Umowa o podział nieruchomości do korzystania

Chociaż podział nieruchomości kojarzy nam się najczęściej z fizycznym i prawnym wydzieleniem jej fragmentu na rzecz innej osoby, względnie na zniesieniu współwłasności, to w praktyce najczęstszym spotykanym podziałem jest właśnie podział nieruchomości do korzystania. Różni się on tym od pozostałych podziałów, że nie prowadzi do wydzielenia odrębnego przedmiotu własności stanowiąc jedynie formę porozumienia pomiędzy współwłaścicielami, co do sposobu faktycznego wykorzystywania danej nieruchomości.

Innymi słowy, na mocy przedmiotowej umowy (z łaciny nazywanej umową o podział quod usum), każdy ze współwłaścicieli uzyskuje prawo do samodzielnego korzystania z określonej w porozumieniu części nieruchomości, tj. z wyłączeniem uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Przy czym umowa nie znosi współwłasności, stąd po jej zakończeniu, bądź wygaśnięciu powracają dotychczasowe zasady zarządzania nieruchomością.

Aby wszakże taki, umowny podział w sposób należyty zabezpieczał interesy każdej ze stron, jak również obowiązywał ewentualnych, przyszłych nabywców udziałów we współwłasności, prawa z takiej umowy mogą zostać wpisane do księgi wieczystej. Wpis powoduje taki skutek, że każdoczesny nabywca nieruchomości zobowiązany będzie do przestrzegania warunków umowy o podział quod usum. Ujawnienie umowy w księdze wieczystej nie jest wszakże warunkiem jej prawnej skuteczności, stąd też nie dokonanie stosownego wpisu nie będzie czynić jej nieważną. Niemniej, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej nabywca będzie mógł zasłaniać się nieznajomością umowy.

Możliwość ujawnienia podziału do korzystania w księdze wieczystej nieruchomości wpływa na formę, w jakiej umowa taka powinna zostać zawarta. Jeżeli jest ona zawierana pomiędzy współwłaścicielami oraz nie wiąże się ze sprzedażą nieruchomości, bądź przeniesieniem użytkowania wieczystego albo ograniczonego prawa rzeczowego, wystarczające jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. W innym przypadku, gdy umowa taka towarzyszy przejściu ww. praw, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Co ważne, chociaż mogłoby się wydawać, że tego typu umowy nie są popularne, to znajdują one bardzo częste zastosowanie zarówno w kontraktach pomiędzy przedsiębiorcami, jak i w obrocie prywatnym.

Zawierane są one w ramach wspólnot mieszkaniowych, a także pomiędzy sąsiadami. W obu przypadkach ich przedmiotem jest najczęściej, czy to wydzielenie do wyłącznie użytku przydomowego ogródka, czy też naziemnego miejsca postojowego. Podział do korzystania pozwala bowiem, bez kosztownego, a niekiedy wręcz niemożliwego, znoszenia współwłasności, wydzielenie dla konkretnych osób indywidualnych parceli w nieruchomości. Nie tylko wszakże nieruchomości gruntowe mogą być w ten sposób dzielone. Spotyka się również umowny podział quod usum lokali.

Wynika to z faktu, że z prawnego punktu widzenia nie dochodzi do zniesienia współwłasności, a zatem nie jest konieczne spełnianie warunków zastrzeżonych dla samodzielnych działek gruntów oraz nieruchomości lokalowych. Coraz większe praktyczne wykorzystywanie tego typu umów wynika z faktu rosnącej popularności domów w zabudowie szeregowej oraz bliźniaczej. W tego typu przypadkach grunt, na którym posadowione są budynki najczęściej objęty jest współwłasnością. Aby zatem możliwe było przydzielenie każdemu z mieszkańców ogródka oraz miejsca postojowego zawierane są właśnie umowy o podział do korzystania. Podobnie rzecz się ma w przypadku garaży podziemnych. W takim przypadku nie jest możliwe uczynienie z każdego garażu, bądź miejsca w hali garażowej przedmiotu odrębnej własności, stąd też korzysta się z omawianego rozwiązania.

W umowie o podział do korzystania niezwykle istotne jest dokładne oznaczenie poszczególnych części dzielonego obszaru, przydzielanych konkretnym współwłaścicielom, a także ich praw i obowiązków z tym związanych. Dotyczy to zwłaszcza sposobu regulowania opłat, związanych z wykorzystywaniem każdej z części nieruchomości. Nie jest także wykluczone, że na mocy omawianej umowy jeden ze współwłaścicieli otrzyma do wyłącznego korzystania fragment nieruchomości, pozostali współwłaściciele natomiast nie zastrzegą sobie takiego uprawnienia. W tego typu sytuacjach współwłaściciel otrzymujący wyłączne władztwo nad fragmentem rzeczy wspólnej może zostać zobowiązany do ponoszenia dodatkowej opłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Na zakończenie należy poczynić jeszcze jedno zastrzeżenie. Mianowicie, umowę o podział quod usum powinniśmy odróżnić od ograniczonych praw rzeczowych w postaci służebności gruntowych. Chociaż również te ostatnie dają określonym osobom prawo do korzystania z nieruchomości, to uprawnionymi z takiego prawa są właściciele nieruchomości sąsiednich, względnie inne konkretne osoby (wtedy mówimy o służebności osobistej). Służebności gruntowe mogą polegać na prawie do przejazdu, przechodu, czy też innego zajmowania danej nieruchomości przez każdoczesnego właściciela innej nieruchomości określanej nieruchomością władnącą. Podlegają wpisowi do księgi wieczystej, a ich ustanowienie wymaga oświadczenia złożonego w formie aktu notarialnego.