące. Docelowo więc obcokrajowcy, którzy będą chcieli zostać w Polsce, będą musieli samodzielnie "stanąć na nogi".

Pakiet rozwiązań przyjętych przez rząd ma im to znacznie ułatwić. Chodzi m.in. o legalny pobyt na okres 18 miesięcy z możliwością przedłużenia oraz o możliwość pracy bez żadnych warunków dodatkowych i włączenie Ukraińców do polskiego systemu opieki medycznej i edukacji na zasadach ogólnych.

W związku z taką polityką należy zakładać, w niedługiej perspektywie czasu, rynek najmu odnotuje istotny wzrost popytu na mieszkania do wynajęcia.

Zameldowanie na pobyt czasowy 

Cudzoziemiec, który zamierza przebywać w Polsce dłużej niż miesiąc (w przypadku obywatela Unii Europejskiej - 3 miesiące), ale nie chce zostać na stałe, powinien być zameldowany na pobyt czasowy w określonym miejscu. Meldunek to ciągle funkcjonujący w naszym kraju obowiązek prawno-administracyjny. Dotyczy każdego, kto mieszka w Polsce.

Choć uważa się, że to relikt minionej epoki, a adres zameldowania coraz częściej zastępuje się adresem zamieszkania, jednak ciągle są miejsca, gdzie meldunek okazuje się istotny - np. w Urzędzie Pracy. Osoba bez meldunku, może mieć problem z zarejestrowaniem się jako osoba bezrobotna. Meldunek okazuje się też ważny dla studentów, którzy kwalifikują się do pobierania stypendium socjalnego. Potwierdzenie zameldowania może dawać również takie korzyści, jak np. ulgi dla mieszkańców w strefach płatnego parkowania.

Kolejna istotna sprawa, to kara za brak meldunku. Nie dotyczy ona Polaków ani obywateli Unii Europejskiej, którzy mieszkają w Polsce a nie są zameldowani, ale dotyczy innych obcokrajowców. Zgodnie z art. 59 ustawy o ewidencji ludności:

Cudzoziemiec niebędący obywatelem państwa członkowskiego Unii Europejskiej, obywatelem państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub obywatelem Konfederacji Szwajcarskiej, który nie dopełnia ciążącego na nim obowiązku meldunkowego, podlega karze grzywny.

Meldunek w wynajmowanym mieszkaniu 

Obcokrajowiec, który wynajmie mieszkanie w Polsce, nie musi pytać się właściciela mieszkania o zgodę na zameldowanie. Może to zrobić samodzielnie. Osoby z obszaru Unii Europejskiej i EFTA oraz członkowie ich rodzin mają możliwości załatwienia sprawy przez Internet. Pozostali w celu zameldowania się muszą udać się bezpośrednio do urzędu gminy.

Cudzoziemiec musi zabrać ze sobą dokumenty potwierdzające tożsamość i prawo pobytu w Polsce, a także wypełniony formularz meldunku na pobyt czasowy i dokument potwierdzający prawo do lokalu. Takim dokumentem jest m.in. umowa najmu.

Meldunek można przeprowadzić osobiście lub przez pełnomocnika. Koszt zameldowania się pod danym adresem wynosi 17 zł. Najemca na podstawie umowy zamelduje się na taki okres, na jaki została zawarta.

Czy najemca może zameldować kogoś? 

Jeśli osoba, która chce się zameldować, nie ma prawa do lokalu (np. nie jest stroną umowy najmu), będzie mogła się zameldować na podstawie oświadczenia osoby posiadającej taki tytuł prawny do lokalu (niekoniecznie właściciela, ale również najemcy wpisanego w umowę), że dana osoba przebywa w tym lokalu.

Choć kwestia zameldowania wywołuje wiele kontrowersji wśród właścicieli mieszkań, w praktyce nie daje ona najemcy żadnych dodatkowych uprawnień, w stosunku np. do osoby niezameldowanej. Nie utrudnia właścicielowi wypowiedzenia umowy najmu, czy usunięcia lokatora z mieszkania, jeśli ten na przykład nie płaci czynszu.

Z punktu widzenia właścicieli mieszkań, problematyczne jest jedynie zameldowanie się lokatora na pobyt stały - możliwe na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony. W takiej sytuacji, jeśli będziemy chcieli sprzedać mieszkanie, a lokator zapomni się wymeldować, bądź nie będzie chciał tego zrobić, może blokować nam sprzedaż mieszkania. Kupujący oczekują "czystego konta" w kwestiach meldunkowych. Jeśli lokator się nie wymelduje, sprzedającego czekać będzie czasochłonna procedura wymeldowania decyzją administracyjną. Dlatego, by uniknąć komplikacji, lepiej podpisywać umowy najmu na czas oznaczony.

Najem okazjonalny czy tradycyjny w przypadku obcokrajowców? 

Najbezpieczniejszą z punktu widzenia właściciela mieszkania jest obecnie tzw. umowa najmu okazjonalnego. W skrócie: dzięki oświadczeniu najemcy, że na wypadek egzekucji, ma się gdzie wyprowadzić oraz oświadczeniu właściciela tamtej nieruchomości, że przyjmie taką osobę pod swój dach, ewentualne pozbycie się nieuczciwego lokatora, jest znacznie szybsze niż w przypadku umowy tradycyjnej.

W praktyce zastosowanie takiego rozwiązania w wynajmie mieszkania obcokrajowcom może być jednak trudne. Takie osoby nie znając procedury najmu okazjonalnego, mogą mieć problem ze wskazaniem mieszkania, do którego się wyprowadzą. Siłą rzeczy nie będą dysponować tego typu adresem w Polsce. Zniechęcać może też konieczność zdobycia oświadczenia właściciela tamtej nieruchomości o zgodzie na przyjęcie pod swój dach oraz poświadczenia umowy notarialnie.

Obowiązek opłacenia notariusza (w zależności od liczby odpisów w graniach 300 - 400 zł) spoczywa na wynajmującym, chyba że strony podzielą się kosztami.

Wynajem mieszkania obcokrajowcom - na co zwrócić uwagę?

Z racji faktu, że najem okazjonalny wiąże się z formalnościami, które mogą zniechęcać do tej formuły, wielu wynajmujących pozostaje przy zwykłej, tradycyjnej umowie najmu. Nie znaczy to jednak, że nawet podpisując zwykłą umowę, jesteśmy zupełnie bezbronni w relacji z nieuczciwym najemcą. Należy pamiętać o kilku rozwiązaniach, które zwiększą bezpieczeństwo osoby wynajmującej nieruchomość.

Weryfikacja tożsamości

Pierwsza sprawa to weryfikacji tożsamości obcokrajowca. Należy sprawdzić jego dokumenty podróży - takie jak paszport, czy wiza. Przed podpisaniem umowy warto obu dobrze się przyjrzeć, zwracając uwagę na ważność tych dokumentów. Umowa najmu nie powinna być zawarta na dłuższy czas niż prawo pobytu cudzoziemca w naszym kraju. Numery dokumentów należy wpisać do umowy, a kserokopie będą załącznikami.

Korzystając ze stron administracji rządowej możemy sprawdzić, czy wobec obywateli danego kraju funkcjonuje w Polsce obowiązek wizowy.

Umowa najmu z cudzoziemcem - co powinna zawierać? 

Umowa najmu z cudzoziemcem nie różni się niczym szczególnym od umowy z obywatelem Polski. Zawiera więc wszystkie podstawowe elementy - wskazanie stron i przedmiotu umowy, czas jej trwania, adres, warunki finansowe, prawa i obowiązki stron, warunki wypowiedzenia itp.

Jedyną istotną różnicą w stosunku do umowy najmu z Polakiem jest fakt, że obcokrajowiec powinien potwierdzić, że zrozumiał zapisy umowne. Powinien też dostać drugi - przetłumaczony z polskiego - egzemplarz umowy.

Przetłumaczona umowa

Umowa ma być zrozumiała dla obcokrajowca, więc powinna być sporządzona w dwóch wersjach językowych - w polskim i takim, który zna cudzoziemiec (nie musi być to koniecznie jego język ojczysty, a na przykład angielski).

Oświadczenie obcokrajowca o zrozumieniu umowy

By nie było wątpliwości, że zapisy umowne są zaakceptowane przez najemcę, dobrze jest zawrzeć w umowie punktu, w którym potwierdzi on, że zrozumiał treść umowy.

Regulacja przez polską jurysdykcję 

Druga ważna sprawa, która powinna znaleźć się w umowie z obcokrajowcem to zapis, który zaznacza, że transakcja podlega polskiemu prawu.

Kaucja i czas trwania umowy

Kaucja - a więc kwota pieniędzy wpłacana wynajmującemu i zwracana najemcy po okresie umowy w przypadku braku roszczeń, może w dużym stopniu zabezpieczać interesy właściciela. To właśnie z kaucji pokryje on ewentualne straty poczynione przez najemcę, Chodzi także o niewywiązywanie się z płatności.

Odpowiednia wysokość kaucji (np. 2-3 krotność czynszu) może więc znacząco zwiększyć bezpieczeństwo transakcji i komfort wynajmującego.

Jeśli chodzi o czas najmu - z punktu widzenia właściciela, bezpiecznym rozwiązaniem są umowy na czas określony, które nawet jeśli najemca nie zastosuje się do wypowiedzenia i tak w końcu wygasną, dając możliwość uruchomienia procedury zmierzającej do eksmisji. Oczywiście umowa nie może trwać dłużej, niż prawo pobytu najemcy w Polsce.

Ile osób może zamieszkiwać wynajmowany lokal? 

Ważne też, aby doprecyzować zapisy umowne, co do liczby osób w mieszkaniu. Podnajmowanie czy użyczanie pomieszczeń bez wiedzy i zgody właściciela jest złamaniem zapisów umownych i podstawą do wypowiedzenia przed terminem.

By uniknąć sytuacji, że w mieszkaniu będą żyły dodatkowe osoby, które nie zawarły umowy, należy koniecznie zaznaczyć, kto na jej podstawie może mieszkać w danym miejscu. Jeśli właściciel wynajmuje lokal osobom dorosłym, dobrze jest wszystkich ująć jako współnajemców - strony umowy.

W takiej sytuacji w przypadku braku płatności czynszu, każdy z najemców za to odpowiada. Jeśli natomiast mamy do czynienia np. z rodziną z małymi dziećmi, stroną umowy będą rodzice, natomiast dobrze jest wymienić pozostałe osoby, które będą w lokalu mieszkać. W ten sposób wyraźnie zaznaczamy, że tylko ci konkretni mieszkańcy mają prawo korzystać z nieruchomości.

Wynajem mieszkania obcokrajowcom - bezpieczeństwo

Czy wynajem cudzoziemcom jest bezpieczny? Nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na takie pytanie. Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Z całą pewnością nieuczciwa osoba z zagranicy może czuć się w Polsce bardziej bezkarna. Zawsze jest takie ryzyko, że pewnego dnia po prostu ucieknie do siebie, zostawiając nieopłacone mieszkanie, albo i wywożąc co cenniejsze rzeczy.

Takie czarne scenariusze oczywiście mogą się zrealizować, jednak z drugiej strony strach ma wielkie oczy. Należy pamiętać, że często ludzie, którzy tu przyjeżdżają np. do pracy, wiele zainwestowali w to, by móc pracować i zarabiać na lepsze życie. Z tego powodu będą starali się nie wchodzić w konflikt z polskim prawem, choćby po to, by móc tu jeszcze wrócić. Oczywiście mogą zdarzyć się czarne owce - tak u przybyszów jak i Polaków.

Jak zwiększyć bezpieczeństwo wynajmu M obcokrajowcom?

Jak już wspomnieliśmy, odpowiednie zapisy umowne mogą ograniczyć ryzyko. Najbezpieczniejszy jest najem okazjonalny, warto też pobrać kaucje i podpisać umowę na czas oznaczony. Możemy też oczekiwać od przyszłego najemcy, że udowodni nam, że ma z czego opłacać czynsz. W tym celu powinien okazać nam ważną umowę o pracę, możemy też oczekiwać udostępnienia "paska" z zarobkami. Przybysz, któremu zależy na mieszkaniu nie powinien mieć problemu z okazaniem takiego dokumentu.

UWAGA: Aby ułatwić najem obcokrajowcom w aktualnej sytuacji, powstała specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy. Artykuł 68 specustawy przewiduje, że do zawierania umów najmu okazjonalnego lokalu przez najemców będących uchodżcami z Ukrainy, nie będzie się stosować przepisów o obowiązku wskazania innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkiwać po wyegzekwowaniu od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Przykładowe umowy najmu w języku polskim i ukraińskim Zobacz

Jeszcze jedną formą zabezpieczenia się najemcy jest po prostu ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania. Polisy specjalnie dedykowane mieszkaniom na wynajem są szeroko dostępne na rynku. Zawierają one choćby takie rozwiązania jak home assistance (przydatne przy drobnych naprawach), ubezpieczenie od aktów wandalizmu, czy też pomoc prawną w sporach z lokatorami.

Podsumowanie

Wynajem mieszkań obcokrajowcom już dziś jest codziennością na polskim rynku najmu, a wraz z napływem kolejnych tysięcy przybyszów, liczba takich transakcji będzie jeszcze rosła. Dziś przybysze z zagranicy stanowią największą grupę klientów polskiego rynku najmu i w interesie właścicieli mieszkań jest, by zawierać z nimi transakcje.