Wspólnota mieszkaniowa przed sądem

Oznacza to, że do powstania wspólnoty mieszkaniowej nie jest konieczne zawieranie dodatkowych umów, bądź podejmowanie innych czynności prawnych albo faktycznych. Podstawową rolą wspólnoty mieszkaniowej jest natomiast zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości, w której wyodrębniono lokale stanowiące odrębny przedmiot własności.

Z racji owego zarządu mogą powstać sytuacje, w których wspólnota mieszkaniowa będzie wierzycielem, bądź dłużnikiem. Niekiedy tego typu przypadków nie udaje się rozwiązać polubownie. W konsekwencji strony poddają spór rozstrzygnięciu przez sąd. Jakie to mogą być sytuacje? Wspólnota jako wierzyciel będzie występowała w szczególności względem jej członków zalegających z opłatami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także wobec podmiotów, które wyrządziły szkodę w nieruchomości wspólnej. Natomiast, jako dłużnik, może ona występować zwłaszcza w odniesieniu do osób świadczących na jej rzecz różnego typu usługi (np. remonty, przeglądy, administrowanie, itp.). W tym ostatnim przypadku należy nadmienić, że wspólnota mieszkaniowa za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W praktyce zdarzają się jeszcze inne sytuacje, w których stroną procesu sądowego jest wspólnota mieszkaniowa. Pierwszy z takich wypadków stanowi dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady, bądź gwarancji. Co do zasady roszczenia ze wskazanych tytułów przysługują właścicielom poszczególnych lokali, nie zaś samej wspólnocie. Osoby takie nie mają najczęściej czasu, bądź środków na samodzielną walkę z deweloperem. Dlatego też częstym rozwiązaniem jest przeniesienie ww. wierzytelności na wspólnotę. Dochodzi do tego poprzez zawarcie umów cesji wierzytelności pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami nieruchomości lokalowych. W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa staje się podmiotem uprawnionym do sądowego dochodzenia roszczeń od dewelopera.

Przypadkiem jeszcze bardziej wyjątkowym jest tzw. przymusowa sprzedaż lokalu. Dojść może do niej, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. W takich wypadkach wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Innymi słowy, wspólnota mieszkaniowa kieruje pozew do sądu, zaś ten gdy uzna zasadność żądania w nim zawartego, decyduje o sprzedaży lokalu należącego do pozwanego-właściciela w trybie licytacji prowadzonej przez komornika sądowego.

Zdarzyć się również może, że to jeden z właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową wystąpi przeciwko niej na drogę postępowania sądowego. Stać się tak może w szczególności, gdy osoba taka domagać się będzie stwierdzenia nieważności uchwały powziętej przez wspólnotę mieszkaniową. Podstawą takiego powództwa może być niezgodności uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenie przez uchwałę zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób jego interesów.

Decydując się na tego typu krok należy pamiętać, że powództwo powinno może zostać wytoczone jedynie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ostatnia grupa przypadków, w których członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać zaangażowani w postępowanie sądowe, dotyczy niewłaściwego zarządzania nieruchomością wspólną. I tak, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Jeżeli natomiast w danej wspólnocie mieszkaniowej zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Na zakończenie przejść należy do wymogów formalnych stawianych wspólnotom mieszkaniowym. Jeżeli członkowie wspólnoty zamierzają upoważnić ją do wystąpienia na drogę sądową, to konieczne jest powzięcie w tym zakresie uchwały. Jej przedmiotem powinno być po pierwsze wyrażenie zgody na dokonanie tego typu czynności przez wspólnotę. Po drugie zaś udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z określonym powództwem do sądu. Niekiedy uchwała zamiast pełnomocnictwa dla zarządu zawiera upoważnienie do udzielenia przez ten organ pełnomocnictwa innemu podmiotowi, najczęściej adwokatowi albo radcy prawnemu.